總說2016樓市 有挑戰(zhàn)更存機遇

走過糾結求索的2015年，在持續(xù)的調整和觀望期之后。2016年樓市將會向著什么方向發(fā)展。大家都說樓市黃金十年已經(jīng)過去，那么此行業(yè)接下來的路該怎么走？怎么才能走得好？今天云信黃金樓市邀請業(yè)內大咖，深耕云南的房企老總做客云信，圓桌暢談，共敘2016年樓市發(fā)展之路。

業(yè)內觀點

做客嘉賓

克而瑞昆明（樓盤）機構總經(jīng)理、房價點評網(wǎng)昆明首席分析師芶敏菲

芒果智庫經(jīng)濟學專家王詠雪

項目取長補短

定能實現(xiàn)雙贏

云信：以企業(yè)的角度看，2016年市場，你們覺得機遇在哪里？云南本土房企和外來房企的優(yōu)勢和短板，又在哪里？

芶敏菲：昆明這個市場的需求方面不會有太大的問題，這幾年一直比較穩(wěn)定，問題在于供給層面。對于房企來說，未來競爭的關鍵在于能不能準確捕捉市場需求的變化，打造適應市場需求的產(chǎn)品。我們認為昆明市場當前有兩個方面的市場機遇：一是具有差異化的優(yōu)質產(chǎn)品，另一個是改善型產(chǎn)品。昆明房地產(chǎn)市場正處于升級的時期，以往過量開發(fā)出的同質化產(chǎn)品競爭力不強，具有差異化的優(yōu)質產(chǎn)品一定會有前途。另外，從今年的成交數(shù)據(jù)來看，昆明的改善性市場正在快速增長，目前的政策也鼓勵改善性需求的釋放。

云南本土房企的優(yōu)勢在于拿地和本地資源整合，短板是資金、人才和管理。外來房企的優(yōu)勢是融資渠道、人才、產(chǎn)品研發(fā)和運營管理經(jīng)驗，而拿地方面仍是瓶頸，本地資源整合方面也需突破。在某些項目上，通過合作相互取長補短，或能實現(xiàn)雙贏。本報記者王亞萍

去庫存仍是重頭戲

市場有望緩慢回升

王詠雪：由于人口基數(shù)正在下降，消費者的購房意愿也在下降，同時房產(chǎn)的收益空間、投資需求也在降低，因此，對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，去庫存仍然是2016年的重頭戲。整體上來看，2016年的樓市基本上將會維持在2015年的水平，并有小幅度的上下波動。前段時間，有研究報告指出，2016年的房價將會出現(xiàn)斷崖式下跌，但這也只是說明商品房的銷售量、成交價格有慣性下行的趨勢。從多年的行業(yè)觀察來看，根據(jù)昆明的氣候、消費水平、城市化程度等情況，昆明樓市在2016年下行的空間不會太大，因此，2016年的昆明市場將會延續(xù)2015年四季度成交量和成交價格的水平。四季度相對來說，是今年市場遇冷稍有回暖的階段，也是政策積累到一定階段的體現(xiàn)。產(chǎn)品在回歸，市場也在回歸。

在政策層面，昆明市政府在2015年年底也出臺了一系列政策，但對市場的促進仍需要一個積累的過程。春節(jié)過后，是房地產(chǎn)市場的傳統(tǒng)銷售淡季。因此，在相當一段時間的發(fā)酵下，政策利好的驅使，讓購房信心恢復后，預計2016年的二三季度將會有所回升。至于樓市是否還將會有新政策出臺，還是要根據(jù)市場的情況變化來定。對于政府來說，并不想讓房地產(chǎn)行業(yè)走得太艱難。一旦市場情況變得更差，更多政策也將會陸續(xù)出臺；如果市場情況與2015年相差不大，就可能只會進行適度的微調。綜合來看，觸底回升依然是一個緩慢復蘇的過程。至于房地產(chǎn)市場回升的空間以及回暖的程度，其結果需要看政策層面與購房意愿共同作用的力度。本報記者黃麗

企業(yè)圓桌

招商地產(chǎn)（000024，股吧）云南公司總經(jīng)理李興林

推進海公館項目繼續(xù)深耕半島片區(qū)

云信：2015年已經(jīng)接近尾聲，那么，企業(yè)在2016年有哪些營銷計劃？

李興林：下一年，招商·海公館項目將進一步推進，項目一期預計明年六月交房，但我們會力爭提前交房。能夠有這樣的底氣，主要憑借招商地產(chǎn)百年央企、全國一線房企的品牌實力，并把給客戶的品質、時間等方面的承諾完成得更好。因此，海公館二期也將會在明年全力推進，目前工程進度也在有序進行。在這個基礎上，招商地產(chǎn)還將會在昆明不斷加大投資和投入，并繼續(xù)深耕半島片區(qū)，目前已經(jīng)新拿了一塊地，打造比海公館檔次更高的產(chǎn)品，也將會更加提升整個滇池片區(qū)的價值，給昆明帶來更加高品質的樓盤。

