張化東：2020年房地產(chǎn)市場仍需關注三四線城市

2019年12月14日-15日，2020中國鋼鐵市場展望暨“我的鋼鐵”年會于上海跨國采購會展中心隆重召開。

14日主題大會上，億翰智庫首席研究員張化東發(fā)表了《找尋房地產(chǎn)行業(yè)確定性——2020年度策略報告》的主題演講。

億翰智庫首席研究員 張化東

首先，他回顧了2019年房地產(chǎn)市場。他表示，2019年房地產(chǎn)行業(yè)政策調(diào)控的主要邏輯是“因城施策+因企施策”，一切以“穩(wěn)”為主，房住不炒是主基調(diào)。

其中，在針對市場的“因城施策”指導下，2019年房地產(chǎn)開發(fā)投資、新開工面積增速雖有所放緩，但仍維持較高增速；2019年9月，全國70大中城市新建商品住宅價格同環(huán)比上漲城市數(shù)量占比分別為98%和76%，二手住宅分別為84%和57%。

在針對房產(chǎn)企業(yè)的“因企施策”指導下，2018年和2019年央行雖多次降準降息，但多為定向放水，地產(chǎn)行業(yè)難受益，且房地產(chǎn)行業(yè)全鏈條融資被封鎖。此外，房地產(chǎn)企業(yè)降負債雖取得一定成效，但仍維持較高水平，收緊房企融資，防范金融風險仍有必要。

隨后，張化東研究員對2020年房地產(chǎn)行業(yè)進行了展望。從城市方面來看，他強調(diào)2020年需關注兩類三四線城市：一是縣域及以下人口較多且占比較大的城市，二是常住人口減少但戶籍人口下降較慢的城市。

從區(qū)域方面來看，他主要對環(huán)渤海、長三角、珠三角、中西部四個區(qū)域進行了研判。整體來看，他預測2020年一線城市的成交量占比3%，環(huán)渤海、長三角、珠三角均表現(xiàn)出“量穩(wěn)價穩(wěn)”的態(tài)勢。二線城市的成交量占比28.6%，其中，環(huán)渤海、珠三角呈“量跌價跌”態(tài)勢，長三角呈“量升價升”趨勢，中西部呈“量升價穩(wěn)”格局。三四線城市的成交量占比68.4%，其中，除環(huán)渤海呈“量升價升”趨勢，其余三個區(qū)域均表現(xiàn)出“量跌價滯”態(tài)勢。

對于房地產(chǎn)新開工方面，他基于對銷售預期的研判，認為2020年新開工面積同比增速前低后高，全年下行7%左右。對于開發(fā)投資方面，他基于對2020年各能級城市兩類投資的研判，認為2020年房地產(chǎn)行業(yè)投資總額增速放緩至5%左右。

最后，他分析了房產(chǎn)企業(yè)面臨三大難題，即融資難題、銷售難題和拿地難題。針對這三大難題，他認為需要調(diào)整策略，各個擊破：在融資上，尋求IPO，加強資產(chǎn)結構管理；在銷售上，把握剛需剛改，用產(chǎn)品力提升去化率；在投資上，區(qū)域聚焦，擇機而入。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。