星河商業(yè)地產(chǎn)布局再加速 擬今年完成新三板上市

曾被多數(shù)中國房地產(chǎn)開發(fā)商不屑一顧的“輕資產(chǎn)化轉型”，逐漸成為行業(yè)話題的核心。

2015年12月12日，由星河商業(yè)地產(chǎn)打造的iCO時尚購物領地盛大開業(yè)，記者從星河集團處了解到，作為星河商業(yè)地產(chǎn)首個輕資產(chǎn)管理輸出項目，iCO時尚購物領地由深圳市粵商投資有限公司投資建設，星河商業(yè)地產(chǎn)統(tǒng)一進行規(guī)劃、運營和管理。

在接受時代周報記者專訪時，星河集團總裁助理、星河商置公司總經(jīng)理陶慕明表示，iCO是星河做輕資產(chǎn)的首次嘗試，未來的管理輸出品牌我們將以星河COCOPark與COCOCity為主。“珠三角以及內(nèi)陸的一些項目正在洽談，未來我們希望以一年一兩個，甚至三五個的速度拓展。”

作為深圳起步最早的商業(yè)地產(chǎn)運營公司之一，星河集團全資子公司星河商業(yè)地產(chǎn)于2005年成立，在不斷摸索中，實現(xiàn)多次升級和跨越。及至2015年，星河商業(yè)地產(chǎn)正式邁出輕資產(chǎn)運作步伐。

“未來五年，星河商業(yè)地產(chǎn)將完成三大區(qū)域一、二線城市布局，商業(yè)管理輸出項目達10個以上，商業(yè)運營面積超過200萬平方米，商業(yè)運營能力達到國際水平。”陶慕明透露，集團計劃商業(yè)地產(chǎn)在2016年完成新三板上市。

試水輕資產(chǎn)成效初現(xiàn)

2014年11月，星河商業(yè)地產(chǎn)與粵商國際投資有限公司正式簽約合作，首次在深圳龍華試水管理輸出iCO項目，此舉被業(yè)內(nèi)看做星河商業(yè)正式邁出輕資產(chǎn)運作步伐。

而在iCO項目成功運作的基礎上,星河商業(yè)再度出擊，迎來第二個管理輸出項目—普寧市時代國際購物中心。

“iCO是星河做的輕資產(chǎn)的首次嘗試，星河在兩三年前就在考慮這種發(fā)展模式，并且尋找合適的項目進行合作。”陶慕明表示，在城市選擇上，星河輕資產(chǎn)項目通常會選擇國內(nèi)一線、二線副省級及沿海或內(nèi)地經(jīng)濟發(fā)達城市，“城市經(jīng)濟規(guī)模、人口、消費力都是星河選擇落地的具體考量指標。”

然而近年來，輕資產(chǎn)的商業(yè)模式備受房地產(chǎn)企業(yè)關注，市場競爭激烈，企業(yè)如何破局及如何保證回報率成為媒體關注熱點。

“星河商業(yè)地產(chǎn)在歷經(jīng)十年的發(fā)展積淀之后，也在對目前的業(yè)務進行整合，重點打造核心業(yè)務，弱化非核心業(yè)務。”陶慕明指出，輕資產(chǎn)運營目前的收益在整個星河商業(yè)地產(chǎn)中所占比例還相對比較低，未來星河運作項目增多，回報率自然也會隨之上升。同時，我們也不會放棄自建物業(yè)的投資。但這一塊的投資會更加慎重。

針對記者提出一旦開發(fā)商由資金的主要投入者轉變?yōu)榉康禺a(chǎn)項目的代建和管理者，對項目的約束力有可能會下降，從而導致項目品質問題。陶慕明表示，星河歷來重視品牌，未來在輕資產(chǎn)運作的過程中依然會注重項目品質。“做一個成一個，一個比一個好”，這是星河歷來做項目所堅守的原則。“通過iCO項目的運作，我們獲得了輕資產(chǎn)管理輸出的實操經(jīng)驗。無論是自建物業(yè)還是輕資產(chǎn)項目，我們都會按照星河一貫的要求來進行打造。”

