廣州二手樓市 改善型換房需求增

1月1日起,“全面二孩”政策正式落地,加上小長(zhǎng)假效應(yīng),二手市場(chǎng)成交結(jié)構(gòu)有所變化。合富置業(yè)統(tǒng)計(jì)1~5日成交個(gè)案發(fā)現(xiàn),改善型換房需求約占48%,占比繼續(xù)上升。據(jù)最新數(shù)據(jù),廣州2015年經(jīng)中介機(jī)構(gòu)促成的二手住宅成交網(wǎng)簽量比2014年至少翻一番,業(yè)內(nèi)人士預(yù)測(cè),央行再次降準(zhǔn)降息可能性極大,2016年改善性需求將蓬勃發(fā)展并彌補(bǔ)剛需的略微下降。

據(jù)合富置業(yè)成交數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì),1月1~5日錄得的二手住宅成交個(gè)案中,改善型換房需求約占48%,明顯高于首次置業(yè)剛需購(gòu)房比例。事實(shí)上,自2014年三季度起,改善型換房需求已呈現(xiàn)出逐步增加的態(tài)勢(shì)。合富置業(yè)市場(chǎng)經(jīng)理梁燕明提供的數(shù)據(jù)顯示,2014年二季度改善型換房個(gè)案比例只有27%,其后這一占比逐季增加,到2015年二季度已升至37%:“2015年全年改善型換房比例約35%。高于2014年30%的占比。”

據(jù)房管局?jǐn)?shù)據(jù),2015年天河區(qū)、越秀區(qū)、海珠區(qū)和荔灣區(qū)成交占比均環(huán)比上漲,而外圍區(qū)域除了番禺外占比都出現(xiàn)微幅下跌。中原地產(chǎn)研究部主任熊小洪分析有兩方面的原因:“一是2015年政策助力改善型客戶購(gòu)房,一方面,以小換大,換地理位置、換學(xué)位房等促使這些實(shí)力相對(duì)強(qiáng)勁的買家會(huì)傾向于購(gòu)買中心區(qū)域物業(yè);另一方面,核心區(qū)域的換房客也會(huì)將小房放賣,一買一賣促進(jìn)了房屋的流通,交易量?jī)r(jià)上漲。其二,廣州的一手房市場(chǎng)大量集中在外圍的近郊區(qū)域,但配套條件不及中心區(qū)域,即使中心區(qū)域有一手房,價(jià)格也‘高企’,令改善型購(gòu)房的客戶不得不選擇二手房。”

廣州市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì):

2015年二手樓成交溫和收官

廣州日?qǐng)?bào)訊(記者賴偉行)廣州二手樓網(wǎng)簽量去年打了一場(chǎng)翻番的“翻身仗”,作為成交主力的中心區(qū)在年尾依然表現(xiàn)亮眼。記者昨日從廣州市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)發(fā)布的最新統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)獲悉,經(jīng)歷11月急漲后廣州二手樓市走勢(shì)放緩,實(shí)現(xiàn)溫和收官。上月廣州市中心六區(qū)二手住宅交易市場(chǎng)經(jīng)中介促成的簽約面積為33.42萬(wàn)平方米,環(huán)比下滑4.46%,不過(guò)成交均價(jià)則環(huán)比攀升2.66%,達(dá)到21856元/平方米。

市中介協(xié)會(huì)數(shù)據(jù)顯示,自去年4月起,中心六區(qū)中介促成二手住宅成交面積一直維持在25萬(wàn)平方米左右,成交宗數(shù)約在3000~3500宗之間,并在11月達(dá)到高峰。2015年度最后一個(gè)月,成交量經(jīng)歷11月急漲后有所放緩。據(jù)前線經(jīng)理人反映,年末放盤較久或急需資金的業(yè)主成交意愿較高,而積極寬松的信貸環(huán)境亦促使部分遲疑未決的買家在年前敲定交易,市場(chǎng)整體情況較上半年及去年景氣。

值得關(guān)注的是,上月中介促成的二手住宅中,60~90平方米的中小戶型成交比例下滑3.2%,至39.1%,近一年來(lái)首次跌至不足四成;而90~120平方米的中大戶型市場(chǎng)份額則擴(kuò)大超過(guò)2個(gè)百分點(diǎn),同時(shí)120平方米以上大單元及豪宅戶型占比亦微升。

記者留意到,上月上榜的廣州中心六區(qū)二手成交十大活躍板塊中,天河北板塊再度衛(wèi)冕,而豪宅板塊則表現(xiàn)活躍,特別是珠江新城成交宗數(shù)環(huán)比攀漲23%,排名由第八升至第二位,均價(jià)達(dá)到36076元/平方米。

預(yù)測(cè):今年二手市場(chǎng)有望價(jià)量齊漲

陽(yáng)光家緣網(wǎng)站公布的數(shù)據(jù)顯示,廣州2015年經(jīng)中介機(jī)構(gòu)促成的二手住宅成交網(wǎng)簽量已超過(guò)49000宗,比2014年至少翻一番。“2016年廣州二手住宅成交量將有望超過(guò)2015年的成交量,而樓價(jià)也將繼續(xù)上漲。”業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,這與政策層面支撐改善型住房需求有絕對(duì)的關(guān)系,“預(yù)計(jì)2016年為政策層面寬松年,二孩政策在2016年全面實(shí)施,央行再次的降準(zhǔn)降息可能性極大,目前的居住現(xiàn)狀是大部分業(yè)主的居住戶型面積較小,廣州市中心老舊樓梯樓較多,預(yù)計(jì)會(huì)促使2016年的改善性需求蓬勃發(fā)展,從而彌補(bǔ)剛需的略微下降。”

熊小洪認(rèn)為,雖然2015年二手成交釋放了部分2014年滯后的需求,但“穗六條”已經(jīng)執(zhí)行2年,很多潛在的客戶在2016年交社保已經(jīng)到三年,另外,廣州屬于開(kāi)放性的城市,有很多經(jīng)商人士,只是被限購(gòu)擋在了門外,但部分經(jīng)商人士已經(jīng)在購(gòu)買社保,這部分需求可以支撐2016年新的增長(zhǎng)點(diǎn):“廣州放松限購(gòu)政策的可能性仍然存在。”

廣州與北京、上海、深圳樓價(jià)的差距也使業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為廣州樓價(jià)還有上漲空間:“雖然廣州的人口密度不如北京、上海和深圳,但是市政府在不斷提升廣州的城市形象和經(jīng)濟(jì)水平,吸引更多高端的人才入穗。”熊小洪提供了四個(gè)一線城市的二手中高端樓盤均價(jià)進(jìn)行對(duì)比:“廣州均價(jià)為2.4萬(wàn)元/平方米左右,上海超過(guò)4萬(wàn)元/平方米,深圳接近4.5萬(wàn)元/平方米,北京二手超過(guò)3.5萬(wàn)元/平方米。”

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。