鏖戰(zhàn)成都土地市場 房企主城區(qū)“畫地為盤”

受多項利好政策鼓勵，一些在成都蟄伏多年的開發(fā)商在2015年開始拿地補倉，土地市場整體成交情況較前一年有所回升，其中尤以下半年及年末最為活躍。

與房地產基本面一致，伴隨著主流房企回歸一線城市的趨勢，開發(fā)商在成都也更青睞在主城區(qū)“畫地為盤”。與此同時，2016年，隨著改善型需求持續(xù)釋放，與之相對應的地塊也將讓開發(fā)商更愿意買單。

房企激戰(zhàn)大牌強勢

四川中原地產的統(tǒng)計數據顯示，2015年，成都主城區(qū)土地供應可建面積為1042.27萬平方米，成交面積727.94萬平方米。

2015年，成都市主城區(qū)土地成交方面，武侯區(qū)成交率最高，居主城區(qū)榜首，保利、藍潤、中鐵建等紛紛在武侯區(qū)布局，區(qū)域內成交地塊均有溢價。

郊區(qū)縣方面，2015年供應量小幅下跌，但成交量逆勢上漲，樓面地價微幅上漲，基本保持平穩(wěn)。其中，天府新區(qū)表現最為出色，成交最好；近郊熱門區(qū)域新都、雙流、溫江供應量和成交量均較高；此外，遠郊都江堰三次大規(guī)模供應土地，且均被萬達拿下，成交搶眼。

成都土地市場逆勢發(fā)力，首先是因為大品牌開發(fā)商需要保持銷售、開發(fā)結構性平衡，節(jié)奏性拿地；其次與眾多房企缺糧補倉不無關系。

2015年，成都本土房企藍潤繼續(xù)保持強悍作風，拿下春熙路商業(yè)用地、人民南路教育學院商業(yè)地塊等共計5宗用地，商業(yè)上的儲備比例越來越高。

2015年，藍潤集團地產的營收突破百億元，在成都市場實現12盤同時在售，同時還在同步開發(fā)逾20個項目，全年簽約銷售面積達142.5萬平方米，其中住宅銷售金額為67.83億元，銷售面積99.75萬平方米；商業(yè)部分的銷售金額為37.87億元，銷售面積為42.75萬平方米。當前，藍潤銷售的商業(yè)為車位、住宅底商等中端商業(yè)物業(yè)，隨著新的商業(yè)項目入市，商業(yè)部分的業(yè)績還將實現大幅提升。

保利2015年在成都共拿地962.01畝。尤其在2月，保利低價拿下溫江132.13畝地塊，為溫江的健康城項目再添籌碼。

2015年，藍光在新都、金牛、青羊共拿3宗土地，面積合計達157.92畝。其中溢價122.22%拿下青羊區(qū)38.02畝住宅兼商業(yè)用地。

2015年4月，藍光發(fā)展在A股市場成功上市，掃平資本障礙，此后其在產品線上的布局更為精確。2015年歲末，藍光發(fā)展旗下嘉寶集團成功在新三板掛牌。對于未來，藍光的版圖將更加側重于并購，四川藍光實業(yè)集團有限公司董事長兼總裁楊鏗對此直言不諱稱，“2016年，藍光的新增項目中50%~60%要來自并購、收購。”

2015年，綠地在成都土地市場的表現同樣搶眼，拿下4宗土地，面積合計達352.45畝。2015年7月，綠地與隆鑫一戰(zhàn)，以5.39億奪龍泉134.7畝地塊。

在售項目已經接近尾聲的中海，2015年拿下兩宗合計59.86畝的土地，交易金額達7.0336億元，溢價率超過80%，令業(yè)界側目。

2015年，恒大一邊進行并購，一邊馬不停蹄挺進主城區(qū)。2015上半年，恒大以5640元/平方米的樓面價，在成華區(qū)拿下一塊93.15畝的商住用地。

2015年9月和12月，龍湖在高新、龍泉共入手兩宗住商用地，面積合計達244.6畝，其中龍泉地塊的面積達142.6畝，樓面價為1700元/平方米，龍湖可以繼續(xù)安心開發(fā)高端改善型產品了。

在成都盤桓多年的碧桂園，2015年終于完成“首秀”。2015年，碧桂園拿下金牛區(qū)一宗106畝的住宅建商業(yè)用地，2016年該項目將交出答卷。

開發(fā)商鏖戰(zhàn)主城區(qū)

成都市公共資源交易中心的信息顯示，2016年初，成華、武侯、青羊、天府新區(qū)、新都區(qū)為主要土地供應區(qū)域。在農歷新年之前，這些區(qū)域以及近郊的優(yōu)質地塊不會遭遇冷場。

事實上，這也能從近兩周成都市國土拍賣現場看出一些端倪，主城區(qū)地塊樓面價仍然在被追高。

從目前的全國樓市趨勢來看，2016年，開發(fā)商將把最重要的戰(zhàn)區(qū)重新拉回到一線城市，前幾年進軍二三四線的風潮，將被拋棄。究其原因，一是城市化進程加深；二是開發(fā)商對新開工項目選擇審慎。這一點在成都市場，則體現為開發(fā)商鏖戰(zhàn)主城區(qū)土地市場。

對此，西南財經大學副教授劉璐認為，“2016年，成都土地市場總體來說，估計會與2015年持平或更好一些，很多全國性知名開發(fā)商還是有在成都布局拿地的需求，其他中小房企也會繼續(xù)拿地。”

銳理數據總部品牌營銷中心總經理郭潔則認為，未來，成都需要的是改善型產品，以及與之對應的產品用地。所以，增加有效新增供應更能引起開發(fā)商關注，“有效新增供應，是指符合現在和未來市場需求的產品，以國內大部分二線城市的情況來看，現在這類城市的需求開始進入到改善型階段，改善型產品的價格出現較大幅度上漲，成都就是一個典型，所以必須增加有效的供應，符合市場需求的產品。”

備注：數據僅供參考，不作為投資依據。