石家莊2016年樓市設(shè)問：生存or發(fā)展?

2015年和以往趨嚴的政策相比可謂是政策的“紅利年”，多重利好的房貸政策為市場大幅增溫。信貸市場經(jīng)過多次降準降息，已經(jīng)非常寬松了，不少購房人都關(guān)心這樣寬松的信貸環(huán)境是否能在今年延續(xù)。無論是限購有條件松綁，還是信貸與稅費的降低，當前業(yè)內(nèi)對于今年樓市政策走向的預測都是樂觀積極的。政策千方百計去庫存：供應(yīng)端，控制土地供應(yīng)；需求端，降首付、降利息、放寬公積金、調(diào)稅費。2016年也有可能因為更多的刺激性政策出臺，成為新的購房機會年。將如何看待2016年的樓市？啟動我們的頭腦風暴，就讓我們擬定“樓市的10個設(shè)問”吧。

商品住房價格會不會適當降低？

2015年12月21日召開的中央經(jīng)濟工作會議提出，“鼓勵房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)調(diào)整營銷策略，適當降低商品住房價格”。相較購房補貼，

“降價”更能誘惑普通老百姓買房。如今高企的庫存靠農(nóng)民工解決，但前提是農(nóng)民工要買得起房，要有足夠的實力，除了購房補貼外，降價的效果看似更大。當然，“降價”更多的是指向三四線城市。

不過，業(yè)內(nèi)專家認出，購房者千萬不要抱有“大降、特降”的期待分析認為，中央鼓勵降價不是強制，對于中央的號召，房企可以依據(jù)自身情況而定。

首房首付款比例要不要再降？

目前，除了北上廣深等一線城市外，多數(shù)地區(qū)已取消限購政策。年初，住建部要求各地進一步降低公積金貸款門檻，增加貸款額度，各地均積極響應(yīng)。

首付下調(diào)能最大程度激活剛性需求，可以降低購房者入市門檻，緩解當前大部分三四線城市、半數(shù)以上二線城市庫存相對較大的市場壓力，對樓市去庫存將發(fā)揮最為顯著的推動作用。

而對于市場各方擔心的次貸危機，有專家認為，發(fā)生的可能性很小，而首套房發(fā)生信用危機的可能性更是微乎其微。在貸款等方面，有業(yè)內(nèi)人稱，首套房首付款比例或降至10%或許才能奏效。

也有人說，市場就是市場，政策干預不準地產(chǎn)商降價總是有那么一點點勉強。將來這些限制性措施將逐步取消，要讓樓市尊重市場。

房貸利息抵扣個稅是否繼續(xù)利好去庫存？

業(yè)內(nèi)專家稱，該項政策能夠切實提高購房者的購買力，特別是對改善型需求的刺激或更為明顯，短期內(nèi)，一旦實施，將在一、二線城市引爆樓市，對于庫存去化會有明顯的促進作用。

另外，二手房交易稅費今年有望調(diào)整，去年營業(yè)稅“5改2”著實讓二手房市場火了一把，預計2016年營業(yè)稅、契稅等房屋交易稅費都有所調(diào)整。

同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉稱，去年房地產(chǎn)利好政策頻頻出臺，利息更在一年內(nèi)降了5次，如今貸款門檻降低了，房貸總利息較去年降低不少，預計2016年仍然有

1-2次降息、降準機會，這樣可以釋放更多的市場流動性，刺激宏觀經(jīng)濟復蘇的同時，也為樓市去庫存帶來利好影響。

石家莊下跌的可能性到底有沒有？

2016年全國樓市去庫存基調(diào)敲定，那么，石家莊樓市的主旋律又是什么呢？一家樓盤銷售負責人認為，石家莊市區(qū)商品房庫存量并不大（至少二環(huán)內(nèi)是這樣）。

有數(shù)據(jù)顯示，2015年商品房備案較2014年微漲7%

商業(yè)服務(wù)類用房成交量大漲。統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2015年，石家莊商品房共備案56653套，較2014年的52954套上漲7%；當然，備案面積為4598845平方米，較2014年的5481574平方米下降16%。

