地王頻出 明年上半年南京樓市呈漲價(jià)態(tài)勢(shì)

2015年是南京的地王年，一年賣了365.2萬平方米地，收了772.3億元，位居歷年土拍第二位，23幅萬元地，19個(gè)“地王”。那么地王年之后的2016年，南京樓市會(huì)何去何從呢？記者采訪了多位業(yè)內(nèi)專家，多數(shù)認(rèn)為，這么多“地王”出臺(tái)，為了消化土地成本，勢(shì)必導(dǎo)致明年出現(xiàn)很多豪宅產(chǎn)品，上半年樓市依然會(huì)延續(xù)良好的狀態(tài)，但是下半年會(huì)出現(xiàn)調(diào)整，總體來說，會(huì)是個(gè)量跌價(jià)升的年份，2016年也許會(huì)是南京的豪宅元年。

“地王”拼出豪宅版圖

今年南京已有19個(gè)“地王”亮相，其中18幅地塊的樓面價(jià)在萬元以上，4幅樓面價(jià)超過2萬。讓我們來看看南京今年拍出的這些“地王”的樓面地價(jià)，河西24026元/平方米、城北22373元/平方米、城南18201元/平方米、仙林21032元/平方米、城東19529元/平方米、江北14722元/平方米……由此推算一下，2016年房價(jià)板塊應(yīng)該是這樣的：河西中部42000+、鼓樓濱江30000+、南站28000+、邁皋橋25000+、江寧22000+、江北新區(qū)中心區(qū)20000+、燕子磯20000+、麒麟16000+……

南京中海鼓樓濱江G34、中海玄武G16、新城金馬路地塊等目前都在做前期定位，未來將呈現(xiàn)給購房者完全不一樣的高端產(chǎn)品。此外，河西中部、城南板塊的在售品牌開發(fā)商也在積極地對(duì)購房者滲入高端產(chǎn)品意識(shí)。結(jié)合周邊樓盤在售價(jià)格預(yù)計(jì)，明年上市的50家純新盤中，價(jià)位3萬元/平方米起步的豪宅就達(dá)到16家，占到總數(shù)的3成，價(jià)位在2萬—3萬元/平方米之間的有20家，占到總數(shù)的4成。而萬元盤將僅有5家，只占到1成。

南京房地產(chǎn)開發(fā)促進(jìn)會(huì)秘書長張輝表示，既然有高地價(jià)，就要通過高品質(zhì)、高投入進(jìn)行支撐。如此多的高價(jià)地一旦面世，明年將是豪宅市場(chǎng)的春天，城中、河西、城東將會(huì)明星豪宅頻出，為全市房價(jià)上漲拓展空間。南京林業(yè)大學(xué)社會(huì)學(xué)系主任孟祥遠(yuǎn)也表示，今年高地價(jià)地塊這么多，豪宅化、高端項(xiàng)目會(huì)增多，因此明年應(yīng)該是南京的豪宅元年。

各板塊間房價(jià)差距增大

不過并非所有板塊都能達(dá)到“地王”樓盤的理想價(jià)格，由于各板塊的發(fā)展不平衡，房價(jià)差距也越來越大。2016年南京市八大板塊（不包括溧水高淳），預(yù)計(jì)有177家樓盤上市，其中純新盤達(dá)到52家。其中江北江寧仍然是樓市供應(yīng)的主力軍，河西、城南以及城北預(yù)計(jì)也會(huì)出現(xiàn)井噴狀態(tài)。

張輝表示，江北國家級(jí)新區(qū)由于有緯三路隧道開通、地鐵4號(hào)線開工等政策，預(yù)計(jì)會(huì)成為推動(dòng)全市行情的發(fā)動(dòng)機(jī)。不過配套和基礎(chǔ)都更為成熟的江寧板塊也會(huì)不甘示弱，今年江寧誕生了4幅萬元地塊，最高地價(jià)達(dá)16389元/平方米，江北勢(shì)頭雖足也略遜一籌，只有兩幅萬元地，最高地價(jià)為14722元/平方米。城北今年純新盤接連登場(chǎng)，首開價(jià)更是一個(gè)比一個(gè)高，千人搶房去化八九成已是常態(tài)。而城南卻始終不溫不火，只有“地王”拍出的時(shí)候有一些波動(dòng)，城北最高地價(jià)已經(jīng)達(dá)到22373元/平方米，城南還停留在禹洲的16657元/平方米。仙林湖的地價(jià)算跑得最快的，城東新城金馬路G41地塊售價(jià)或?qū)⒊^4萬/平方米，洋房別墅應(yīng)該會(huì)不少。最后河西中部肯定是豪宅的地標(biāo)，2.4萬的地價(jià)，破四奔五是板上釘釘了。

