樓市存量結(jié)構(gòu)漸變 重慶市政協(xié)委員談去庫存壓力大

    在剛過去的2015年，中央經(jīng)濟工作會議以罕見的篇幅對房地產(chǎn)市場去庫存政策作了較多的論述，并把房地產(chǎn)“去庫存”納入2016年經(jīng)濟工作的“五大任務(wù)”中，提出了一套中國房地產(chǎn)“去庫存”的組合拳。28日，在此間召開的重慶兩會上，加大重慶樓市“去庫存”，適當(dāng)降低商品住房價格，成為重慶市政協(xié)委員熱議的話題之一。

據(jù)國家統(tǒng)計局最新數(shù)據(jù)顯示，2015年末，商品房待售面積71853萬平方米，在去庫存一年后，我國房地產(chǎn)庫存量較2014年末的62169萬平方米再度增加9484萬平方米。這意味著，在降稅、降費、降低首付、降低利息、增加補貼等多項政策齊下的背景下，2015年房地產(chǎn)庫存再度增加近億平方米。

2016年以來，已有遼寧、重慶、福建、湖南、內(nèi)蒙古等地提出加快房地產(chǎn)去庫存，或下發(fā)文件促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)健康發(fā)展。日前，重慶出臺《關(guān)于進(jìn)一步落實涉企政策促進(jìn)經(jīng)濟平穩(wěn)發(fā)展的意見》，對房地產(chǎn)企業(yè)所得稅預(yù)售收入的計稅毛利率由20%調(diào)整為15%，非普通住宅、商業(yè)、車庫的土地增值稅預(yù)征率由3.5%調(diào)整為2%。

重慶市政協(xié)委員、重慶大學(xué)經(jīng)濟與工商管理學(xué)院劉斌在提案中稱，截至2015年11月，重慶的住房施工面積為18,987萬平方米，竣工面積為3,649萬平方米，按每人30平方米計算，前述兩項合計可供近755萬人口居住，可占2014年底統(tǒng)計的全市1208萬鄉(xiāng)村人口的62.5%。

“在房地產(chǎn)行業(yè)"去庫存"的大環(huán)境下，樓市市場景氣度低，價格趨于下降，毛利率和土地增值率降低，甚至還會出現(xiàn)較大幅度的虧損。”劉斌稱，如果仍按原有辦法來預(yù)征土地增值稅，對房地產(chǎn)行業(yè)而言必然是釜底抽薪，長此下去會加速房地產(chǎn)行業(yè)的的金融危機。

重慶市政協(xié)委員、重慶春風(fēng)地產(chǎn)有限公司董事長賴國強告訴記者，我國目前住房租賃更多的是私人租賃，這帶來了兩方面的問題。一是租金沒有納稅；二是經(jīng)常產(chǎn)生法律糾紛。

“鼓勵自然人或投資機構(gòu)大量購買庫存商品房，來為租賃市場提供房源。”賴國強表示，針對用于租賃的批量購買的住房從購買稅費、租金收入的營業(yè)稅兩方面給予優(yōu)惠，在擴大租賃供給的同時，有效推動庫存去化。

“適當(dāng)降低商品住房價格，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)兼并重組，提高產(chǎn)業(yè)集中度。”賴國強認(rèn)為，在房地產(chǎn)市場面臨去庫存的巨大壓力下，可以考慮調(diào)整二套及以上住宅銷售政策，以最大限度釋放這一市場需求，加快房地產(chǎn)去庫存速度。

當(dāng)前，以價換量將成為未來數(shù)年全國商品房去庫存的新常態(tài)。重慶市政協(xié)委員、重慶江津區(qū)政協(xié)副主席羅涼鷹建議，2016年繼續(xù)加大重慶房交會對庫存商品住房的優(yōu)惠幅度，進(jìn)一步減免契稅，進(jìn)放松住房公積金購房政策，刺激買房需求。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。