69億抱回上海地王 華僑城牽手華潤獨占蘇河灣核心區(qū)

2016年剛剛開始，上海土地市場依舊是高價當道。1月20日，華潤華僑城聯合體以69.32億元獲取蘇河灣中央公園地。

觀點地產新媒體獲悉，該地塊位于蘇河灣地區(qū)，東至山西北路，南至北蘇州路及規(guī)劃三泰路，西至浙江北路及福建北路，北至天潼路及33-01地塊，出讓面積為2.49萬平方米，33-02街坊地塊容積率5.5，46-02街坊地塊容積率10，起始總價69.28億元，起拍樓板價約3.80萬元/平，為商住辦用地。

據媒體報道，該地塊將會被打造成32萬平的超大城市綜合體，建設以國際商務為主，兼顧文化、休閑、居住功能的中央活力區(qū)。預計項目將建有200米高的標志性辦公建筑、至少163套住宅以及統(tǒng)一運營的各類商業(yè)等。

地塊引來金地、龍湖、華潤華僑城聯合體3家房企參與競拍，不過其出讓條件頗為苛刻，就拿33-02街坊地塊來說，地塊要求綜合用地比例為辦公不大于50%，商業(yè)不小于20%，住宅不大于30%；建筑高度不超過100米；地塊內需配置不小于1500平方米的地塊內部綠化，且地塊北側需設置不小于10米的公共通道；住宅套數下限為163套。

因此，金地、龍湖很快放棄了競爭，該地塊便由華潤華僑城聯合體以69.32億元競得。

盡管成交價接近底價，但69億的地價顯然是一個高起點，有業(yè)內人士認為，該地塊或將是春節(jié)前總價最高的地塊，此外，這也預示著上海2015年的土地市場熱度將在2016年延續(xù)。

而值得注意的是，華僑城與華潤已不是第一次聯合拿地。觀點地產新媒體此前報道顯示，2015年11月2日，華潤華僑城招商聯合體經過80輪激烈交鋒后，曾以總價83.4億元，并配建5.7萬平方米公租房奪得北京豐臺地塊，溢價率50%，折合樓面價5.6萬/平方米。

不過，在拿地不久好很快有媒體報道稱，由于土地成本超出華潤、招商的預期，這兩家房企最終決定退出，該地塊由華僑城獨自“承包”。

但土地成本高顯然不是華潤選擇退出的唯一理由。2015年，華潤華發(fā)聯合體就分別在3月和6月，以總價70.52億元和87.95億元拿下閘北大寧兩宗地塊，兩度刷新上海年度總價地王紀錄。

上海資深業(yè)內人士張宏偉隨后表示，上海“寸土寸金”、“人多地少”的特征決定了上海樓市基本面中長期看好，而對于已經布局及希望進入上海的房企來講，拿地面積的多少直接決定在上海未來市場的獲益情況。因此，對于眾多房企來講，誰都不愿意放棄上海這塊市場蛋糕。

事實上，在蘇河灣片區(qū)，華僑城來說早已布局。張宏偉亦指出，競得該地塊后，華僑城就可以形成片區(qū)開發(fā)的優(yōu)勢，最終實現片區(qū)開發(fā)帶來的最大邊際效應價值。

據觀點地產新媒體查詢，2010年2月11日，華僑城經過百輪競價以70.2億元奪得蘇河灣1街坊地塊，溢價率49%，樓面價高達5.28萬元/平方米，一舉創(chuàng)造了當時的全國單價地王。

當年7月23日，華僑城又以17.91億元拿下了蘇河灣41、42街坊地塊，樓面價約1.45萬元/平方米。拿下的這兩宗地塊，讓蘇河灣項目成為華僑城成立以來投資最大的單體項目。

然而，自2012年9月14日開盤后，頭頂地王光環(huán)的蘇河灣盡管選擇5字頭低開，也未能交出一份好的成績單，2013年和2014年，其分別錄得合約銷售僅18億元和14億元。

2015年，隨著寬松性政策的出臺，蘇河灣項目銷售情況才出現了好轉。華僑城亞洲2015年半年報數據顯示，上半年蘇河灣實現銷售13.05億元，比去年大幅增加434.8%，前三季成交已達31套。另有數據顯示，2015年全年華僑城蘇河灣成交金額達35億。

有華僑城內部人士曾向觀點地產新媒體表示，蘇河灣2015年去化較快，一方面是受益整體市場的回暖，另一方面也是華僑城產品和品牌逐步滲入的結果。而這顯然也令華僑城也有了再次拿下蘇河灣地塊的底氣。

還值得一提的是，加上此次拿下的蘇河灣地塊，蘇河灣核心區(qū)沿蘇州河所有公開出讓地塊已悉數被華僑城囊括。

備注：數據僅供參考，不作為投資依據。