2015年，無論是上半年的“金三銀四”，還是下半年的“金九銀十”均未能將樓市成交推向高潮。2015年結(jié)尾，成交量逐漸下行，讓人不禁對2016年樓市是否會有一個好的開端產(chǎn)生疑問。

2015年石家莊市場基本保持了持續(xù)穩(wěn)定微漲的態(tài)勢。相關(guān)業(yè)內(nèi)人士認為還是受益于京津冀協(xié)同發(fā)展等一系列政策的推動，在京津冀一體化發(fā)展中，石家莊在交通、基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)等方面將率先感受到一體化帶來的初步成效，這些都將直接拉動房地產(chǎn)市場升值預期，進而影響房價上漲。

國家“喊話”降房價能否真奏效？

如今，談房價這個話題頗為尷尬。一邊是各研究機構(gòu)數(shù)據(jù)分析顯示2016年房價將穩(wěn)中有漲，一邊是決策部門鼓勵開發(fā)商降價，那么房價到底會不會降？

為化解庫存，2015年12月21日中央經(jīng)濟工作會議明確指出，鼓勵房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)適當降低商品住房價格。

據(jù)了解，20多年來，“鼓勵房地產(chǎn)企業(yè)適當降低商品住房價格”的表述，還是第一次出現(xiàn)在國家層面的會議中。

一位不愿透露姓名的業(yè)內(nèi)人士說道，還有一些開發(fā)商不愿意降低價格，為什么？因為很多人買房是為了投資，降價會誘發(fā)老業(yè)主“降價維權(quán)”。另外，他們擔心降價會令購房者降價預期更大，越降越賣不動。

今年是“二孩”生育高峰？樓市或會因此上揚？

2016年1月1日起，我國正式實施全面兩孩政策。這就意味著對于符合政策的育齡家庭而言，2016年將是“二孩進行年”。

政策全面落地，“想生的終于敢生了”，無容置疑的是，2016年將迎來又一個生育高峰，有專家預計，尤其是9、10月份，將出現(xiàn)“二孩高峰”。

二孩政策全面放開后，受惠的70后們面臨著趕緊再生育的迫切需求，如何備孕并順利產(chǎn)下健康寶寶是他們最關(guān)心的問題。國家衛(wèi)計委統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，二孩的目標人群中，40—49歲人群占50%?？缒炅耍卸嗌偌彝ピ跒椤岸ⅰ弊鰷蕚?？

全面放開二胎，這雖然確實是一個很大的利好，但還沒到足以改變整個樓市發(fā)展大勢的程度。二胎政策的放開，對樓市來說將猶如一場及時雨；即將終結(jié)的人口紅利，有望因此重獲生機。

地王頻現(xiàn)，是否助推新一輪房價“水漲船高”？

今年以來，石家莊土地市場二環(huán)內(nèi)凈地的相繼入市，引發(fā)了眾多房企的積極參與。2015年11月19日掛牌出讓的【2015】046號地塊經(jīng)過63輪的火熱競價，以21.09億元成交，最終被河北中冶名潤房地產(chǎn)開發(fā)有限公司收入囊中，成為2015年首個度地王。

雖然與天山九峯地塊的地王價格略有差距，但價格也已經(jīng)令業(yè)內(nèi)關(guān)注。

2015年12月25日，石家莊市國土資源局出讓[2015]053號地塊，該地塊正是業(yè)內(nèi)一直關(guān)注的“棉三廠區(qū)

”地塊。最終，經(jīng)過800多輪競拍，榮盛在與碧桂園、中海三家房企的激烈爭奪中，艱難獲勝，榮盛以28.91億元拍下161.78畝的該地塊。該地塊成為2015年石家莊土地市場名副其實的又一“地王”。

2016年1月7日，河北榮盛房地產(chǎn)開發(fā)有限公司奮戰(zhàn)91輪，再次從天津津晉冀碧桂園房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、北京中建地產(chǎn)有限公司、北京中海地產(chǎn)有限公司手中，以35.5億元的天價搶走了原棉四廠區(qū)地塊（[2015]054號地）；同時也刷新了石家莊土地成交畝均價和總價的紀錄。

