深圳房價猛漲香港房價下跌 這個世界怎么了？

2月1日，深圳市規(guī)劃和國土資源委員會發(fā)布了深圳在2016年1月份的樓市數(shù)據(jù)：新房成交均價再創(chuàng)新高，每平方米46515元，同比增長74.27％、環(huán)比增長9.51％。

2015年，北上廣深的房價持續(xù)上漲，而深圳以47.5%的同比漲幅排在首位，上海、北京、廣州漲幅分別為18.2%、10.4%、9.2%。

而近日，《一個十年港漂女生的香港夢:壓上30年青春買的房,你跟我說要跌30%？》一文刷爆微信朋友圈，常年居高不下的香港樓價開始下跌。歐洲投行里昂證券的一份報告顯示，香港房價在2015年的最后一個季度下跌了7.5%。

深圳投資客瞄準二手房

從去年第三季度起，香港樓市氣氛開始轉淡，住宅價格與成交量雙雙下跌，二手房交易量更是連續(xù)多月在低位徘徊。

數(shù)據(jù)顯示，2015年7-11月，香港樓市成交較2015年上半年銳減27%。據(jù)土地注冊處數(shù)據(jù)顯示，2015年12月香港共有5294宗樓宇買賣登記，雖比2015年10月(4491宗)、11月(4736宗)有小幅回升，但比上年同期的7578宗銳減30%。據(jù)香港中原地產預計，2016年1月份，香港包括公寓、商鋪和車位的地產成交數(shù)量大約有3500起，該成交數(shù)據(jù)是自1991年1月以來的最低數(shù)據(jù)。而香港差餉物業(yè)估價署公布的最新數(shù)據(jù)顯示，2015年11月香港樓價指數(shù)按月急降3%，為2008年11月以來的最大單月跌幅。多家券商投行機構看空2016年香港的樓市，業(yè)界估計，今年香港住宅樓價將下跌10%，但香港開發(fā)商對此表現(xiàn)平靜，李嘉誠此前在集團的周年晚宴上表示，香港的樓價上升或下跌10%都是平常事。

深圳綜合開發(fā)研究院旅游與地產研究中心主任宋丁在接受時代周報記者采訪時表示，除了經濟增速緩慢的原因，香港取消投資移民以及政府政策調控也是香港樓市下跌的原因。

相比之下，近年來深圳的樓市漲勢迅猛，一手房、二手房市場均表現(xiàn)得各有千秋。據(jù)深圳中原研究中心的統(tǒng)計顯示：2015年，深圳一、二手房價和漲幅均創(chuàng)下歷史新高，全年新房成交均價為31694元/㎡，同比上漲39%；2015年12月，深圳二手房成交均價高達48239萬/㎡，同比增長59%。深圳市房地產研究中心主任王鋒博士在一次小范圍的論壇上預測：2016年，深圳房價預估上漲10%左右。宋丁也對時代周報記者表達了同樣的預估。

作為人口外來型城市，人口與土地資源的矛盾導致了深圳房價一直居高不下。深圳的土地面積僅為北京的1/8、上海的1/3、廣州的1/4，建成的城區(qū)面積已經達到全市土地面積的48.6%。官方資料顯示，深圳目前戶籍人口367萬，常住人口含戶籍戶口1077萬，而2015年深圳實際管理的人口已經高達2100萬，其中僅僅只有10%購置了自有住房，剛需和二次改善的換房需求極其迫切。

2015年是深圳樓市不折不扣的大年，然而土地出讓量成績單卻相對慘淡。據(jù)搜房網(wǎng)統(tǒng)計，2015年，深圳共出讓63宗土地，土地出讓面積共計173.93萬平方米，同比下降8.7%；土地出讓金額達473.78億元，同比下降14.1%；而廣州市出讓用地149宗，面積545.29萬平方米，同比下降15.4%，建筑面積約1486.56萬平方米，出讓金額907.03億元，同比增長7.4%，創(chuàng)歷史新高。

深圳稀少的土地出讓量導致投資客瞄準了二手房。鏈家地產發(fā)布的樓市大數(shù)據(jù)顯示，深圳二手房市場的投資客占比已達30%，“所以深圳基本上只能靠舊改來盤活土地，時間久、難度大，這也是深圳房價比其他幾個一線城市漲幅都快的原因。”中聯(lián)地產研究院總經理肖小平說。肖小平告訴時代周報記者，中聯(lián)地產研究院的數(shù)據(jù)統(tǒng)計顯示，“2012年，深圳買房的投資比重占15%，2014年為23%，2015年則猛增至30%。”

牽一發(fā)而動全身。深圳房價的高價位以及限購政策帶動了周邊城市東莞、惠州等地房價的上漲。2015年，深圳人花了超過600億元在東莞買房，在惠州大亞灣買房投擲近210億元。而據(jù)東莞中原研究部數(shù)據(jù)監(jiān)測顯示，2015年臨深片區(qū)住宅網(wǎng)簽面積達281萬㎡，占全市成交量的27%，其住宅成交均價破萬，達11213元/㎡。

目前，大亞灣西區(qū)大量樓盤均價都已過萬。根據(jù)大亞灣區(qū)房管局的網(wǎng)簽數(shù)據(jù)，2015年大亞灣區(qū)房地產市場各項成交數(shù)據(jù)均屬歷史高位，其中商品房銷售總套數(shù)為42094套，同比增長71.36％；銷售總金額為230.66億元，同比增98.45％；銷售總面積為372.59萬平方米，同比增長81.05％。

