部分地區(qū)老舊小區(qū)改造陷資金困局

《經濟參考報》記者近期多地走訪發(fā)現，城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造項目“民心工程”直面民生痛點，取得了積極成效，受益群眾幸福感大幅提升。記者同時了解到，老舊小區(qū)改造資金需求總規(guī)模較大，目前各地正在多渠道籌措資金，但仍然存在資金總體不足，財政資金“投不起”，居民和社會資金不愿投、后期管護資金缺失等問題，迫切需要建立多渠道融資方式，確保老舊小區(qū)改造工作順利進行。

受益群眾獲得感大幅提升

各地老舊小區(qū)改造目前主要集中解決公共基礎設施和外部環(huán)境等問題，如完善消防設施、實施電氣改造、老公房加裝電梯；優(yōu)化和完善老舊小區(qū)環(huán)境也是工作重點，包括路燈、井蓋、甬道、圍墻及外檐等公共設施的修繕，安裝視頻監(jiān)控系統(tǒng)、增設停車泊位等。老舊小區(qū)改造后，居民的居住條件和生活品質明顯改善，受益群眾獲得感大幅提升。

——告別“拎馬桶”，老舊小區(qū)改造大幅提升居民居住條件。

智能門禁、木質地板、獨立廚房……邁進改造后的家門，年近七旬的陶大爺感覺有些陌生。“原本的兩間房改成了現在的三房，一家三代四口人，還有了客廳和獨立的廚衛(wèi)。”

在有近百年歷史的上海市虹口區(qū)春陽里風貌保護街坊，仍有不少居民過著廚房合用、馬桶相伴的生活。上海市正在逐步對其進行更新改造，一二期改造房屋已經交付，200余戶回遷居民已徹底告別“澡堂”和“倒馬桶”時代。

在南京市棲霞區(qū)仙林新村，居民們不僅水電無憂，還通上了管道燃氣。“原來一到晚上就斷水斷電，改造后我們實實在在感受到了改革開放的紅利。”居民于文寶說。

——老樓加裝電梯讓老人不再“懸空”。

“自從裝上了電梯，我和老伴就再也不是‘懸空老人’了。一共交了5000多元，政府補‘大頭’，我們出‘小頭’。大家都很擁護加裝電梯政策。”成都天府新區(qū)華陽街道、年逾70的居民湯云樹告訴《經濟參考報》記者。

走進南京莫愁湖街道354號院，記者在樓棟間車棚改造的黨員活動室里看到，居民們正在擬定電梯維護管理公約。據悉，這個樓齡20余年的老舊小區(qū)共住120戶。其中，70歲以上的占九成，80歲以上的有一半。

“電梯給小區(qū)帶來了新氣象。”家住五樓、81歲的史慧敏說，“我老伴上個月發(fā)病，幸好有電梯，救護車直接到樓梯口把人接走了。”

——完善生活服務設施便利社區(qū)生活。

在建于1988年的石家莊經編小區(qū)，76歲的居民閆大爺告訴記者，小區(qū)去年底經改造新安裝了路燈，以前雨后泥濘難走的小區(qū)道路也換成了透水磚。“小區(qū)里還安裝了監(jiān)控，居民的幸福感和安全感大幅提高。”

石家莊多個小區(qū)經改造完成后，主路兩旁都新修了便道，便道上新畫了停車線。以前小區(qū)主路上亂停放的車輛都整齊劃一地停在線內……正在安裝供暖管道的電業(yè)小區(qū)，施工隊順便給樓頂住戶加裝了防滲隔溫層。住在頂樓六樓的李先生說：“鋪設隔熱層一分錢沒花，政府辦了件暖人心的事。”

南京市住房保障和房產局有關負責人透露，2016年至2018年，南京市累計翻修道路126.57萬平方米，增加停車位6097個，新增綠化面積37.85萬平方米，設置休閑廣場12.18萬平方米。

“住進新家，感覺活得更有尊嚴了。”上海市民陳敏新夫婦和兒子、92歲的婆婆三代四口人曾一起“蝸居”在20多平方米的房間里。陳敏新說，舊屋墻皮一摸就往下掉，房子木質腐爛，設施老舊，白蟻、蟑螂、老鼠特別多。“家里能有獨立的馬桶和洗手盆是我們幾十年的‘夢想’，現在終于實現了。”

