樓市去庫存 房價(jià)能降下來嗎？

剛剛結(jié)束的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議,把“化解房地產(chǎn)庫存”列為明年經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的五大任務(wù)之一。將樓市去庫存上升到“國家任務(wù)”高度,是前所未有的。那么,到底哪里的房子不好賣庫存大?下一步各地政府在去庫存中能做什么?想在城鎮(zhèn)落戶的農(nóng)民掏得起錢買房子嗎?開發(fā)商能把高企的房價(jià)降下來嗎?針對(duì)這些社會(huì)高度關(guān)注的問題,記者采訪了各方人士。

哪些地方的房子不好賣、庫存有多大?

國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示,截至今年11月末,商品房待售面積近7億平方米,而去年同期還不足6億平方米,一年陡增1億平方米,創(chuàng)歷史新高。這還不包括大量已建設(shè)未竣工,以及還未開工的。

那到底哪里的房子不好賣?數(shù)據(jù)顯示,大量庫存集中在人口流出、需求飽和、購買力不足的三四線城市和中西部地區(qū)。

據(jù)易居房地產(chǎn)研究院監(jiān)測(cè),截至今年11月底,一二三線35個(gè)城市新建商品住宅存銷比分別為9.8、11.9和19.3個(gè)月。

中西部城市和東部沿海之間也存在分化。國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示,1至11月,東部地區(qū)商品房銷售額同比增長21.1%,中部地區(qū)商品房銷售額同比增長10.9%,西部地區(qū)商品房銷售額同比增長5.5%。

各地去庫存已出哪些政策、還能做什么?

記者梳理發(fā)現(xiàn),一些三四線城市已率先推出了系列去庫存措施。

河南省濮陽、駐馬店、三門峽、南陽、許昌等三四線城市,安徽省宿州市泗縣、碭山縣、銅陵市,以及福建、甘肅、浙江、云南、江西、四川等地的多個(gè)市縣均推出了補(bǔ)貼、稅費(fèi)減免、公積金異地貸款等優(yōu)惠政策,以及針對(duì)農(nóng)民進(jìn)城買房的一些措施。甘肅房地產(chǎn)商會(huì)會(huì)長陳啟建介紹,甘肅一些城市已經(jīng)開始探索通過降低首付、降低稅費(fèi)、延長貸款時(shí)間等一系列扶持政策鼓勵(lì)農(nóng)民工購房落戶城市。

談到農(nóng)民進(jìn)城問題,福州大學(xué)房地產(chǎn)研究中心王阿忠指出,除了在購房環(huán)節(jié)減免稅費(fèi)或直接補(bǔ)貼外,還應(yīng)該出臺(tái)專門針對(duì)農(nóng)民工的公積金繳存和住房保障制度,同時(shí)在宅基地流轉(zhuǎn)、質(zhì)押等方面對(duì)農(nóng)民工加大支持力度。戶籍制度改革也要加快推進(jìn),目前各地已相繼出臺(tái)一系列戶籍改革措施,這只是一個(gè)開始,關(guān)鍵是要讓新市民群體享受入學(xué)、醫(yī)療、就業(yè)、住房保障等社會(huì)化均等服務(wù),從而釋放出較大規(guī)模的剛性需求,促進(jìn)三四線城市去庫存。

消化庫存政府和社會(huì)已做了哪些事、還能發(fā)揮什么作用?

盡管許多農(nóng)民工有在城市落戶的意愿,但并不意味著這些人有能力買得起房子,他們的城鎮(zhèn)“安居夢(mèng)”該如何圓?

