張敬偉：庫存陰霾依然壓頂樓市難言進(jìn)入春天

春節(jié)的腳步越來越近，但凜冬的氣息依然籠罩。股市再次傷透投資者的心，樓市呢？

據(jù)中國指數(shù)研究院發(fā)布的最新數(shù)據(jù)顯示，2016年1月份，中國100個(gè)受監(jiān)測城市（新建）住宅平均價(jià)格為11026元/平方米，環(huán)比上漲0.42%。從漲跌城市個(gè)數(shù)看，60個(gè)城市新房價(jià)格環(huán)比上漲，39個(gè)城市環(huán)比下跌，1個(gè)城市持平。2016年首月，中國百城房價(jià)延續(xù)回暖勢頭，連續(xù)第9個(gè)月環(huán)比上漲。

樓市的春天來了？數(shù)據(jù)顯示似乎如此。但是透過籠統(tǒng)的大數(shù)據(jù)，各地的具體數(shù)據(jù)卻是大不相同、分化嚴(yán)重，冷暖自知。

北上廣深四大一線城市，即使在市場最困窘的時(shí)刻也未松綁限購，樓市依然一片大好。2015年，四大城市還出現(xiàn)排隊(duì)買房的熱鬧景象，“地王”也重出江湖。二線省會城市和計(jì)劃單列市的樓市風(fēng)景也由冷轉(zhuǎn)暖。三、四線城市至今還在苦撐。關(guān)于中國樓市的過剩情況，官方和各機(jī)構(gòu)都有自己的評析和數(shù)據(jù)支持。版本雖然不一，但保守估計(jì)，全國城市去庫存需要6年~7年時(shí)間，這還不包括在建項(xiàng)目。

因而，中央經(jīng)濟(jì)工作會議將樓市去庫存作為重點(diǎn)議題之一。中央不僅提出了問題，而且給出了解決方案，譬如通過戶籍改革紅利，挖掘農(nóng)民工購房需求，通過市場化引導(dǎo)使開發(fā)商降價(jià)消化庫存等等。當(dāng)然，房貸、稅收等方面的政策性優(yōu)惠可能還會繼續(xù)，以刺激多維度的購房需求。簡言之，讓剛需大起來，讓改善性住房需求強(qiáng)起來。

說起來容易做起來難。從限購城市的解禁，到首付比例、商貸和公積金政策的寬松，再到寬松貨幣政策帶來的月供負(fù)擔(dān)減輕，樓市的政策性紅利是組合性的。但是一線城市的樓市已然紅火，三、四線城市的需求依然動力不足。

即使中央加大樓市去庫存的力度，但政策紅利已經(jīng)釋放得差不多了。樓市庫存期望在短期內(nèi)消化掉幾乎是不可能的。為了消化庫存而消化，不僅會造成消化不良，也可能帶來嚴(yán)重的市場后遺癥。任志強(qiáng)曾說，7億庫存難消化，開發(fā)商只有炸掉。其言雖然極端，但也釋放出一個(gè)信號，靠常規(guī)手段去庫存有難度，非常時(shí)期需要非常手段。

的確，從樓市到其他行業(yè)產(chǎn)能過剩，看似是市場主體的市場行為，其實(shí)是政策主推和投資沖動的產(chǎn)物。權(quán)力因素可以促成過剩產(chǎn)能，但是產(chǎn)能過剩時(shí)政策面又受到了市場主體的牽制和掣肘。任志強(qiáng)宣稱開發(fā)商有權(quán)力炸掉樓市庫存，凸顯政策面和市場主體在失衡的市場中的角色尷尬。

在政策面看來，投資沖動主導(dǎo)下的樓市庫存和產(chǎn)能過剩，可以通過政策面的修正和主導(dǎo)去消化。但是，樓市庫存和產(chǎn)能過剩造成的債務(wù)壓力卻要由市場主體擔(dān)承。在此情勢下，政策面對市場主體的推動能力不強(qiáng)，甚至?xí)斐墒袌鲋黧w的逆反式反彈。

讓開發(fā)商降價(jià)消化庫存的方案可操作性并不強(qiáng)?；诔杀疽蛩睾屠麧櫩剂?，市場主體希望維持可能的高價(jià)，哪怕付出較長的時(shí)間成本。開發(fā)商降價(jià)賣房去庫存不大現(xiàn)實(shí)，更不可能“炸庫存”。但是，政策面和金融機(jī)構(gòu)可采取“反市場”的手段去庫存。比如，以行政手段的方式收回“爛尾樓”和“半拉子工程”，金融機(jī)構(gòu)將“跑路”開發(fā)商的欠債作為“呆賬”消化等等。

現(xiàn)在，政策面還有緩沖空間。由于去庫存壓力主要集中在三、四線城市，通過戶籍制度改革和提升這些城市的公共服務(wù)水平，加強(qiáng)它們的吸引力，庫存的房子自然就能賣出去。此外，購房政策在稅費(fèi)優(yōu)惠方面也有繼續(xù)下調(diào)的空間，通過政府購買作為保障房也可消化相當(dāng)?shù)膸齑妗?/p>

這需要時(shí)間。分化的樓市決定了一線乃至二線城市已經(jīng)看到了曙光，而對于三、四線城市來說，央行和銀監(jiān)會昨日的新政也讓它們看到了希望。樓市長時(shí)間的火爆讓國人家庭擁房率處于高位。以往供給側(cè)的非理性積累，導(dǎo)致了三、四線城市的樓市庫存壓力很大。如何去庫存，政策紅利應(yīng)盡力釋放，市場失效時(shí)其他手段也可選擇。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。