商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)漸入冷靜期 中小開發(fā)商耐心耗盡

高速增長多年后，進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的開發(fā)商漸趨理性。根據(jù)最新統(tǒng)計(jì)的2015年購物中心華東區(qū)開店數(shù)量可以看出，能夠持續(xù)耕耘商業(yè)地產(chǎn)的為大型地產(chǎn)開發(fā)商，在這個(gè)不能賺快錢的領(lǐng)域，“非科班”出身、中小型開發(fā)商耐心漸漸被耗盡。

一份最新發(fā)布的報(bào)告顯示，截至去年12月31日，華東區(qū)共有178個(gè)大中型購物中心開業(yè)(尚不包含3萬平方米以下的小型購物中心和專業(yè)市場，否則開業(yè)項(xiàng)目總數(shù)將遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過200家)。從以上海為圓心的范圍來看，新增商業(yè)項(xiàng)目大多扎堆在上海、江蘇、浙江、山東等地。其中，江蘇省是華東地區(qū)最熱門城市，共計(jì)68個(gè)新增商業(yè)，不乏新光三越、誠品、永旺等知名外資品牌進(jìn)駐。

從新增的178個(gè)商業(yè)項(xiàng)目來看，開發(fā)商背景已從過去五花八門的多領(lǐng)域變得集中在地產(chǎn)、零售等商業(yè)地產(chǎn)關(guān)聯(lián)屬性中。根據(jù)統(tǒng)計(jì)，萬達(dá)開業(yè)8家，寶龍、銀泰各5家，金鷹集團(tuán)4家，瑞安為3家，永旺、萬科、綠地、泰禾各兩家，龍湖、正大、紅星商業(yè)、月星集團(tuán)各1家。從購物中心類型來看，奧特萊斯數(shù)量大幅增加，超市開發(fā)項(xiàng)目增長迅猛。

與過去幾年的高速增長相比，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)漸漸冷靜，去年開始萌生退意的開發(fā)商不在少數(shù)。不過，無論是暗地叫賣還是公開叫價(jià)，由于前期投入過高，開發(fā)商往往難以下調(diào)心理預(yù)期的價(jià)位，這也造成市面上有出售意向的項(xiàng)目很多，但實(shí)際成交項(xiàng)目寥寥可數(shù)。商業(yè)項(xiàng)目爆發(fā)式增長后，缺少相關(guān)規(guī)劃的弊病越來越突出。王府井百貨董事長劉冰曾表示，中國商業(yè)服務(wù)業(yè)的發(fā)展與規(guī)劃是通過市場和開發(fā)商形成，在國外卻是通過政府規(guī)劃好。區(qū)域內(nèi)的商業(yè)項(xiàng)目可以避免惡性競爭，商圈內(nèi)的各類業(yè)態(tài)也相對(duì)完善。目前百貨、購物中心扎堆開出造成結(jié)構(gòu)性過剩局面，但實(shí)際優(yōu)質(zhì)商業(yè)還處于稀缺狀態(tài)，希望政府可以有科學(xué)的商業(yè)規(guī)劃。在部分商業(yè)發(fā)達(dá)國家，商圈內(nèi)的業(yè)態(tài)、功能、服務(wù)都會(huì)得到細(xì)致規(guī)劃，大型商業(yè)中的業(yè)態(tài)配比、品牌引入也會(huì)很科學(xué)。比如社區(qū)1公里半徑內(nèi)主要為超市為主；3公里為配備超市、服務(wù)功能的社區(qū)型購物中心，體量在7萬-8萬平方米；5公里為區(qū)域購物中心，百貨店和各類服務(wù)相對(duì)完善。

中國購物中心產(chǎn)業(yè)資訊中心主任郭增利表示，目前商業(yè)市場面臨很嚴(yán)峻的問題，未來幾年可能有退出意向的商業(yè)物業(yè)數(shù)量和面積不斷增加，但買方市場沒有同倍放大。很多出售項(xiàng)目會(huì)認(rèn)為此時(shí)已到了價(jià)格高點(diǎn)。郭增利認(rèn)為，能夠進(jìn)入這個(gè)領(lǐng)域的投資者已能感受到商業(yè)不能賺快錢。商業(yè)地產(chǎn)以長期持續(xù)收益為目標(biāo)，當(dāng)不能快速回籠資金、收益較低、還需持續(xù)投入時(shí)，很多開發(fā)商便失去了熱情與耐心。與國內(nèi)大多數(shù)開發(fā)商的不成熟理念、模式相比，宜家、太古等外資集團(tuán)更沉穩(wěn)，這種有基礎(chǔ)根據(jù)市場需求的發(fā)展策略更為長遠(yuǎn)，成熟商業(yè)物業(yè)才更有升值空間。

在中國商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟副會(huì)長兼秘書長王永平看來，商業(yè)項(xiàng)目本身運(yùn)營差強(qiáng)人意，但高估值可以通過周邊住宅、商鋪價(jià)格為考量。不過，目前情況是，高預(yù)期的賣家很多，能接盤的買家很少。王永平表示，在商業(yè)地產(chǎn)規(guī)劃失控的情況下同質(zhì)化競爭加劇，較早出現(xiàn)的商業(yè)項(xiàng)目靜態(tài)優(yōu)勢(shì)(周邊客群、選址等)被嚴(yán)重削弱。新項(xiàng)目層出不窮，商業(yè)市場蛋糕被逐漸攤薄，有優(yōu)勢(shì)的項(xiàng)目可以勢(shì)均力敵，缺乏特色的項(xiàng)目則面臨出局。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。