面對7億多平方米樓市庫存 地方政府如何落子？

房地產(chǎn)庫存是中國房地產(chǎn)發(fā)展的病灶，去庫存是刮骨療傷之舉。據(jù)不完全統(tǒng)計，2016年先后召開的地方兩會上，去庫存成為福建、河南、山東、河北、內(nèi)蒙古、貴州等十多個省份的代表委員熱議話題。

國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，2015年末，商品房待售面積達71853萬平方米，創(chuàng)下歷史新高。面對7億多平方米庫存，地方政府該如何落子布局？

河南省省長謝伏瞻在政府工作報告中明確提出，要“以去庫存、促消費為重點，促進房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展”；河北省省長張慶偉在政府工作報告中強調(diào)，要化解房地產(chǎn)庫存，推進以滿足新市民需求為出發(fā)點的住房制度改革，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場；福建省政府工作報告也把房地產(chǎn)去庫存擺在突出位置，指出將著力穩(wěn)定住房消費，發(fā)展住房租賃市場，提高棚改貨幣化安置比例，加大城鎮(zhèn)棚戶區(qū)和城鄉(xiāng)危房改造力度；吉林省政府工作報告中提出，鼓勵和支持房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)適當降低商品住房價格，幫助解決融資難問題，同時根據(jù)“去庫存”的進度調(diào)節(jié)土地供應……

面對體量巨大的庫存，單一政策、短期政策難立竿見影。去庫“持久戰(zhàn)”必須打通供需通道。

從需求端發(fā)力，有效激活需求側(cè)，成為不少地方政策布局的突破口。梳理各地兩會政府工作報告，不難發(fā)現(xiàn)，繼續(xù)放寬信貸政策、降低購房成本、增加購房補貼，加快棚戶區(qū)改造和貨幣化補貼成為去庫存的發(fā)力重點。

河南省政府工作報告中明確提出，將有穩(wěn)定勞動關系的常住人口納入公積金覆蓋范圍，促進新市民在城鎮(zhèn)購房，鼓勵農(nóng)民進城購房；內(nèi)蒙古政府工作報告提出將研究住房公積金支持農(nóng)牧民進城購房政策，鼓勵金融機構(gòu)向轉(zhuǎn)移進城農(nóng)牧民發(fā)放購房貸款；湖南省提出，貨幣化安置是去庫存的有效手段，原則上，2016年棚改貨幣化安置比例不得低于50%，對安置比例高的地區(qū)和項目將給予資金傾斜。

一些地方兩會的代表委員們建議進一步降低購房成本，擴大剛性需求。河南省政協(xié)委員楊明建議：“在充分考慮金融風險的同時，應考慮進一步降低首付比例，對農(nóng)民工購房加大補貼力度。”

從長期來看，“去庫存”要大力發(fā)展地方經(jīng)濟，讓新型城鎮(zhèn)化為樓市提供利好，通過戶籍制度改革帶動住房消費。“去庫存表面看似一道坎，如果調(diào)整好方向，與新型城鎮(zhèn)化結(jié)合起來，又是難得機遇。”內(nèi)蒙古人大代表、內(nèi)蒙古蒙西建設投資集團總裁熊玉昆認為。

戶籍制度改革成各地“去庫存”重要手段。上海市政府工作報告明確提出，“堅持城市建設重心向郊區(qū)轉(zhuǎn)移，進一步提高郊區(qū)發(fā)展水平”；河北省政府工作報告提出，“到2020年戶籍人口、常住人口城鎮(zhèn)化率分別在48%和67%左右”。

廣西政協(xié)委員、民建廣西區(qū)委主委錢學明建議國家設立新市民住房優(yōu)惠貸款，以等于或優(yōu)于住房公積金的貸款利率幫助農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口進城購房、落戶，打破農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口市民化的瓶頸。

除了農(nóng)民工市民化新增的住房需求，另一個解決高庫存的方向是補位租賃市場。福建省、湖南省、山東省濟南市等多地政府工作報告明確，要大力發(fā)展住房租賃市場。

除了需求端入手，一些地方更強調(diào)供求端發(fā)力。湖南省、山東省濟南市在政府工作報告中提出要控制新建住宅的數(shù)量，改善住房供給結(jié)構(gòu)。

多地兩會的一些代表委員建議，政府宜鼓勵房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)適銷對路的產(chǎn)品，完善周邊配套，同時促進租賃市場專業(yè)化，因地施策進行房地產(chǎn)調(diào)控。

業(yè)內(nèi)預計，在“去庫存”的號角下，各地在密集發(fā)布政策，后續(xù)將針對房地產(chǎn)庫存出臺不同力度的政策。不過，由于市場繼續(xù)分化，分城施策將是未來政策放松的主要特點。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。