談及未來輕資產(chǎn)運作，陶慕明透露，除了由星河進行純粹的管理輸出，到后期運營管理的全流程支持。此外，星河商業(yè)地產(chǎn)還將采取與金融資本結合的方式，雙方或多方共同出資，以星河為主導進行項目選址定位、設計規(guī)劃、招商、推廣、運營管理，出資方按照出資比例進行租金收益分成。

“商業(yè)板塊今年分拆上市”

1989年成立至今，總部位于深圳的星河集團已走過了27個年頭。而作為星河集團三大業(yè)務板塊之一的星河商業(yè)，其開拓之路儼然已是一個“范本”。

2004年之前，商業(yè)地產(chǎn)的概念在國內(nèi)市場還很模糊。這一年，星河率先進軍商業(yè)地產(chǎn)領域，并于深圳收購原“泰華購物公園”商業(yè)用地，打造總建筑面積10萬平方米的福田星河COCOPark，大獲成功。2005年，星河集團成立專門的商業(yè)地產(chǎn)公司，遠遠領先同城的萬科、金地、招商等行業(yè)巨頭。2006年前后，星河商業(yè)地產(chǎn)已形成涵蓋高級酒店、大型購物中心、寫字樓開發(fā)等多種業(yè)態(tài)的商業(yè)地產(chǎn)全產(chǎn)業(yè)鏈布局。

2012年前后，當萬科、恒大、金地等傳統(tǒng)住宅開發(fā)企業(yè)開始向商業(yè)地產(chǎn)轉型時，星河集團的第二輪商業(yè)地產(chǎn)布局已進入收獲期。

記者不完全統(tǒng)計，星河商業(yè)地產(chǎn)目前運營的商業(yè)項目包括福田星河COCOPark、星河?第三空間、星河中心、龍崗星河COCOPark、龍華星河COCOCity、iCO時尚購物領地，此外，常州星河COCOCity、雅寶星河COCOPark、惠州星河COCOGO、廣州星河COCOGO、普寧星河COCOCity均在招商或籌備階段中。

“星河自營的商業(yè)地產(chǎn)每年為公司貢獻10個多億元，在板塊中大概占到15%左右，在未來，星河集團的計劃是住宅、商業(yè)、金融三大領域并駕齊驅，形成6∶3∶1的業(yè)務比重”陶慕明透露，目前星河商業(yè)地產(chǎn)運營總面積已達到百萬平方米。

但獲此成績的星河仍不滿足，記者從星河集團處了解到，接下來，星河仍會不遺余力發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)，陶慕明表示，未來星河商業(yè)地產(chǎn)將在全國一、二線城市布局,爭取在2020年前實現(xiàn)跨越式的發(fā)展，商業(yè)運營面積超過200萬平方米。

陶慕明則透露，集團還計劃商業(yè)地產(chǎn)2016年爭取在新三板上市。

為此，星河商業(yè)地產(chǎn)提出打造全產(chǎn)業(yè)鏈，助力其發(fā)展。“目前星河商業(yè)地產(chǎn)已初步建立起前期定位策劃、招商、工程、企劃推廣、運營、物業(yè)管理的全產(chǎn)業(yè)鏈體系，鍛造出一支‘能打仗、敢打仗、打硬仗’高效化專業(yè)化團隊。隨著商業(yè)項目業(yè)務量增加，星河商業(yè)地產(chǎn)將圍繞招商、設計、運營這三個關鍵環(huán)節(jié)不斷完善其他業(yè)務能力，最終成為全產(chǎn)業(yè)鏈運作的獨立商業(yè)地產(chǎn)公司。”陶慕明如是說。

但值得注意的關鍵問題是，在異地品牌復制過程中，落地及全國性品牌和當?shù)亟Y合度難題仍困擾著多數(shù)房企。陶慕明稱，異地開發(fā)從嚴格意義上來講，我們也稱之為管理下沉。比如原本有一些總部要承擔的工作，今后慢慢會由地方公司來承擔。“關于全國性品牌和當?shù)亟Y合度，我們會抓住商業(yè)品牌的共性，同時結合當?shù)氐膶嶋H情況因地制宜，對項目的業(yè)態(tài)、定位進行一定程度的本地化。”

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。