地王的頻頻出現(xiàn)必然會助推房價的“水漲船高”，石家莊此前的天山九

就是2014年度的地王，該項目平均價格為13500元/平方米。必同一地塊的非“地王”樓盤項目單價高出了數(shù)千元，由此預測，“地王”產(chǎn)品的單價已經(jīng)下不來了，同時也將助推城市房價的整體上漲。

三四線城市房價會不會繼續(xù)維穩(wěn)？

2016年房價將何去何從？恐怕每位市民都能說上半天。近日，著名證券研究機構(gòu)中金公司發(fā)布了2016年房價預測報告，大部分業(yè)內(nèi)人士對2016年房地產(chǎn)市場態(tài)度相對樂觀。

業(yè)內(nèi)人士預測，2016年一二線城市房地產(chǎn)銷售均價將上漲10%，銷量將持平。而對于庫存高企的三四線城市房價穩(wěn)中有降或?qū)⒗^續(xù)維穩(wěn)狀態(tài)。

相關(guān)數(shù)據(jù)顯示：一線和二線城市的庫存去化周期已經(jīng)分別至7個月和13個月，分別處于偏低和健康水平。隨著新增供應(yīng)下降，未來庫存去化周期會進一步縮短，寬松的貨幣政策將刺激銷售均價上漲，并支持銷量。

也有人預測：2015年全國樓市整體回暖勢頭已經(jīng)出現(xiàn)，2016年將處于“量跌價穩(wěn)”的總體趨勢。

商業(yè)地產(chǎn)的公寓寫字樓會不會成為城市樓市“負累”？

在一線城市，一直存在一種現(xiàn)象：同樣地段、同樣檔次的住宅和寫字樓（含商務(wù)公寓），住宅更貴。

為什么？原因有三：第一，商業(yè)物業(yè)基本上沒有學位，不能落戶口；第二，商業(yè)物業(yè)土地使用年限短；第三，管理費水電價格高，一般不能通煤氣。

不過，據(jù)不完全統(tǒng)計，石家莊的商業(yè)綜合體項目多達20多個。業(yè)內(nèi)人士分析，一個2.5級的城市想要消化如此之多的商業(yè)綜合體可能還需要時間去“去庫存”

商鋪面臨的最大問題是，“提袋消費”（服裝、鞋帽、家電等）日益被網(wǎng)購取代，支撐商鋪價值的只剩下“體驗式消費”（餐飲、電影、培訓、溜冰場）。

傳統(tǒng)商業(yè)旺區(qū)的街鋪，可能是最危險的資產(chǎn)，因為單價太高。此外是人口流失城市的郊區(qū)、新區(qū)的綜合體?！耙讳侌B(yǎng)三代”越來越困難，“三代養(yǎng)一鋪”的悲劇隨時發(fā)生。石家莊商業(yè)地產(chǎn)的負累早已形成，預測大量消化還做不到指日可待。

今年房地產(chǎn)企業(yè)或?qū)⒋罅肯雠c轉(zhuǎn)型？

曾經(jīng)有無數(shù)專家在說，中國樓市正在上演大逃亡，逃亡的路線包括：逃離三四線城市、逃出郊區(qū)、逃離高債務(wù)、逃向多元化、逃往海外?，F(xiàn)在看來，都應(yīng)驗了。

未來10年，這種趨勢將延續(xù)下去，大量中小房企將被收購，轉(zhuǎn)型，或者死亡。最終，國內(nèi)也許只剩下一百來家大房企，而且是多元化發(fā)展的。大量的人員，將離開這個行業(yè)另謀出路。

眾所周知，房地產(chǎn)普漲時代已經(jīng)結(jié)束，市場分化。一些高庫存的三四線城市房價即使下降都不一定能賣出去。行業(yè)內(nèi)專家稱，大量中小房企2016年將被收購，轉(zhuǎn)型，或者死亡。

據(jù)了解，2015年度從石家莊市住房保障和房產(chǎn)管理局注銷開發(fā)企業(yè)資質(zhì)多達300多家。

這是最壞的時代，這也是最好的時代。一些房企濫竽充數(shù)的日子過去了，而隨著房企的兼并重組，房地產(chǎn)業(yè)新的格局將形成，從過去粗放型房地產(chǎn)逐漸變成品質(zhì)和服務(wù)競爭時代。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。