根據廣州市統(tǒng)計局社情民意統(tǒng)計調查，81.5%參與調查的市民認為老舊小區(qū)微改造使其生活品質提升。上海市虹口區(qū)房管局城市更新科科長孟韜表示，老舊小區(qū)改造勢在必行，其不僅增強了居民的生活幸福感和獲得感，還大幅改善了城市面貌。

目前，各地推進老舊小區(qū)改造成效明顯，受益人群數以十萬計。如，成都市2015年開始實施老舊院落改造工作，截至2018年底完成了3191個老舊小區(qū)改造，22萬余戶居民從中獲益；南京受益群眾已達20多萬戶……

改造投資總額高達4萬億元

住房和城鄉(xiāng)建設部門表示，老舊小區(qū)改造，當前正推動多渠道籌措資金。改造的費用、今后運營的費用、給社區(qū)居民提供城市公共服務和社區(qū)公共服務供給的費用加起來，資金需求總規(guī)模是非常大的。據專家初步估算，我國城鎮(zhèn)需綜合改造的老舊小區(qū)投資總額可高達4萬億元。

2015年以來，成都市開始實施老舊院落改造工作，截至2018年，已投20.9億元資金，完成了3191個老舊小區(qū)改造，22萬余戶居民從中獲益。

成科路社區(qū)黨支部書記徐文明介紹，成都市武侯區(qū)跳傘塔街道成科路社區(qū)合雅苑小區(qū)，改造共投入近200萬元，其中每戶居民只需負擔500元水表改造費以及每平方米2元的小區(qū)公共維修資金。“一開始也有很多居民不理解為什么要出維修資金，但通過黨員進小區(qū)一家一戶做工作，大家都明白了小區(qū)需要共建共治共享的道理。”

老舊小區(qū)改造工作備受重視。6月19日，國務院常務會議部署推進城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造相關工作。7月30日，中共中央政治局會議指出，要穩(wěn)定制造業(yè)投資，實施城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造、城市停車場、城鄉(xiāng)冷鏈物流設施建設等補短板工程，加快推進信息網絡等新型基礎設施建設。7月31日，國務院常務會議提出，鼓勵把社區(qū)醫(yī)療、養(yǎng)老、家政等生活設施納入老舊小區(qū)改造范圍，給予財稅支持，打造便民消費圈。

國務院參事仇保興表示，據初步估算我國城鎮(zhèn)需綜合改造的老舊小區(qū)投資總額可高達4萬億元，如改造期為五年，每年可新增投資約8000億元以上。從實踐來看，城鎮(zhèn)老舊小區(qū)綜合改造項目可以采取社會資本參與共建的模式。公共維修基金和政府節(jié)能減排補貼可以起到“四兩撥千斤”的放大投資的效果。

從一些地區(qū)的實踐來看，不同來源的資金各自承擔著不同的改造內容。在廣州，對以居住功能為主的老舊小區(qū)（占85%以上），以財政投資為主，優(yōu)先保障民生，以改造水、電、氣、路、化糞池等“?；?rdquo;項目為主，注重與城市環(huán)境品質建設項目相融合，重點解決“臟、亂、差”問題。對以融合商旅文住等多功能的復合型老舊小區(qū)（占比不到15%），主要集中在歷史文化街區(qū)或具備產業(yè)開發(fā)條件的改造項目，采用BOT模式，引入社會資本，對民生設施和基礎設施進行改善和提升，同時導入產業(yè)，活化利用，并參與后續(xù)運營管養(yǎng)，實現“文化活力和經濟活力”。

河北省《老舊小區(qū)改造三年行動計劃（2018-2020年）》顯示，將對5739個老舊小區(qū)進行改造，共需改造資金129.6億元，其中112.3億元由市、縣兩級財政籌集，主要負責老舊小區(qū)安全設施、居住功能完善及環(huán)境整治等改造項目。

