“地王”處境尷尬 房企生存模式重塑

2019年，在調控趨嚴的背景下，土地市場價格維持平穩(wěn)運行，在“地王”數(shù)量大幅減少的同時，不少昔日“地王”入市后遭遇市場下行，尤其是熱點一二線城市部分“地王”陷入尷尬境地。專家認為，未來在政策和市場雙重作用下，房企高質量周轉模式將逐步顛覆囤地模式，土地市場將更趨于理性。

多數(shù)“地王”面臨虧損

據(jù)克而瑞地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計，2019年北京地區(qū)八成“地王”已入市，入市項目平均入市周期達17個月，比全國平均入市周期多10個月左右。上海也有六成“地王”入市，平均入市周期達33個月，比全國平均入市周期多18個月。

易居中國CEO丁祖昱指出，目前盈利的“地王”項目僅占少數(shù)，以北京為例，七成入市“地王”面臨虧損。此類項目“房地差”多在1萬元/平方米以下，“地房比”多在70%以上。“當前北京房企大多陷入‘賠本賺吆喝’的窘境。隨著保障房供應力度進一步加大，項目去化速度愈發(fā)緩慢，資金回籠速度也勢必趨緩，未來北京房企的日子或更加艱難。”

諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師陳霄表示，北京、上海半數(shù)以上“地王”項目呈現(xiàn)虧損狀態(tài)。廣州“地王”項目上市情況稍好于京滬，主要是入市周期較長，房價上漲空間相對較大。

克而瑞研究中心市場研究總監(jiān)馬千里稱，入市后不賺錢甚至面臨虧損的“地王”項目大多來自資金鏈存在巨大壓力或對項目本身信心不足的房企。

市場趨理性

“隨著土地市場熱度下滑，高價地溢價率也在走低，‘地王’數(shù)量比前幾年明顯減少。”陳霄認為，未來在調控政策逐步推進及之前上市“地王”項目銷售不及預期的影響下，土地市場將越來越趨于理性，“地王”數(shù)量可能繼續(xù)減少。

從房企角度看，招商證券研究發(fā)展中心房地產(chǎn)行業(yè)主管分析師趙可表示，未來行業(yè)或將進入融資端總量難松而結構改善，需求端因城施策式邊際改善但房價彈性受限的格局。高質量周轉模式將逐步顛覆囤地模式。

同策研究院首席分析師張宏偉表示，在房企資金面緊張的情況下，房企拿地非常謹慎，投資標準較往年明顯提高。

馬千里指出，未來隨著限地價、限售價、競配建、競自持等越來越普遍，昔日“地王”概念光環(huán)黯淡。

加強供給側改革

未來，大量歷史遺留問題閑置土地資源被釋放，也有助于降低企業(yè)土地購置整體成本。中國指數(shù)研究院表示，“多主體供應在招拍掛制度完全建立之前就已存在，土地價格的運行也相對穩(wěn)定。雖然當前的多主體供應與此前有很大不同，但仍會對企業(yè)獲取土地的整體成本產(chǎn)生較大影響。”

馬千里認為，從成本側控房價，通過競配建等變相提高拿地成本的模式值得商榷，而限售價、限地價等模式更值得推廣。

陳霄建議，要加強土地供給側改革，推動土地利用方式的轉變和質量的提升。建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設用地市場，開展多樣土地供應方式，如租讓結合等。在盤活存量上，推進舊城改造和更新，對舊城等存量用地進行再次開發(fā)利用等。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。