面對(duì)7億多平方米樓市庫(kù)存 地方政府如何落子？

房地產(chǎn)庫(kù)存是中國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展的病灶，去庫(kù)存是刮骨療傷之舉。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，2016年先后召開(kāi)的地方兩會(huì)上，去庫(kù)存成為福建、河南、山東、河北、內(nèi)蒙古、貴州等十多個(gè)省份的代表委員熱議話題。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2015年末，商品房待售面積達(dá)71853萬(wàn)平方米，創(chuàng)下歷史新高。面對(duì)7億多平方米庫(kù)存，地方政府該如何落子布局？

河南省省長(zhǎng)謝伏瞻在政府工作報(bào)告中明確提出，要“以去庫(kù)存、促消費(fèi)為重點(diǎn)，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展”；河北省省長(zhǎng)張慶偉在政府工作報(bào)告中強(qiáng)調(diào)，要化解房地產(chǎn)庫(kù)存，推進(jìn)以滿足新市民需求為出發(fā)點(diǎn)的住房制度改革，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)；福建省政府工作報(bào)告也把房地產(chǎn)去庫(kù)存擺在突出位置，指出將著力穩(wěn)定住房消費(fèi)，發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，提高棚改貨幣化安置比例，加大城鎮(zhèn)棚戶區(qū)和城鄉(xiāng)危房改造力度；吉林省政府工作報(bào)告中提出，鼓勵(lì)和支持房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)適當(dāng)降低商品住房價(jià)格，幫助解決融資難問(wèn)題，同時(shí)根據(jù)“去庫(kù)存”的進(jìn)度調(diào)節(jié)土地供應(yīng)……

面對(duì)體量巨大的庫(kù)存，單一政策、短期政策難立竿見(jiàn)影。去庫(kù)“持久戰(zhàn)”必須打通供需通道。

從需求端發(fā)力，有效激活需求側(cè)，成為不少地方政策布局的突破口。梳理各地兩會(huì)政府工作報(bào)告，不難發(fā)現(xiàn)，繼續(xù)放寬信貸政策、降低購(gòu)房成本、增加購(gòu)房補(bǔ)貼，加快棚戶區(qū)改造和貨幣化補(bǔ)貼成為去庫(kù)存的發(fā)力重點(diǎn)。

河南省政府工作報(bào)告中明確提出，將有穩(wěn)定勞動(dòng)關(guān)系的常住人口納入公積金覆蓋范圍，促進(jìn)新市民在城鎮(zhèn)購(gòu)房，鼓勵(lì)農(nóng)民進(jìn)城購(gòu)房；內(nèi)蒙古政府工作報(bào)告提出將研究住房公積金支持農(nóng)牧民進(jìn)城購(gòu)房政策，鼓勵(lì)金融機(jī)構(gòu)向轉(zhuǎn)移進(jìn)城農(nóng)牧民發(fā)放購(gòu)房貸款；湖南省提出，貨幣化安置是去庫(kù)存的有效手段，原則上，2016年棚改貨幣化安置比例不得低于50%，對(duì)安置比例高的地區(qū)和項(xiàng)目將給予資金傾斜。

一些地方兩會(huì)的代表委員們建議進(jìn)一步降低購(gòu)房成本，擴(kuò)大剛性需求。河南省政協(xié)委員楊明建議：“在充分考慮金融風(fēng)險(xiǎn)的同時(shí)，應(yīng)考慮進(jìn)一步降低首付比例，對(duì)農(nóng)民工購(gòu)房加大補(bǔ)貼力度。”

從長(zhǎng)期來(lái)看，“去庫(kù)存”要大力發(fā)展地方經(jīng)濟(jì)，讓新型城鎮(zhèn)化為樓市提供利好，通過(guò)戶籍制度改革帶動(dòng)住房消費(fèi)。“去庫(kù)存表面看似一道坎，如果調(diào)整好方向，與新型城鎮(zhèn)化結(jié)合起來(lái)，又是難得機(jī)遇。”內(nèi)蒙古人大代表、內(nèi)蒙古蒙西建設(shè)投資集團(tuán)總裁熊玉昆認(rèn)為。

戶籍制度改革成各地“去庫(kù)存”重要手段。上海市政府工作報(bào)告明確提出，“堅(jiān)持城市建設(shè)重心向郊區(qū)轉(zhuǎn)移，進(jìn)一步提高郊區(qū)發(fā)展水平”；河北省政府工作報(bào)告提出，“到2020年戶籍人口、常住人口城鎮(zhèn)化率分別在48%和67%左右”。

廣西政協(xié)委員、民建廣西區(qū)委主委錢學(xué)明建議國(guó)家設(shè)立新市民住房?jī)?yōu)惠貸款，以等于或優(yōu)于住房公積金的貸款利率幫助農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口進(jìn)城購(gòu)房、落戶，打破農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口市民化的瓶頸。

除了農(nóng)民工市民化新增的住房需求，另一個(gè)解決高庫(kù)存的方向是補(bǔ)位租賃市場(chǎng)。福建省、湖南省、山東省濟(jì)南市等多地政府工作報(bào)告明確，要大力發(fā)展住房租賃市場(chǎng)。

除了需求端入手，一些地方更強(qiáng)調(diào)供求端發(fā)力。湖南省、山東省濟(jì)南市在政府工作報(bào)告中提出要控制新建住宅的數(shù)量，改善住房供給結(jié)構(gòu)。

多地兩會(huì)的一些代表委員建議，政府宜鼓勵(lì)房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)適銷對(duì)路的產(chǎn)品，完善周邊配套，同時(shí)促進(jìn)租賃市場(chǎng)專業(yè)化，因地施策進(jìn)行房地產(chǎn)調(diào)控。

業(yè)內(nèi)預(yù)計(jì)，在“去庫(kù)存”的號(hào)角下，各地在密集發(fā)布政策，后續(xù)將針對(duì)房地產(chǎn)庫(kù)存出臺(tái)不同力度的政策。不過(guò)，由于市場(chǎng)繼續(xù)分化，分城施策將是未來(lái)政策放松的主要特點(diǎn)。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。