不限價土地增多 北京新房均價料小幅波動

近期北京地區(qū)多宗不限價土地成功出讓，單宗地塊金額較高。從起始樓面價看，多數不限價土地均價超過4萬元/平方米。疫情暴發(fā)以來，不限價土地逐漸成為北京土地出讓市場成交主力。不過，2018年、2019年北京集中出讓大量限價土地，預計未來一段時間限價樓盤因庫存較高仍占據新房市場主流地位。但隨著不限價新房逐步入市，預計未來新房均價將被抬升。

住宅用地占比較大

從近期不限價地塊出讓情況看，單宗不限價地塊起始價較高。6月18日，北京市自然資源和規(guī)劃委員會官網披露，北京豐臺區(qū)掛牌2宗不限價地塊，總起始價為62.98億元。其中，地塊名稱為北京市豐臺區(qū)盧溝橋大瓦窯DWY-L33等地塊，建設用地面積合計4.11萬平方米。地塊位于豐臺區(qū)盧溝橋大瓦窯村，起始價37.95億元。地塊名稱為北京市豐臺區(qū)盧溝橋大瓦窯DWY-L39等地塊，建設用地面積合計4.47萬平方米。地塊位于豐臺區(qū)盧溝橋大瓦窯，起始價為25.03億元。

從區(qū)域分布看，日前出讓的不限價土地分布區(qū)域較廣，豐臺區(qū)、通州區(qū)、門頭溝區(qū)、房山區(qū)等區(qū)域均有涉及。

6月10日，北京市規(guī)劃和自然資源委員會掛出3宗經營用地，分別位于通州區(qū)、門頭溝區(qū)和房山區(qū)，總出讓起始價為51.26億元，均為不限價宗地。

從土地性質看，住宅用地占比較大。同時，不少地塊要求建設幼兒園等配套措施。舉例來看，通州區(qū)近期出讓的不限價地塊包括永順鎮(zhèn)運通人和良園二期項目FZX-0604-6002、FZX-0604-6006地塊R2二類居住用地、A334托幼用地。建設用地面積合計37814.6平方米，規(guī)劃建筑控制規(guī)模不超過77172平方米，起始價為11.31億元。

從起始樓面價看，不少主城區(qū)不限價地塊起始樓面價超4萬元/平方米，以門頭溝區(qū)為代表的郊區(qū)不限價地塊起始樓面價也逼近3萬元/平方米。

以日前出讓的位于門頭溝區(qū)龍泉鎮(zhèn)的不限價地塊為例，地塊名稱為北京市門頭溝區(qū)新城04街區(qū)MC00-0004-6022，地塊性質為R2二類居住用地。建設用地面積20038.778平方米，規(guī)劃建筑控制規(guī)模不超過40077.556平方米，起始價11.65億元。

限價房庫存較高

中原地產首席分析師張大偉指出，今年以來，北京土地市場成交結構中，不限價比例越來越高，純商品房不限價占比已經接近80%。不過，限價房由于前期積累了大量的庫存，仍然占據目前及未來一段時間新房供給的主流。

從土地供應看，近年來，北京合計供應的限價房住宅大約110宗，土地出讓面積合計1100萬平方米。此外，這些項目再疊加配套商業(yè)、配套倉儲后，合計大約要入市1300萬平方米。現在已經入市大約800萬平方米，也就是說，等待入市取得預售證的限價房大約還有3萬-4萬套。

中原地產數據顯示，目前已經入市的限價房合計有90個項目，涉及住宅合計76169套。其中，目前已經完成網簽的限價房有35940套，尚未網簽的有4萬套。未完成網簽的4萬套住宅中，有1.2萬套是已預定但尚未網簽的，其余2.8萬套屬于尚未銷售的庫存。連同上述3萬-4萬套正在等待入市的，北京地區(qū)限競房庫存仍有6萬套左右。

張大偉指出，雖然限價房項目存在入市周期不同、存在換房周期、存在部分項目已經銷售但網簽滯后的現象，但是限價房銷售去化整體不高。整體來看，北京地區(qū)平均網簽完成率約44.5%。已入市的150期限價房項目里，基本售罄的只有40期。銷售完成率為50%-80%的有30期，這些項目整體已經進入銷售末期，約占全部入市項目的2成左右。另有50期限價房項目的網簽率不到30%，除去入市時間較短的項目，大部分網簽率低的項目陷入滯銷。

“目前，已經入市的限價房項目中，20%項目不愁賣，基本能做到一年清盤；60%的項目處于順銷狀態(tài)，可以慢慢賣。另外20%的項目已經基本封盤，誰也賣不動?！睆埓髠ブ赋?。

新房供給有保障

業(yè)內人士稱，無論從不限價土地密集出讓角度，還是從限價房自身去化看，未來限價房消失已經成為趨勢。預計在今年四季度以后，上市新盤中，不限價項目將占據一半以上。屆時，新房價格預計將有所抬升。

值得注意的是，從北京地區(qū)土地出讓規(guī)?？矗磥硪欢螘r間新房供給量將有所保障。中原地產數據顯示，2020年以來，北京地區(qū)土地出讓金合計1143.74億元，同比增長40.68%；土地規(guī)劃建筑面積合計364.7萬平方米，同比下降23.11%。土地出讓金額位列全國第三，僅次于杭州和上海。

從已出讓的土地看，溢價率整體較高。今年以來，受疫情影響，優(yōu)質土地出讓較多，引發(fā)房企拿地積極性提高。此外，疫情對房企的資金鏈影響雖然大，但國內融資難度降低，部分企業(yè)拿地積極性提高，多重原因導致高溢價率土地成交增多。

諸葛找房指出，5月全國主要地級市地價溢價率為17.28%，環(huán)比上升0.67個百分點，同比下降3.49個百分點。全國主要地級市地價溢價率自2019年3季度開始逐漸攀升，2020年5月為土地成交溢價率的小高峰，但仍不及去年同期的溢價水平，處于歷史中位水平。

流拍率方面，諸葛找房指出，疫情之下貨幣環(huán)境略顯寬松，各地出臺允許企業(yè)延緩繳納土地出讓金，房企拿地積極性高；3月起，土地流拍率下降明顯，4月流拍率跌至3.53%，5月流拍率仍處于低位，為3.86%，環(huán)比微升0.32個百分點。

業(yè)內人士指出，5月份北京地區(qū)二手房市場出現明顯的小陽春現象，對新房銷售起到一定的分流作用。非優(yōu)質地段的新房項目出現了明顯的滯銷。而近期出讓的不限價土地，由于起始樓面價較高，未來新房均價漲價預期較高，對目前所在地區(qū)限價房銷售，起到一定的促進作用。

備注：數據僅供參考，不作為投資依據。