肖小平告訴時代周報記者：“深圳的人口住房需求和住房資源的極端不平衡導致了深圳人前往周邊城區(qū)買房，自住性質的投資遠超過單純的炒房。”以大亞灣房地產協(xié)會做的調查為例，統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示：西區(qū)純自住比例為50％，投資兼自住比例為30％，純投資比例為20％；南城新區(qū)純自住比例為72％，投資兼自住比例為22％，純投資比例為6％；澳頭純自住比例為60％，投資兼自住比例為30％，純投資比例為10％。

香港經濟結構拉后腿

經濟走弱是樓價下跌的主要原因。在香港公布的官方數(shù)據(jù)中，貿易及物流（24%）、金融服務（17%）加起來幾乎占據(jù)了香港GDP的半壁江山，去年，香港在這方面的數(shù)據(jù)不樂觀。

2011年，香港進出口貨物總量為13300萬噸，此后一路下滑，2014年不到12600萬噸；去年前11個月，香港商品轉口貨量下跌1.8%，產品出口貨量則下跌13.5%——兩者合計，香港商品整體出口貨量下跌2.0%，進口貨量下跌3.3%。同年11月，香港零售業(yè)總銷貨價值的臨時估計為381億港元，同比下滑7.8%。港媒報道，香港零售額連續(xù)8個月下滑，按年跌幅達3％。

香港經濟增速放緩與自身經濟結構不無關系。“香港經濟的問題，最主要的來自結構，香港制造業(yè)目前已呈空心化。”宋丁分析。香港經濟結構中，第一產業(yè)占比0.1%，第二產業(yè)占比7%（其中制造業(yè)只占1.4%），另外92.9%均為服務業(yè)貢獻的產值。相比之下，深圳第一產業(yè)的比重也幾乎為零，但深圳在政府主導下正不斷推進產業(yè)的轉型升級。2008年，深圳第三產業(yè)比重首次超過第二產業(yè)，公開數(shù)據(jù)顯示，2015年深圳的第二、三產業(yè)結構由上年的42.6∶57.4調整為41.2∶58.8。此外，公開數(shù)據(jù)顯示，2014年全市先進制造業(yè)增加值占規(guī)模以上工業(yè)增加值比重為74.2%，成為第二產業(yè)增長的引擎。2015年1—9月，制造業(yè)稅收成為深圳財政收入的第一稅源，占比為24.7%。

2015年，深圳GDP總值為17502.99億元（合20636億港元），比上年16001.98億元（約合19800億港元）增長8.9%。國際貨幣基金組織(IMF)1月中旬發(fā)布報告預計，香港2015年實質GDP增幅約2.25%，2016年香港經濟增幅可望微升至2.5%。而2014年香港GDP總值為22457億港元，則可估算2015年香港GDP約為22962億港元—深圳與香港幾乎持平。

深圳市委書記馬興瑞1月11日在深圳市委六屆二次全會作報告時透露，2016年，深圳經濟增長預期目標為8%-8.5%。如能順利達成此目標，宋丁對時代周報記者表示，“今年深圳的經濟總量應該會超過香港”。

2015年仲量聯(lián)行發(fā)布的城市發(fā)展動力指數(shù)全球20強中，深圳排名第四，而前20名中已然找不到香港的身影。2015年5月中國社會科學院財經戰(zhàn)略研究院、社會科學文獻出版社等多部門發(fā)布的《2015年中國城市競爭力藍皮書》則顯示，深圳已經取代香港躍居綜合經濟競爭力榜首。宋丁對時代周報記者表示：“深圳的發(fā)展速度很快，但是要說取代香港還是為時尚早。香港的遠東國際金融中心地位仍是不可撼動的，無論是從國際化、市場化還是法制化考量，深圳與香港還有距離。”

人口流入深圳勝一籌

人口凈流入是地區(qū)房價前景的重要判斷指標。2014年，《價值線》雜志選取了2013年中國公共財政收入最高的50個城市，對城市的人口吸引力進行排名。研究發(fā)現(xiàn)，人口凈流入超過100萬的城市共有22個，而目前中國房價最高的城市基本都出現(xiàn)在這22個城市里。其中，上海以953.5萬的人口凈流入數(shù)位列人口吸引力城市之首；首都北京的人口凈流入數(shù)為771.8萬，人口吸引力排名第二；深圳排在第三，人口凈流入數(shù)為755.59萬。人口流入與房價漲跌基本成正比。流入人口越多的城市，房價往往漲得越快。無流入人口或凈流出人口的城市，房價則相對上漲乏力。

2013年深圳公安局的數(shù)據(jù)顯示，深圳戶籍人口325.5萬，非深戶籍人口達1505.08萬，其實際管理人口突破1800萬，是中國外來人口最多的城市。今年1月的深圳“兩會”則透露，目前深圳含戶籍人口1077萬，2年間，深圳人口增加共300萬，漲幅達17%，人均GDP為2萬美元。

盡管香港總人口是深圳的2倍，但在人口的流動上，香港難與深圳比肩。

據(jù)公開資料查詢，2000-2014年，香港人口緩慢增長。香港特區(qū)政府統(tǒng)計處發(fā)表的數(shù)字顯示，2015年年中的香港人口臨時數(shù)字為729.86萬人，與2014年年中的724.17萬人口比較，增加56900人，增長率為0.8%，其中包括3.78萬名持單程證的內地新移民。有社會學家表示，每年超過5萬個的單程證名額在過去幾年都幾乎用完，但2105年年中卻還有1萬多個額度剩余，反映香港對內地人的吸引力大降。

今年1月份，香港突然暫停投資移民通道。從2003年推出投資計劃起，香港的投資移民可謂是全球最昂貴和最苛刻的投資移民計劃之一：內地居民不能直接投資移民香港，必須先取得第三國永久居民身份，投資門檻高達1000萬港元，而且不允許投資房地產。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。