樓市存量結(jié)構(gòu)漸變 重慶市政協(xié)委員談去庫(kù)存壓力大

    在剛過(guò)去的2015年，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議以罕見(jiàn)的篇幅對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)去庫(kù)存政策作了較多的論述，并把房地產(chǎn)“去庫(kù)存”納入2016年經(jīng)濟(jì)工作的“五大任務(wù)”中，提出了一套中國(guó)房地產(chǎn)“去庫(kù)存”的組合拳。28日，在此間召開(kāi)的重慶兩會(huì)上，加大重慶樓市“去庫(kù)存”，適當(dāng)降低商品住房價(jià)格，成為重慶市政協(xié)委員熱議的話題之一。

據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局最新數(shù)據(jù)顯示，2015年末，商品房待售面積71853萬(wàn)平方米，在去庫(kù)存一年后，我國(guó)房地產(chǎn)庫(kù)存量較2014年末的62169萬(wàn)平方米再度增加9484萬(wàn)平方米。這意味著，在降稅、降費(fèi)、降低首付、降低利息、增加補(bǔ)貼等多項(xiàng)政策齊下的背景下，2015年房地產(chǎn)庫(kù)存再度增加近億平方米。

2016年以來(lái)，已有遼寧、重慶、福建、湖南、內(nèi)蒙古等地提出加快房地產(chǎn)去庫(kù)存，或下發(fā)文件促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)健康發(fā)展。日前，重慶出臺(tái)《關(guān)于進(jìn)一步落實(shí)涉企政策促進(jìn)經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)發(fā)展的意見(jiàn)》，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)所得稅預(yù)售收入的計(jì)稅毛利率由20%調(diào)整為15%，非普通住宅、商業(yè)、車庫(kù)的土地增值稅預(yù)征率由3.5%調(diào)整為2%。

重慶市政協(xié)委員、重慶大學(xué)經(jīng)濟(jì)與工商管理學(xué)院劉斌在提案中稱，截至2015年11月，重慶的住房施工面積為18,987萬(wàn)平方米，竣工面積為3,649萬(wàn)平方米，按每人30平方米計(jì)算，前述兩項(xiàng)合計(jì)可供近755萬(wàn)人口居住，可占2014年底統(tǒng)計(jì)的全市1208萬(wàn)鄉(xiāng)村人口的62.5%。

“在房地產(chǎn)行業(yè)"去庫(kù)存"的大環(huán)境下，樓市市場(chǎng)景氣度低，價(jià)格趨于下降，毛利率和土地增值率降低，甚至還會(huì)出現(xiàn)較大幅度的虧損。”劉斌稱，如果仍按原有辦法來(lái)預(yù)征土地增值稅，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)而言必然是釜底抽薪，長(zhǎng)此下去會(huì)加速房地產(chǎn)行業(yè)的的金融危機(jī)。

重慶市政協(xié)委員、重慶春風(fēng)地產(chǎn)有限公司董事長(zhǎng)賴國(guó)強(qiáng)告訴記者，我國(guó)目前住房租賃更多的是私人租賃，這帶來(lái)了兩方面的問(wèn)題。一是租金沒(méi)有納稅；二是經(jīng)常產(chǎn)生法律糾紛。

“鼓勵(lì)自然人或投資機(jī)構(gòu)大量購(gòu)買庫(kù)存商品房，來(lái)為租賃市場(chǎng)提供房源。”賴國(guó)強(qiáng)表示，針對(duì)用于租賃的批量購(gòu)買的住房從購(gòu)買稅費(fèi)、租金收入的營(yíng)業(yè)稅兩方面給予優(yōu)惠，在擴(kuò)大租賃供給的同時(shí)，有效推動(dòng)庫(kù)存去化。

“適當(dāng)降低商品住房?jī)r(jià)格，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)兼并重組，提高產(chǎn)業(yè)集中度。”賴國(guó)強(qiáng)認(rèn)為，在房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨去庫(kù)存的巨大壓力下，可以考慮調(diào)整二套及以上住宅銷售政策，以最大限度釋放這一市場(chǎng)需求，加快房地產(chǎn)去庫(kù)存速度。

當(dāng)前，以價(jià)換量將成為未來(lái)數(shù)年全國(guó)商品房去庫(kù)存的新常態(tài)。重慶市政協(xié)委員、重慶江津區(qū)政協(xié)副主席羅涼鷹建議，2016年繼續(xù)加大重慶房交會(huì)對(duì)庫(kù)存商品住房的優(yōu)惠幅度，進(jìn)一步減免契稅，進(jìn)放松住房公積金購(gòu)房政策，刺激買房需求。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。