在甘肅建投城關(guān)區(qū)農(nóng)民巷一處建筑工地上,做了20余年鋼筋工的武山縣農(nóng)民李文對(duì)記者說:“在城市租房是我首要考慮的,我們?cè)鯓硬拍茏獾搅畠r(jià)的、全家老小能生活的房子。”

近年來,一些地方政府正在嘗試把農(nóng)民工群體納入城市住房保障體系。2013年以來,四川省已連續(xù)多年把公共租賃住房的30%定向供應(yīng)給農(nóng)民工,房租按當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)租金一半左右水平確定;在福建,多地還探索在農(nóng)民工集中的開發(fā)區(qū)、園區(qū),引導(dǎo)各類投資主體面向用工單位或農(nóng)民工開展公共租賃住房業(yè)務(wù)。

另外,多地政府還通過棚改貨幣化安置方式消化庫存。目前,各地棚改貨幣化安置主要有三種方式,即直接貨幣補(bǔ)償、政府組織棚改居民購買商品房、政府購買商品住房安置。如,安徽將2016年棚改貨幣化安置比例目標(biāo)定為50%,并積極推進(jìn)組織棚改居民購買商品房進(jìn)行安置。山東四線城市的一位住建部門官員表示,無論哪一種方式都對(duì)消化庫存、穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)具有重要意義。

大型房企萬科啟動(dòng)的存量房改售為租的長租公寓項(xiàng)目正在全國加速落地;市場(chǎng)上還涌現(xiàn)出像魔方公寓、YOU+等一批以住房租賃為主的專業(yè)化企業(yè)。“中國有2億多流動(dòng)人口,圍繞這些人口產(chǎn)生的住宿和生活消費(fèi),是萬億級(jí)的市場(chǎng)。”魔方(中國)生活服務(wù)集團(tuán)董事長葛嵐說,市場(chǎng)之大很有誘惑,相信還會(huì)有像我們這樣的企業(yè)不斷出現(xiàn)。

想落戶城鎮(zhèn)的農(nóng)民工買得起房嗎?

“盡管在外打工多年,但要在大城市買房比登天還難。老家一些中小城市推出鼓勵(lì)農(nóng)民工回鄉(xiāng)買房的政策,對(duì)我很有吸引力。”一位在深圳打工的安徽籍農(nóng)民工小余說。

小余的話,道出了許多農(nóng)民工朋友的心聲。以一線城市的收入去三四線城市買房,首付應(yīng)該問題不大。而這些區(qū)域也恰恰是庫存“重災(zāi)區(qū)”,因此在這次去庫存的政策設(shè)計(jì)中,農(nóng)民工成為擴(kuò)大有效需求的主要目標(biāo)群體。

據(jù)清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長劉洪玉測(cè)算,2014年底農(nóng)民工的總量為2.74億人,如果10%的農(nóng)民工實(shí)現(xiàn)市民化,就將緩解不小的庫存壓力。

房價(jià)還能降多少、開發(fā)商是否愿意降價(jià)?

中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出,鼓勵(lì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)順應(yīng)市場(chǎng)規(guī)律調(diào)整營銷策略,適當(dāng)降低商品住房價(jià)格。老百姓最關(guān)心的房價(jià)能降下來嗎?

萬科原高級(jí)副總裁毛大慶向記者介紹,房價(jià)的構(gòu)成因素一是土地價(jià)格,二是行業(yè)稅費(fèi),三是建安成本,四是合理利潤。后三項(xiàng)成本構(gòu)成各地差不多,區(qū)別最大的是土地價(jià)格。

一位開發(fā)商給記者算了一筆賬,假設(shè)房價(jià)每平方米8000元,則地價(jià)3000元,稅費(fèi)2000元,建安成本2000元,利潤1000元。

一方面是成本居高不下,另一方面則是供過于求的市場(chǎng)。旭輝集團(tuán)執(zhí)行副總裁陳東彪分析認(rèn)為,三四線城市需用3到5年時(shí)間實(shí)現(xiàn)房價(jià)“擠泡沫”,“也就是說,在庫存沒有明顯變化之前,房價(jià)水平將維持原有水平甚至下降。”

全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)理事陳寶存表示,在三四線城市,即使政府不出臺(tái)明確的鼓勵(lì)政策,開發(fā)商近兩年也會(huì)“降價(jià)跑量”,但在土地成本既定的情況下,降價(jià)幅度不會(huì)太大。

“下一步還看政府是否會(huì)通過降低稅費(fèi)和交易成本等方式,促進(jìn)三四線城市有大量庫存的房企加大降價(jià)幅度,從而進(jìn)一步釋放購房需求。”陳寶存說。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。