7億平方米商品房庫存積壓 中央去庫存之戰(zhàn)不輕松

在決策層為樓市定下去庫存定調(diào)的同時(shí)，懸在開發(fā)商頭頂?shù)闹袊?guó)商品房待售面積，仍在不斷增加。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局2015年12月發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，截至11月末，國(guó)內(nèi)商品房待售面積已達(dá)6.96億平方米。這個(gè)數(shù)字比10月末高出1004萬平方米，比2014年全年還要高出7468萬平方米，這還不算在建未售面積和待開工面積。

據(jù)CRIC數(shù)據(jù)庫最新數(shù)據(jù)顯示，截至2015年11月底，全國(guó)50個(gè)典型城市新建商品房待售面積為3.73億平方米，需要12.5個(gè)月才能完全消化。

嚴(yán)峻壓力之下，去庫存已成為中國(guó)樓市的當(dāng)務(wù)之急。在前不久召開的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議上，“化解房地產(chǎn)庫存”被列為2016年中國(guó)經(jīng)濟(jì)工作五大任務(wù)之一。并陸續(xù)為市場(chǎng)開出支持農(nóng)民工市民化、戶籍制度改革、發(fā)展住房租賃市場(chǎng)等“藥方”。

這些“藥方”可能將很快陸續(xù)釋放。在2015年12月22日召開的全國(guó)發(fā)展和改革工作會(huì)議上，國(guó)家發(fā)展和改革委員會(huì)主任徐紹史表示，要制定實(shí)施1億非城鎮(zhèn)戶籍人口在城市落戶方案，積極配合有關(guān)部門落實(shí)戶籍制度改革方案，加快農(nóng)民工市民化，滿足新市民住房需求，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)。

值得一提的是，政府對(duì)農(nóng)地處置權(quán)放寬的進(jìn)一步加碼，也可能會(huì)對(duì)此有所幫助。不久前，中央宣布將在北京市大興區(qū)等232個(gè)試點(diǎn)縣（市、區(qū)）試點(diǎn)農(nóng)民承包地的經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押，并在天津市薊縣等59個(gè)縣（市、區(qū)）獲批試點(diǎn)農(nóng)民住房財(cái)產(chǎn)權(quán)抵押。

有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，農(nóng)房農(nóng)地抵押開幕意味著農(nóng)民盤活財(cái)產(chǎn)權(quán)的阻礙進(jìn)一步減小。原有土地及宅基地的處置權(quán)放寬，可能會(huì)進(jìn)一步刺激愿意來城的農(nóng)民成為新的住房需求。

眼下，如何進(jìn)一步釋放住房需求，并以此來逐步有序化解房地產(chǎn)庫存，成為當(dāng)前的施政核心。過去由于盲目開發(fā)，一些庫存積壓嚴(yán)重的三四線城市，將成為政府去庫存戰(zhàn)役中遇到的首個(gè)“頑疾”。

國(guó)家發(fā)改委主任徐紹史也曾在此前會(huì)議中提到，目前三四線城市的商品房庫存壓力比較突出，各地發(fā)改委要抓緊推動(dòng)制定化解庫存方案，發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，釋放剛性需求和改善性需求。

不過，對(duì)于這類“頑疾”，這樣的措施能起到多大作用可能還有待觀察。任志強(qiáng)此前曾表示，其實(shí)目前庫存大量積壓的三四線城市都在降價(jià)，70個(gè)大中城市有30多個(gè)城市是降價(jià)的，還有10個(gè)是持平，有些已經(jīng)降到?jīng)]什么利潤(rùn)了，但是還賣不出去。所以有些庫存消化不掉，不能百分之百消化。

任志強(qiáng)早在2015年初就曾對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)庫存壓力表示擔(dān)心。這是他為數(shù)不多看空房地產(chǎn)前景的時(shí)候。

而北京市房協(xié)秘書長(zhǎng)陳志此前也在接受界面新聞?dòng)浾卟稍L時(shí)表示，結(jié)合當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展和人口流動(dòng)趨勢(shì)來看，個(gè)別三四線城市的庫存很難去掉。不少分析人士認(rèn)為，對(duì)于一些過去投資過熱，眼下又缺乏經(jīng)濟(jì)活力和人口吸引力的城市來說，僅依靠非城戶籍人口拉動(dòng)住房需求增長(zhǎng)可能并不現(xiàn)實(shí)。

此外，伴隨過去一年庫存繼續(xù)增長(zhǎng)的，是房地產(chǎn)投資增速的連續(xù)下滑。據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，全國(guó)房地產(chǎn)投資增速自2014年起，已連續(xù)23個(gè)月呈下滑趨勢(shì)。目前，房地產(chǎn)投資同比增速已從兩年前的20%以上跌至不足2%。除了化解庫存之外，作為中國(guó)經(jīng)濟(jì)的支柱型產(chǎn)業(yè)，如何重振房地產(chǎn)行業(yè)信心，或?qū)⒊蔀槭彘_局之年政府需要面對(duì)的另一難題。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。