資金籌集多方面難題待解

“老舊小區(qū)改造最缺的就是錢。”有專家表示，沒有改造資金來源、不產生新的盈利空間，自然沒有企業(yè)愿意投入，而僅靠政府投入，難以完成如此艱巨的改造任務。

資金是老舊小區(qū)改造的首要條件，資金不足是不少地區(qū)集中反映的問題。南京市物業(yè)辦副主任童龍聲就說，在推進老舊小區(qū)改造時，怎么進行資金保障是一個重要的問題。從政府方面來看，有些地方財力好點就做得快點，有些地方財力差就慢一點。小區(qū)里有住房維修金、公積金還有公共區(qū)域收益等資金，但這都是老百姓、居民自己的錢，如何盤活這些錢，是一個十分值得思考的問題。

在廣州，目前以市、區(qū)兩級財政資金為主，社會和居民參與出資較少。當地相關負責人表示，根據城市發(fā)展的規(guī)律，老舊小區(qū)微改造將成為一項長期工作，點多面廣，單純依靠財政資金壓力較大。同時，隨著一些地方財政收入吃緊，后續(xù)項目資金難以持續(xù)。在天津某區(qū)，老舊小區(qū)改造已經進行了七八年時間，盡管群眾仍有需求，但今后很難再進行大規(guī)模改造，主要原因為資金無法充足供應。有負責人表示，2019年的資金尚且樂觀，但2020年這項工作也許無法繼續(xù)實行，因為資金壓縮非常嚴重。比如2019年當地啟動雨污分流工程，原本計劃為今年調研，明年實施，但經與財政部門溝通，明年資金供給量“斷崖式”下跌，計劃被迫擱淺。

政府投資之外，多元的老舊小區(qū)改造投資體系并未完全建立。如何進一步吸引市場資金、居民出資、社會組織投入方面還有待進一步探索研究。

童龍聲說，老舊小區(qū)整治，光靠政府投入不能持久，光靠老百姓自動自覺難以管理，而企業(yè)更是沒有進行整治的積極性。

在實際操作中，首先是居民出資難。老舊小區(qū)住戶多是老年人和租戶，對改造后價值的提升效果也無法預估評判，出資意愿很低。企業(yè)也難參與其中。有企業(yè)表示，參與老舊小區(qū)改造面臨諸如產權、消防、居民意見等諸多不可控因素，想要獲利，難度太大。

此外，改造后的小區(qū)還缺乏長期管護費用，老舊小區(qū)改造后的管養(yǎng)主體、資金來源仍難以解決。

多渠道融資方式亟待完善

針對老舊小區(qū)改造錢從哪里來的問題，國務院常務會議曾明確，要創(chuàng)新投融資機制。今年將對城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造安排中央補助資金。鼓勵金融機構和地方積極探索，以可持續(xù)方式加大金融對老舊小區(qū)改造的支持。運用市場化方式吸引社會力量參與。

在專家看來，財政安排專項資金用于老舊小區(qū)微改造，主要側重于水、電、氣、適老化設施等基礎配套設施類項目。要鼓勵居民通過自籌捐資、房屋維修基金等渠道籌集部分改造資金。在具備產業(yè)開發(fā)條件的改造項目中，社會投資企業(yè)要同步投入資金改造完善周邊配套設施。

《經濟參考報》記者了解到，與棚改不同，老舊小區(qū)改造的資金籌集渠道還可以按照“誰受益、誰出資”原則，結合實際合理確定改造費用分攤規(guī)則。同時要確保融資機制可持續(xù)，還要防范風險，防止增加地方債務。

另外，根據實際指導居民通過購買服務等方式建立長效管養(yǎng)機制，鞏固小區(qū)改造成果。根據小區(qū)基礎條件、居民消費水平、交費意識等具體情況，引導居民分類實施規(guī)范型、基礎型、托底型管養(yǎng)模式，逐步提升后續(xù)管養(yǎng)水平。探索建立老舊小區(qū)住宅維修資金制度以及有償使用新增設施等方式，拓寬長效管養(yǎng)資金來源。

（本版稿件均由記者翟永冠、鄭鈞天、楊紹功、李力可、李繼偉、周穎采寫）

備注：數據僅供參考，不作為投資依據。