改善型需求熱度不減

“這次的政策力度還挺大的，對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)來(lái)說(shuō)，信貸政策是關(guān)鍵。”一位中型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商人士昨日對(duì)《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》記者說(shuō)。

同策咨詢(xún)研究部總監(jiān)張宏偉對(duì)本報(bào)表示，通過(guò)下調(diào)首套房首付比例，可以降低購(gòu)房者入市門(mén)檻，適度激活當(dāng)前的以自住需求為主的樓市成交量，緩解當(dāng)前大部分三四線(xiàn)城市、半數(shù)以上二線(xiàn)城市庫(kù)存相對(duì)較大的市場(chǎng)壓力，同時(shí)使房?jī)r(jià)保持相對(duì)穩(wěn)定的發(fā)展態(tài)勢(shì)，成為當(dāng)前樓市發(fā)展的關(guān)鍵。

近兩年行業(yè)扶持政策對(duì)市場(chǎng)的承托效應(yīng)顯著，2015年全年銷(xiāo)售額如期超越2013年峰值，住宅銷(xiāo)售額達(dá)7.28萬(wàn)億，同比增長(zhǎng)16.6%，再創(chuàng)歷史新高。

中信建投房地產(chǎn)小組認(rèn)為，在成交數(shù)據(jù)歌舞升平的背景下，凸顯的是全國(guó)城市之間分化格局。據(jù)其統(tǒng)計(jì)，2015年一二三線(xiàn)重點(diǎn)城市成交增速分別為39%、14%和13%，一線(xiàn)城市自二季度以來(lái)一直維持量?jī)r(jià)齊升的積極態(tài)勢(shì)，因一線(xiàn)市場(chǎng)往往具備示范效應(yīng)，二線(xiàn)主流市場(chǎng)已經(jīng)預(yù)熱，部分城市如南京等區(qū)域從房?jī)r(jià)到地價(jià)的傳導(dǎo)已經(jīng)顯現(xiàn)。此次進(jìn)一步加大資金杠桿將促使這個(gè)市場(chǎng)延續(xù)增長(zhǎng)。而三四線(xiàn)城市不會(huì)因政策而改善，這些城市依然需要時(shí)間換空間。

“一些供應(yīng)量過(guò)大的城市怎么刺激都沒(méi)戲，但有些區(qū)域性核心城市還是會(huì)受政策利好的。”上述開(kāi)發(fā)商人士表示。

同時(shí)，改善型需求也將得到進(jìn)一步釋放。中信建投房地產(chǎn)小組表示，2015年以來(lái)成交結(jié)構(gòu)變化最為明顯的在于改善性需求的崛起，限購(gòu)解禁疊加二套房貸松動(dòng)，扭轉(zhuǎn)了過(guò)去剛需戶(hù)型占比持續(xù)提升的勢(shì)頭，在其跟蹤的主流房企成交結(jié)構(gòu)中，90~170平方米以下房型的成交占比達(dá)到歷史新高，以首次改善為主要購(gòu)房目的的需求漸成主流。

“此次二套房首付比例的下調(diào)，結(jié)合全國(guó)二孩政策的落地，改善型需求的熱度在2016年仍有望延續(xù)。”中信建投房地產(chǎn)小組分析。

易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)對(duì)《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》記者表示，房貸新政將有利于一線(xiàn)城市周邊的城市，比如京津冀的燕郊、廊坊，長(zhǎng)三角的昆山、嘉善，珠三角的東莞、惠州等，一旦房貸下調(diào)，市場(chǎng)交易會(huì)快速飆升。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。