一線樓市“一枝獨(dú)秀”能多久

去年我國(guó)一線城市“地王”現(xiàn)象與部分二三線城市土地流拍率超半形成明顯反差,表明當(dāng)前全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)資金正向一線城市加速集中,充分反映出房地產(chǎn)市場(chǎng)的區(qū)域分化特征和潛在運(yùn)行風(fēng)險(xiǎn)。在全國(guó)房地產(chǎn)化解庫存主線下,一線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)能否繼續(xù)一枝獨(dú)秀,走出獨(dú)立行情,存在極大不確定性,值得高度關(guān)注。

據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì),截至2015年12月20日,去年一線城市成交土地總宗數(shù)和規(guī)劃建筑總面積均為近六年新低,但平均樓面價(jià)卻創(chuàng)出歷史新高。同時(shí),全國(guó)百城中有10所城市土地流拍率達(dá)到或超過50%。這種明顯反差,反映出我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)資金正加速?gòu)姆菬狳c(diǎn)城市向一線城市集中。北京市在2015年土地成交宗數(shù)為近五年新低的情況下,累計(jì)土地出讓金首次超過2000億元,樓面價(jià)創(chuàng)出歷史新高,“面粉貴過面包”,導(dǎo)致城市住宅事實(shí)上已處于加快“被豪宅化”態(tài)勢(shì)。

當(dāng)前一線城市房?jī)r(jià)堅(jiān)挺存在一定合理性。一方面,社會(huì)財(cái)富向一線熱點(diǎn)城市集中,提高了房?jī)r(jià)可接受水平;另一方面,熱點(diǎn)城市完備的城市基礎(chǔ)設(shè)施、包容創(chuàng)新的人文環(huán)境、廣泛的就業(yè)機(jī)會(huì)等是社會(huì)稀缺資源,內(nèi)在產(chǎn)生人口流入動(dòng)力,可能會(huì)對(duì)房?jī)r(jià)形成強(qiáng)力支撐。但這并不意味著一線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)在當(dāng)前經(jīng)濟(jì)形勢(shì)下就可以走出獨(dú)立行情。一是當(dāng)前一線城市絕對(duì)房?jī)r(jià)水平與國(guó)際都市基本持平。日本東京房?jī)r(jià)過去經(jīng)常被視為北京等一線城市房?jī)r(jià)參考系。據(jù)WIND數(shù)據(jù),2015年11月日本首都圈新建公寓樓均價(jià)為87.10萬日元/平方米,折算成人民幣大約為4.6萬元/平方米,這與我國(guó)一線城市城區(qū)住宅均價(jià)基本持平。二是一線城市人口流入空間收窄。從人口密度分析,2014年日本東京都人口約1329萬人,面積約2189平方公里,與北京六環(huán)內(nèi)人口密度基本持平。一線城市環(huán)境資源承載力、社會(huì)綜合管理水平、非熱點(diǎn)城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展程度等,對(duì)人口流入的抑制作用正加快顯現(xiàn)。三是一線城市“被豪宅”提升了房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行脆弱性。“被豪宅”或者說房?jī)r(jià)被動(dòng)上漲,實(shí)際上提升了一線城市可交易住宅總價(jià)值。為維持住宅交易價(jià)格穩(wěn)中有漲,需要更多資金持續(xù)注入,否則便不可持續(xù),這顯著增加了房?jī)r(jià)回落的可能性。特別是一線城市存量住宅規(guī)模已經(jīng)非常龐大,導(dǎo)致“被豪宅”的市場(chǎng)價(jià)值容量幾近天文數(shù)字。四是高地價(jià)能否向房?jī)r(jià)順利傳導(dǎo)面臨龐大存量住宅的強(qiáng)力沖擊。

2015年,一線城市存量住宅交易比重遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過新房交易。去年北京二手房交易量約為新房交易量的兩倍,新房入市正日益面臨龐大存量住宅的強(qiáng)有力競(jìng)爭(zhēng),導(dǎo)致高地價(jià)能否向高房?jī)r(jià)順利傳導(dǎo)存在不確定性。另據(jù)中介機(jī)構(gòu)分析,住房置換鏈條支撐了去年北京房?jī)r(jià)高位上漲。隨著一線城市房?jī)r(jià)對(duì)終端需求群體收入的繼續(xù)偏離,未來住宅置換鏈條支持豪宅交易量有效擴(kuò)大的空間也正日益縮小。

縱觀各國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展歷史,還沒有一個(gè)國(guó)家城市的房?jī)r(jià)在對(duì)居民收入和住房租金的比例過度偏離的基礎(chǔ)上仍能持續(xù)明顯上漲。上世紀(jì)90年代,日本房地產(chǎn)泡沫破滅,香港受亞洲金融危機(jī)沖擊,東京、香港住宅交易價(jià)格均出現(xiàn)大幅下跌。一線城市“被豪宅”對(duì)真實(shí)需求的進(jìn)一步抑制,對(duì)經(jīng)濟(jì)基本面的日益脫離,對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行規(guī)律的明顯背離,決定了其繼續(xù)走出獨(dú)立行情的可能性已經(jīng)非常狹小。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。