房地產(chǎn)市場(chǎng)分化加劇 三四線城市加速去庫(kù)存

2015年在中央促消費(fèi)、去庫(kù)存的總基調(diào)下，房地產(chǎn)供需兩端寬松政策頻出，市場(chǎng)成交量?jī)r(jià)穩(wěn)步回升，行業(yè)運(yùn)行環(huán)境顯著改善。但值得注意的是，市場(chǎng)分化態(tài)勢(shì)正在加劇，一線城市成為品牌房企布局重點(diǎn)，三四線城市由于庫(kù)存高企，房企投資更加謹(jǐn)慎。而在去庫(kù)存的大背景之下，未來(lái)三四線城市將加緊出臺(tái)去庫(kù)存措施。

三四線城市加速去庫(kù)存

2015年，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)在寬松的政策刺激下，總體步入復(fù)蘇通道。包括市場(chǎng)成交、房?jī)r(jià)等指標(biāo)總體出現(xiàn)回暖，甚至好于預(yù)期。與此同時(shí)，包括土地成交量、新開(kāi)工量、開(kāi)發(fā)投資額等指標(biāo)非常低迷，全國(guó)商品房庫(kù)存壓力繼續(xù)增大。

根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局1月19日公布的2015年全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資和銷(xiāo)售情況，2015年，商品房銷(xiāo)售面積128495萬(wàn)平方米，比上年增長(zhǎng)6.5%，增速比1-11月份回落0.9個(gè)百分點(diǎn)。商品房銷(xiāo)售額87281億元，增長(zhǎng)14.4%，增速回落1.2個(gè)百分點(diǎn)。2015年末，商品房待售面積71853萬(wàn)平方米，比11月末增加2217萬(wàn)平方米。其中，住宅待售面積增加1155萬(wàn)平方米，辦公樓待售面積增加128萬(wàn)平方米，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房待售面積增加458萬(wàn)平方米。

從不同級(jí)別城市來(lái)看，目前一線和重點(diǎn)二線城市庫(kù)存相對(duì)較低，而大多數(shù)三四線城市庫(kù)存非常不樂(lè)觀。今年以來(lái)，已有重慶、福建等地提出促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)健康發(fā)展、加快去庫(kù)存等相關(guān)措施。庫(kù)存量大、去化周期長(zhǎng)的三四線城市，要暫停土地供應(yīng)，特別是一些城市存在商業(yè)用房庫(kù)存去化周期長(zhǎng)，要暫停商業(yè)用地出讓。

由于樓市復(fù)蘇力度較弱，去庫(kù)存形勢(shì)仍然較為嚴(yán)峻，投資決策更加謹(jǐn)慎，從而帶來(lái)開(kāi)發(fā)投資一路走低，區(qū)域分化也比較明顯。以東北地區(qū)為例，根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，東北地區(qū)2015年商品房銷(xiāo)售面積為7405萬(wàn)平方米，下降24.5%；銷(xiāo)售額4099億元，下降19.8%，降幅與1-11月份持平。2015年，東北地區(qū)投資5475億元，下降28.5%，降幅擴(kuò)大0.6個(gè)百分點(diǎn)。而東部、中部地區(qū)則相對(duì)樂(lè)觀。

一線城市豪宅化趨勢(shì)明顯

2015年在中央促銷(xiāo)費(fèi)、去庫(kù)存的總基調(diào)下，房地產(chǎn)供需兩端寬松政策頻出，市場(chǎng)成交量?jī)r(jià)穩(wěn)步回升，行業(yè)運(yùn)行環(huán)境顯著改善，房?jī)r(jià)由2014年的下跌轉(zhuǎn)為上漲。但因庫(kù)存壓力不同，不同城市間房?jī)r(jià)仍表現(xiàn)分化。

根據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院統(tǒng)計(jì)，2015年百城住宅價(jià)格累計(jì)上漲4.15%。分梯隊(duì)來(lái)看，一線城市全年累計(jì)漲幅高達(dá)17.2%，較2014年擴(kuò)大16.62個(gè)百分點(diǎn)；二、三線城市分別下跌0.53%和1.09%，跌幅較2014年明顯收窄。一線城市因人口、資源及財(cái)富持續(xù)集聚，各類(lèi)需求旺盛，2015年在寬松政策助力下，改善性需求明顯釋放，加之多個(gè)高價(jià)位項(xiàng)目陸續(xù)入市，房?jī)r(jià)漲幅明顯。其中，深圳同比漲幅高達(dá)38.65%，上海和北京分別上漲15.32%和9.17%。受需求熱度及年末高價(jià)土地成交影響，未來(lái)一線城市房?jī)r(jià)上漲壓力仍然較大。

面對(duì)市場(chǎng)分化，房企投資也更加謹(jǐn)慎，更多投向當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)相對(duì)較好，土地價(jià)格更高的一線及重點(diǎn)二線城市。以北京為例，已成為品牌房企布局重點(diǎn)，由于競(jìng)爭(zhēng)激烈，2015年更是出現(xiàn)多個(gè)地王。

從部分房企透露的2016年發(fā)展策略來(lái)看，一線城市仍是布局重點(diǎn)。比如，綠地明確提出，將根據(jù)區(qū)域市場(chǎng)分化調(diào)整的具體特點(diǎn)，圍繞經(jīng)濟(jì)發(fā)展、人口集聚、產(chǎn)業(yè)發(fā)展等核心要素，進(jìn)一步將資源向重點(diǎn)領(lǐng)域、重點(diǎn)城市、重點(diǎn)產(chǎn)品傾斜，一線城市以及中部地區(qū)核心城市將是重點(diǎn)投資區(qū)域。2015年，龍湖地產(chǎn)拿下地塊20余宗，均布局于一線及領(lǐng)先的二線城市。

從目前情況來(lái)看，房企繼續(xù)爭(zhēng)搶一線城市土地的態(tài)勢(shì)不會(huì)扭轉(zhuǎn)，高地價(jià)也將推高未來(lái)房?jī)r(jià)。目前，一線城市土地在標(biāo)桿房企的激烈爭(zhēng)搶下，樓面價(jià)超過(guò)當(dāng)?shù)胤績(jī)r(jià)的現(xiàn)象很普遍。這也意味著，未來(lái)一線城市豪宅化趨勢(shì)將更加明顯。隨著未來(lái)高端項(xiàng)目供應(yīng)量增加，房企如何勝出成為不得不考慮的一個(gè)問(wèn)題。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。