倪鵬飛：上半年中國(guó)樓市在多層分化中實(shí)現(xiàn)平穩(wěn)持續(xù)較快恢復(fù)

中新網(wǎng)北京7月16日電 (記者 龐無(wú)忌) 中國(guó)社科院城市與競(jìng)爭(zhēng)力研究中心主任倪鵬飛16日在中新社主辦的“國(guó)是論壇——2020年中經(jīng)濟(jì)形勢(shì)分析會(huì)”上表示，上半年中國(guó)樓市在多層分化中實(shí)現(xiàn)了平穩(wěn)持續(xù)較快的恢復(fù)，多項(xiàng)指標(biāo)變化大致呈現(xiàn)右偏的“V”型變化軌跡。

樓市快速恢復(fù)

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局當(dāng)日公布的數(shù)據(jù)顯示，1-6月份，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資62780億元人民幣，同比增長(zhǎng)1.9%，1-5月份為下降0.3%。在各項(xiàng)樓市指標(biāo)中率先“回正”。

其他指標(biāo)如：房屋新開(kāi)工面積、開(kāi)發(fā)企業(yè)土地購(gòu)置面積、商品房銷售面積和銷售額等同比雖仍處于下降區(qū)間，但降幅持續(xù)收窄。

倪鵬飛認(rèn)為，結(jié)構(gòu)性潛力存在，加上疫情嚴(yán)重但較快控制，決定綜合預(yù)期穩(wěn)定向好。加上炒房機(jī)制仍在，房地產(chǎn)調(diào)控政策保持定力，進(jìn)而決定多方主體仍有動(dòng)力推進(jìn)市場(chǎng)以較為平穩(wěn)的方式逐步恢復(fù)。

此外，雖然監(jiān)管持續(xù)從嚴(yán)，但寬松的貨幣環(huán)境使資金仍向房地產(chǎn)市場(chǎng)外溢效應(yīng)，表現(xiàn)為開(kāi)發(fā)企業(yè)資金來(lái)源增長(zhǎng)恢復(fù)遠(yuǎn)高于開(kāi)發(fā)投資增長(zhǎng)。剛性需求受到一定影響，但改善性需求尤其炒房求利避險(xiǎn)增加，表現(xiàn)為抵押貸款恢復(fù)較快。各地政府加大土地拍賣力度，減弱了行政調(diào)控力度，多措并舉救助開(kāi)發(fā)企業(yè)。在以上情況下，開(kāi)發(fā)企業(yè)減緩資金壓力，加快了銷售量?jī)r(jià)恢復(fù)，以及投資開(kāi)工的恢復(fù)。

空間分化加大

從空間上來(lái)看，上半年，不同區(qū)域、不同城市群，甚至城市群內(nèi)部，房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)明顯的差異和分化。

倪鵬飛認(rèn)為，這些分化的產(chǎn)生主要來(lái)自經(jīng)濟(jì)基本面、土地和金融等因素。例如：在一二線城市或者區(qū)域中心城市，有較好的公共產(chǎn)品、經(jīng)濟(jì)成長(zhǎng)潛力高，人口流入大，但是這些城市往往土地供給相對(duì)偏緊，加之寬松的貨幣環(huán)境導(dǎo)致資金在城市之間“嫌貧愛(ài)富”的外溢和尚未完全消除的炒房機(jī)制，讓這些基本面本就較好的城市樓市恢復(fù)速度更快，甚至出現(xiàn)偏熱的情形；而基本面較差、經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)程度較低的城市，樓市恢復(fù)速度慢，甚至出現(xiàn)萎縮。

五大潛在隱憂

同時(shí)，倪鵬飛指出，樓市存在五大潛在隱憂，需要在在調(diào)控中予以關(guān)注，并采取切實(shí)應(yīng)對(duì)措施。

一是地價(jià)出現(xiàn)過(guò)快上漲的苗頭。1-5月份全國(guó)土地成交量同比增長(zhǎng)雖為-8%，但成交價(jià)款同比增長(zhǎng)確為7.1%，推算地價(jià)上漲高達(dá)15.1%。且一些城市“地王”又現(xiàn)。需防類似2015-2016年那輪“地王”帶動(dòng)房?jī)r(jià)輪番上漲并不斷擴(kuò)散的局部過(guò)熱再度上演；

二是炒房有支撐市場(chǎng)恢復(fù)的作用。個(gè)人按揭貸款與定金及預(yù)收款同比恢復(fù)幅度出現(xiàn)差異。此前兩項(xiàng)指標(biāo)變動(dòng)幾乎同步，但1-5月份的前者同比增長(zhǎng)-0.9%，后者同比增長(zhǎng)-13%，這反映投資需求占比增加和杠桿購(gòu)房比例擴(kuò)大。另外不少城市出現(xiàn)房租下降，房?jī)r(jià)上漲。一些城市出現(xiàn)利用多種途徑融資炒房現(xiàn)象；

三是一些城市樓市面臨過(guò)熱的風(fēng)險(xiǎn)。由于房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制還沒(méi)有完全建立，包括地方政府在內(nèi)的市場(chǎng)各方仍有炒作沖動(dòng)，加上前述規(guī)律支配，一些熱點(diǎn)大都市中心區(qū)、都市圈、城市群樓市面臨過(guò)熱風(fēng)險(xiǎn)。

四是一些城市存在空置和庫(kù)存加大的風(fēng)險(xiǎn)。那些非熱點(diǎn)城市，一些非城市群、都市圈的中小城市，由于不在調(diào)控視線范圍內(nèi)，過(guò)去兩年出現(xiàn)樓市過(guò)熱。但在當(dāng)前疫情沖擊、經(jīng)濟(jì)放緩、需求下降的情況下，空置和庫(kù)存開(kāi)始暴露，全國(guó)商品房待售面積由降轉(zhuǎn)升即是這個(gè)問(wèn)題反映。

五是起落風(fēng)險(xiǎn)仍需警惕。雖然目前市場(chǎng)平穩(wěn)回復(fù)，總體風(fēng)險(xiǎn)可控。但是，樓市風(fēng)險(xiǎn)總體仍比較大。國(guó)外疫情、國(guó)際經(jīng)濟(jì)和國(guó)際關(guān)系不容樂(lè)觀，樓市預(yù)期復(fù)雜敏感多變，如果沖擊和變換超過(guò)一定區(qū)間，就會(huì)引起市場(chǎng)劇烈波動(dòng)。

倪鵬飛指出，樓市未來(lái)走向決定于環(huán)境變化和政策應(yīng)對(duì)，基于房地產(chǎn)的重要性及樓市內(nèi)外環(huán)境及變化，應(yīng)將穩(wěn)住樓市作為宏觀經(jīng)濟(jì)的重要目標(biāo)任務(wù)，應(yīng)繼續(xù)將確保樓市穩(wěn)定即平穩(wěn)的恢復(fù)和增長(zhǎng)作為樓市調(diào)控的目標(biāo)。保持調(diào)控定力，釋放市場(chǎng)潛力，完善調(diào)控機(jī)制。他建議，強(qiáng)化省級(jí)監(jiān)管部門(mén)的房地產(chǎn)調(diào)控領(lǐng)導(dǎo)責(zé)任和調(diào)控機(jī)制。(完)

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。