深圳“十三五”保障房放量供應 五年35萬套

2015年深圳房價漲幅達40%以上，超過京滬居全國之首。高房價已經(jīng)引發(fā)人們對深圳城市競爭力的擔憂，創(chuàng)新人才是否會被高房價嚇退？為此，深圳市住房保障規(guī)劃（2016-2020）提出，“十三五”計劃供應35萬套保障房，比“十二五”翻了3倍多，有望超過商品房供應量。深圳市住建局副局長洪海靈告訴21世紀經(jīng)濟報道記者，希望制定這一規(guī)劃能解決人才的住房需求，不完全是為了控制房價。

2015年房價一路高歌猛進的深圳，開出了一劑平抑房價的藥方——大規(guī)模供應保障房。

根據(jù)深圳住建局近日的消息，深圳住房保障規(guī)劃（2016-2020）已公開征求社會各界意見。該規(guī)劃征求意見稿提到，“十三五”期間，深圳計劃新增安排籌集建設保障性住房40萬套，供應保障性住房35萬套。

這一規(guī)劃超出了市場預期。按照“十二五”期間深圳每年供應五六萬套商品房的情況來看，未來五年內(nèi)，深圳的保障房供應有望超過商品房。深圳房地產(chǎn)研究中心主任王鋒稱，這將創(chuàng)下全國紀錄。

一個值得注意的背景是，1月18日國家統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)顯示，截至2015年12月，深圳新房價格同比漲幅為46.8%，在全國堪稱“一枝獨秀”。多位市場分析人士指出，部分區(qū)域的漲幅更在70%以上。

調(diào)節(jié)過快上漲的房價，保持深圳的城市競爭力，成為了保障房的一大歷史使命。深圳市住建局副局長洪海靈告訴21世紀經(jīng)濟報道記者，希望制定這一規(guī)劃能解決人才的住房需求，不完全是為了控制房價。

但有分析指出，短期影響或許并不明顯；長期來看，在有限的土地資源供應下，保障房的放量或使商品房愈發(fā)稀缺，價格進一步上漲。這一規(guī)劃的背后，或?qū)⑹巧钲谧》拷Y(jié)構(gòu)的長期調(diào)整。

保障房供應量翻三倍

王鋒不久前曾撰文指出，“十三五”期間深圳將有效供應包括人才安居住房、人才公寓在內(nèi)的各類保障性住房約20萬套，這一規(guī)模將比“十二五”有效供應總量翻一番。

但根據(jù)規(guī)劃意見稿，有效供應量遠遠超出了王鋒的預想，達到了35萬套，比“十二五”期間11萬套的供應量翻了3倍有余。“十一五”期間，這一數(shù)據(jù)僅為1.1萬套。

這也意味著，未來五年內(nèi)深圳每年的保障性住房供應需達到7萬套，而過去5年，深圳新建商品住房每年供應能力僅為五六萬套。

在多位深圳房地產(chǎn)中介機構(gòu)研究人士看來，對照過去的數(shù)字，這幾乎是一項“不可能完成的任務”。

緊缺的土地資源是一大阻礙因素。規(guī)劃方案指出，“十三五”期間保障房總共用地5.5平方公里，其中新增用地1.5平方公里，存量用地4平方公里。

根據(jù)深圳土地利用總體規(guī)劃（2006-2020），到2020年規(guī)劃期末新增建設用地規(guī)模僅為8平方公里，包括住宅用地、工業(yè)用地和商業(yè)用地等。

深圳市房地產(chǎn)研究中心的數(shù)據(jù)顯示，未來5年，深圳每年僅有0.33平方公里的新增住宅用地供應。據(jù)此測算，新增住宅用地90%以上將提供給保障性住房。

根據(jù)深圳住建局公布的“十二五”保障房完成情況，新增安排24萬套，完成數(shù)為24.62萬套；但計劃竣工21萬套，實際僅完成10.2萬套。所以，“十三五”期間35萬套的供應目標中，包含了上一個周期的13萬套續(xù)建項目。

“在當前深圳住房形勢嚴峻的情形下，這一規(guī)劃的制定是基于客觀需要。”王鋒稱，剩下的新增部分并非完全不可能實現(xiàn)。就算靠新增土地不夠，深圳仍有多種盤活存量土地的方式，包括清退閑置土地、征收違法建筑、利用產(chǎn)業(yè)園區(qū)土地等等。

解決人才住房需求

2015年，深圳房價漲幅高達40%以上。

中國指數(shù)研究院發(fā)布的《百城房價盤點》顯示，2015年12月，深圳房價達到42591元/平方米，超越了北京和上海，位居全國之首。事實上，這已經(jīng)催生了市場對深圳整體經(jīng)濟的擔憂。

在近日的一場“珠三角2.0，重新定義發(fā)展”小型研討會上，曾任中國城市規(guī)劃設計研究院副總規(guī)劃師的學者趙燕菁說，估計十年內(nèi)深圳不會產(chǎn)生第二個華為，因為高房價使創(chuàng)業(yè)者逐漸在失去生存空間。

2015年的高交會上，針對21世紀經(jīng)濟報道記者提出的房價漲幅過快對城市創(chuàng)新環(huán)境的影響問題，深圳市市長許勤給出了三點應對方案，除了對鼓勵發(fā)展的產(chǎn)業(yè)加大支持力度外，另外兩點即是加大保障性住房建設力度和深入實施人才安居工程。

規(guī)劃解釋指出，“十三五”期間加大住房保障供應規(guī)模，擴大覆蓋群體，對降低商品房價過快上漲帶來的影響、減輕居民住房消費壓力有重要意義，這是保障房無法回避的歷史使命。

具體目標為，“十三五”期末，住房保障覆蓋常住人口比率要確保達到20%，爭取達23%；全市保障性住房和商品住房套數(shù)比例從31%提高至40%。其中，面向人才群體供應的保障房不少于70%。

深圳市住建局副局長洪海靈告訴21世紀經(jīng)濟報道記者，制定這一規(guī)劃，就是希望能解決人才的住房需求。

王鋒認為，深圳若要持續(xù)進行產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化升級，對人才的住房支持很重要。住建局正是把有限的資源進行統(tǒng)籌，優(yōu)先供應人才，讓稀缺資源發(fā)揮最大的效應。未來大規(guī)模建保障房，還應會持續(xù)下去。

一些市場人士認為，這對房價的短期影響或許并不明顯。深圳中原研究中心總監(jiān)王飛稱，很難說究竟有多少需求能真正轉(zhuǎn)向保障房。而且，深圳的供需缺口大，調(diào)整將是一個比較漫長的過程。

此外，供應結(jié)構(gòu)的調(diào)整，意味著對商品房將形成一定的“擠壓作用”。美聯(lián)物業(yè)全國研究中心經(jīng)理何倩茹指出，畢竟深圳的土地資源有限，如果要求配建更多的保障房，商品房的供應將變少，長期會進一步助漲房價。而在王鋒看來，隨著深圳城市競爭力的不斷增強，高房價必將是一種長期的客觀存在。

深圳政協(xié)委員金心異則提醒，這一規(guī)劃固然能顯示出深圳改善創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)環(huán)境的決心，但落實還需要更好的制度設計，使之能真正惠及有實際需要的人才，避免規(guī)劃最終只成為一場數(shù)字游戲。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。