四大AMC旗下房地產(chǎn)不良資產(chǎn)約5895億元

隱形巨艦：不良資產(chǎn)管理公司正成為最大地主。

東方、華融、長城、信達四大資產(chǎn)管理公司（也稱四大AMC），是政府為解決中行、工行、建行、農(nóng)行長期的呆壞賬問題而設(shè)立的，各自承接處置對口銀行的不良資產(chǎn)。

在監(jiān)管部門窗口指導(dǎo)下，各家AMC近年來放慢了收購地產(chǎn)信托的腳步。在房地產(chǎn)領(lǐng)域，他們正在默默成為新主角。

房地產(chǎn)行業(yè)的不良資產(chǎn)經(jīng)營市場到底有多大？來自克而瑞研究中心一份研報顯示，四大AMC旗下的房地產(chǎn)相關(guān)不良資產(chǎn)總額約為5895億元。若再計入一些地方性AMC旗下資產(chǎn)，則當前我國房地產(chǎn)相關(guān)的不良資產(chǎn)有向萬億元增長的可能。

房地產(chǎn)相關(guān)的不良資產(chǎn)由于抵押物價值高、升值潛力大，是AMC的賺錢利器，主要包括土地、在建工程、爛尾樓、投資物業(yè)等。在歐美發(fā)達國家，由于房地產(chǎn)市場已經(jīng)十分成熟，產(chǎn)生的不良資產(chǎn)以能產(chǎn)生租金回報的投資物業(yè)為主。而在中國，尚未產(chǎn)生回報的房地產(chǎn)項目占“大頭”，這就造成了，一方面，這些物業(yè)收購價格更低，并且成熟后的投資回報率更高；另一方面，這些物業(yè)需要后續(xù)投入才能產(chǎn)生回報，因而相應(yīng)也有更大風險。

綠地、遠洋等房企與AMC的試水合作，已經(jīng)展開。從批量收購項目自行開發(fā)、代建項目收取管理費用到合作開發(fā)利潤風險共擔，跨界合作中，方式越來越多，AMC充當房企的“土地供應(yīng)商”。

“當下資產(chǎn)荒背景下，有著金融背景的企業(yè)也在尋求新的投資機會。”新城控股副總裁歐陽捷對時代周報記者說，“相比較其他行業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)保值性更強。地產(chǎn)行業(yè)本身就是一個資金密集型的行業(yè)，資金是進入這一領(lǐng)域的敲門磚。”

他預(yù)測，未來，會有更多有著金融背景的企業(yè)在地產(chǎn)舞臺中央“舞蹈”，并成為房企的合作方。這樣的趨勢下，在一、二線城市依靠高周轉(zhuǎn)模式發(fā)展的開發(fā)商將越發(fā)難以拿地，為此沒有金融背景的房企將受到邊緣化，“甚至跑不過信達地產(chǎn)這樣的企業(yè)。”

“有條件要上，沒有條件制造條件也要上”，是AMC入局的宣言。但調(diào)控下的地產(chǎn)行業(yè)，流動性風險不斷累積和顯現(xiàn)，一旦資金鏈告急，會否引發(fā)系統(tǒng)性金融風險？此外，這一市場化的行為，監(jiān)管層是否要進行行政干預(yù)？這些問題，是中國經(jīng)濟與金融轉(zhuǎn)型過程中所難以回避的制度與規(guī)則挑戰(zhàn)。

全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會理事李驍對此有著擔憂，他對時代周報記者說，“金融資本短期套利的商業(yè)邏輯，侵蝕傳統(tǒng)房企市場份額的過程中，對注重市場信用和長期發(fā)展的“產(chǎn)業(yè)邏輯”可能帶來致命沖擊。當然，AMC的介入并非壞事，至少有希望改變大型藍籌股長期被低估的現(xiàn)象。”

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。