開(kāi)年成交平淡 新年新盤(pán)放量“小步快跑”

在北京商品房豪宅化趨勢(shì)基本確立背景下，新盤(pán)定價(jià)再度成為市場(chǎng)敏感話題。由此，開(kāi)發(fā)商推盤(pán)節(jié)奏相應(yīng)出現(xiàn)調(diào)整。新年伊始入市推盤(pán)的5個(gè)樓盤(pán)中，4個(gè)項(xiàng)目推盤(pán)套數(shù)均在百套以?xún)?nèi)，開(kāi)發(fā)商試探性推盤(pán)意味濃厚。

未現(xiàn)開(kāi)門(mén)紅

新年伊始，北京新房成交未能收獲“開(kāi)門(mén)紅”，成交量處于歷史低位。

亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2016年元旦“小長(zhǎng)假”（1月1日-1月3日）北京共實(shí)現(xiàn)商品住宅（不含保障房與自住房）成交268套，成交面積2.87萬(wàn)平方米，比去年同期分別出現(xiàn)7%、25%的增長(zhǎng)。

價(jià)格方面，2016元旦假期北京商品住宅成交均價(jià)高達(dá)29409元/平方米，這一數(shù)據(jù)創(chuàng)造了歷年同期新高。

亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅分析，雖然同比去年，今年元旦小長(zhǎng)假期間樓市成交量出現(xiàn)小幅上升，但是與歷年對(duì)比，今年元旦假期的樓市成交其實(shí)仍然處于歷史同期的低位水平。從2016年的整體情況來(lái)看，元旦期間成交低開(kāi)，而成交均價(jià)卻創(chuàng)造歷史新高，再加上土地成本的推動(dòng)，2016年北京住宅市場(chǎng)價(jià)格可以預(yù)見(jiàn)將大幅提升。預(yù)測(cè)2016年將成為北京商品住宅市場(chǎng)成交的“小年”。

商住成交看好

從成交結(jié)構(gòu)上分析，元旦“小長(zhǎng)假”，商住與普通住宅成交呈現(xiàn)二分天下的局面。

元旦期間，北京商品住宅市場(chǎng)共計(jì)有5個(gè)項(xiàng)目入市，其中包括保利大都匯、金隅·紅石座、珠江悅景園三個(gè)商住項(xiàng)目，以及恒華湖公館、中冶·德賢公館兩個(gè)普宅。5個(gè)項(xiàng)目共提供住宅產(chǎn)品571套，預(yù)售許可面積5.7萬(wàn)平方米，同比分別增加333%、245%。

“商住成交表現(xiàn)強(qiáng)勢(shì)將成為今年市場(chǎng)成交的主要特征之一。”郭毅表示，住宅市場(chǎng)的豪宅化會(huì)將部分購(gòu)房需求擠壓到商住市場(chǎng)，而商住產(chǎn)品在市場(chǎng)需求面加大的背景下價(jià)格會(huì)穩(wěn)定上漲。元旦期間價(jià)格最高的商住項(xiàng)目豐科萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)成交均價(jià)已超4萬(wàn)元/平方米。

除此以外，普宅項(xiàng)目的供應(yīng)將出現(xiàn)不斷外延的趨勢(shì)。元旦成交排行前十位中有5個(gè)普宅項(xiàng)目，其中4個(gè)位于平谷、密云等遠(yuǎn)郊，隨著北京全城豪宅化趨勢(shì)的日益明顯，適合中低端需求的普宅將退守至六環(huán)外的遠(yuǎn)郊區(qū)縣，五環(huán)內(nèi)以及五環(huán)附近將被高價(jià)新盤(pán)，以及漲價(jià)老項(xiàng)目構(gòu)成的豪宅所統(tǒng)領(lǐng)。

推盤(pán)節(jié)奏小步快跑

2016年元旦期間的開(kāi)盤(pán)量雖然與2012年元旦期間11盤(pán)集中入市不可同日而語(yǔ)，但仍處于六年以來(lái)同期供應(yīng)的高位。與往年春節(jié)后的三四月北京樓市才進(jìn)入供應(yīng)高峰期不同，2016年樓市供應(yīng)有前置傾向。

對(duì)此，業(yè)內(nèi)人士分析，受今年豪宅扎堆入市影響，開(kāi)發(fā)商擔(dān)憂房?jī)r(jià)上漲一旦過(guò)快，會(huì)對(duì)市場(chǎng)“去化”造成壓力。因此部分樓盤(pán)借去年底樓市成交高峰的余溫?fù)屌芙衲陿鞘械淖龇ú⒉灰馔狻?/p>

開(kāi)發(fā)商推盤(pán)節(jié)奏的變化印證了這一判斷，元旦期間開(kāi)盤(pán)的5個(gè)項(xiàng)目當(dāng)中有4個(gè)推盤(pán)量在百套以?xún)?nèi)，而最少的金隅·紅石座僅推28套。量少高頻的供應(yīng)節(jié)奏將成為2016年樓市主要特征。老項(xiàng)目在推出后期房源時(shí)通過(guò)增加開(kāi)盤(pán)頻次來(lái)試探購(gòu)房者對(duì)于漲價(jià)的接受程度；純新盤(pán)則因其高定價(jià)蓄客不易，通過(guò)單次少量供貨提高“去化”比例，營(yíng)造熱銷(xiāo)氛圍。

從價(jià)格變動(dòng)來(lái)看，元旦入市項(xiàng)目除保利大都匯因升級(jí)精裝漲幅較高，其他4個(gè)項(xiàng)目漲幅均較小。預(yù)計(jì)目前入市項(xiàng)目目標(biāo)在于“走量”，價(jià)格并未大漲。春節(jié)后銷(xiāo)售季來(lái)臨時(shí)，入市高端項(xiàng)目將逐漸增多。

隨著北京庫(kù)存“去化”周期明顯下降，加之房貸政策寬松、積分落戶(hù)政策推動(dòng)，2016年房?jī)r(jià)將延續(xù)此前的漲勢(shì)。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。