張輝表示，全市各個(gè)板塊的走勢(shì)會(huì)分化，缺乏政府和熱點(diǎn)支撐的邊緣化板塊，回落甚至滯漲的可能性自然更大，政府重點(diǎn)支持、同時(shí)具有地段優(yōu)勢(shì)和稀缺性的龍頭板塊、熱點(diǎn)板塊，上漲的概率更大。

明年下半年市場(chǎng)會(huì)調(diào)整

多位專家都表示，明年下半年，市場(chǎng)會(huì)調(diào)整。南京工業(yè)大學(xué)天誠不動(dòng)產(chǎn)研究所副所長吳翔華博士表示，由于“地王”頻出，明年南京會(huì)出現(xiàn)不少高端項(xiàng)目，價(jià)格不會(huì)降低，但是同質(zhì)化競(jìng)爭會(huì)比較嚴(yán)重，而高端項(xiàng)目豪宅產(chǎn)品的市場(chǎng)畢竟有限，市場(chǎng)不能消化這么多高端產(chǎn)品，所以銷售量會(huì)有所下降。如果政策面沒有變化，明年上半年的市場(chǎng)應(yīng)該會(huì)繼續(xù)今年的良好態(tài)勢(shì)，但是下半年會(huì)兇多吉少，吳博士建議買房人不要追漲。

孟祥遠(yuǎn)表示，今年成交量不出意外會(huì)到10.5萬套，二手房也即將達(dá)到10萬套，是成交大年，市場(chǎng)非?；鸨５侵档米⒁獾氖?，成交量如此之高，房子的庫存量依舊很高，原因就是供應(yīng)量非常大，明年的供應(yīng)量也不會(huì)小。如果沒有政策的干預(yù)，根據(jù)今年的態(tài)勢(shì)，上半年應(yīng)該繼續(xù)漲價(jià)的態(tài)勢(shì)，但是由于今年購買力釋放量大，高端產(chǎn)品的消化能力又有限制，成交量會(huì)有所下滑，下半年市場(chǎng)會(huì)進(jìn)入一個(gè)自發(fā)調(diào)節(jié)的狀態(tài)。

南京同策咨詢副總經(jīng)理?xiàng)钿J表示，不出意外，今年的新房銷售量將達(dá)到歷史最高值1100萬平方米，而南京歷年來的平均銷售量則是730萬平方米，高出的380萬平方米中，有大約一半的量是投資性需求，也就是說，剩下的200萬平方米就是預(yù)支了明年的購買力，按照常態(tài)的730萬平方米計(jì)算，明年的銷售量應(yīng)該只有530萬平方米-600萬平方米。從南京的市場(chǎng)規(guī)律來看，一般22個(gè)月-24個(gè)月，南京樓市會(huì)經(jīng)過一場(chǎng)調(diào)整，從2014年下半年開始，南京樓市復(fù)蘇，到2016年下半年進(jìn)入調(diào)整，是符合市場(chǎng)規(guī)律的，明年的走勢(shì)應(yīng)該是價(jià)升而量縮，因?yàn)?ldquo;地王”的土地成本在那里，所做的產(chǎn)品必然會(huì)對(duì)價(jià)格有所拉動(dòng)。

張輝認(rèn)為，土地需求量超過相應(yīng)的住宅消化量，而土地供應(yīng)量緊跟住宅消化量，導(dǎo)致土地市場(chǎng)供求失衡，嚴(yán)重供不應(yīng)求。而不少外來開發(fā)商都來到南京，地產(chǎn)資本過度聚集，持續(xù)走高推動(dòng)了地價(jià)，進(jìn)而推動(dòng)了房價(jià)的上漲。2016年成交量回落的可能性較大，今年超過10萬套的成交量在明年很難持續(xù)，一旦回落會(huì)改變供求關(guān)系，進(jìn)而對(duì)房價(jià)施壓；但是泡沫經(jīng)濟(jì)又會(huì)在下面力挺房價(jià)。這種角力的局面讓2016年南京房價(jià)的走勢(shì)具備了多種可能性，穩(wěn)定盤整、小幅上漲、階段性的小幅回調(diào)都有可能。雖然支持2016年南京樓市繼續(xù)走強(qiáng)的信息占據(jù)絕對(duì)上風(fēng)，但是以謹(jǐn)慎思維來看，還是要保持適當(dāng)?shù)木?，尤其是成交量回落的風(fēng)險(xiǎn)不得不防。

看來，南京樓市明年上半年問題不大，下半年風(fēng)險(xiǎn)加大，19個(gè)“地王”帶來了豪宅元年，購房人關(guān)注板塊比關(guān)注大勢(shì)更重要，選擇板塊、選擇樓盤直接關(guān)系后市房產(chǎn)的增值，購房人應(yīng)當(dāng)謹(jǐn)慎對(duì)待。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。