抓住市場需求打造差異化高品質產(chǎn)品

云信：以企業(yè)的角度看，你覺得2016年市場的機遇在哪里？

李興林：對于明年，招商地產(chǎn)對昆明市場的發(fā)展還是比較看好的。在新一屆領導班子的領導下，昆明政府已經(jīng)出臺了一些列促進房地產(chǎn)穩(wěn)健發(fā)展的相關規(guī)定，尤其是年底出臺的昆明樓市24條，對開發(fā)商、購房者都有很多利好的消息，給開發(fā)商提供了更多調整的空間和時間，同時也讓購房者享受到更多買房的實惠和便利。從未來的走勢來看，昆明2016年的房地產(chǎn)市場應該會有所改變，預期整體量價有穩(wěn)步上升的空間。此外，要有好的產(chǎn)品，才能有好的市場。對于房地產(chǎn)開發(fā)商來說，仍要緊緊抓住市場的需求點，打造出差異化的產(chǎn)品，為購房者提供高質量、高品質的產(chǎn)品，做到更好地服務和回饋，才能更好地贏得市場的認可。本報記者黃麗

浙江綠城佳園建設工程管理有限公司昆明區(qū)域總經(jīng)理祝海

把品質和服務腳踏實地做好讓客戶真實感受綠城精神

云信：2016年，綠城昆明分公司有哪些規(guī)劃？

祝海：首先，我們將會在2016年開放實景景觀樣板園區(qū)和示范區(qū)。這樣做，還是秉承綠城一直堅持的原則，用事實說話。我們希望給大家更多看得見的宣傳，讓客戶真實感受綠城服務和品質之后再決定是否買房。

其次，除了看得見的，2016年我們還將把綠城的服務也同昆明朋友一起分享。實際上在浙江，綠城的養(yǎng)老地產(chǎn)、教育和生活體系（諸如，智慧社區(qū)等）都做得不錯，在全國也屬于領先地位。所以，2016年綠城昆明分公司也會加強與客戶的互動與關愛。將綠城在其它城市較為完善和成熟的服務與昆明朋友共分享。

逐步回暖是趨勢

云信：2016年，您如何看待樓市大環(huán)境？

祝海：如果從政策層面來說，暖風頻吹，中央還是希望樓市向好的方向發(fā)展。中國社會科學院12月3日發(fā)布的《中國住房發(fā)展報告2015－2016》，我國住房市場正由增量時代向存量時代過渡，住房政策應從原先過度強調住房市場的經(jīng)濟支柱作用，轉向適度強調住房民生導向，建議出臺按揭貸款利息抵扣個人所得稅政策，降低購房還款負擔，實現(xiàn)居者有其屋和藏富于民雙重目標。對居民家庭購買首套普通商品住房提供購房補貼和利息補貼。提高公積金覆蓋面，改革公積金歸集信貸制度，降低公積金貸款利率，讓更多家庭能夠獲得低息購房貸款。如果此項政策真能落地執(zhí)行，那對于購房者來說一定是天大的利好消息，將很大程度地釋放剛需購房者和剛改購房者，促進樓市健康發(fā)展。

從銷售層面來講，開發(fā)商依舊需要好好研究產(chǎn)品的細節(jié)和差異化。隨著地產(chǎn)黃金十年的瘋狂發(fā)展，現(xiàn)在的購房者也從之前的盲目購房轉化到今天的理性選房。一個好的房子，一定不單局限在價格上。未來房子的升值空間以及房屋居住的舒適度、安全性和配套才是越來越多朋友考慮的關鍵。所以市場并不缺乏客戶，缺乏的是品質住宅。在我看來，現(xiàn)在的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不需要盲目地單考慮價格，應該將客戶需求放在第一位，將房屋回歸到原本的居住功能，舒適、安全、服務一流的房產(chǎn)才是未來的方向。

2016年，或者依舊會面臨行業(yè)的洗牌。沒經(jīng)驗的中小型房企將會面臨新一輪的倒閉和收購。未來的房地產(chǎn)市場將更加專業(yè)、更加透明?！皩I(yè)”會成為今后樓市的關鍵詞，也是房企不斷需要努力的方向。本報記者張睿

保利云南置業(yè)副總經(jīng)理曹偉佳

發(fā)揮保利品牌優(yōu)勢繼續(xù)優(yōu)化服務

云信：2016年，企業(yè)又有哪些營銷計劃？

曹偉佳：2016保利云南置業(yè)將發(fā)揮品牌優(yōu)勢，做好“社會資源的整合商”，提供差異化的服務，讓客戶感受到保利不一樣的服務理念?，F(xiàn)保利云南置業(yè)3個在售項目寧湖壹號、保利六合、保利大家2016年營銷全案全面整合中，即將為公眾呈現(xiàn)。

昆明市場“窗口期即將出現(xiàn)”

云信：以企業(yè)的角度看，2016年市場，你覺得機遇在哪里？

曹偉佳：“運營能力”隨著2015年一些運營水平、能力不足的企業(yè)倒閉，更多品牌開發(fā)企業(yè)進入昆明，對于整體房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展起到極大的促進作用。本報記者張睿

同德2016

一路看我“供求關系”隨著2015年各開發(fā)企業(yè)大量庫存去化，而土地成交量低，我們相信2016年的昆明市場“窗口期即將出現(xiàn)”。

“運營能力”隨著2015年一些運營水平、能力不足的企業(yè)倒閉，更多品牌開發(fā)企業(yè)進入昆明，對于整體房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展起到極大的促進作用。

2016年，隨著昆明廣場購物中心和昆明269之間連廊的打通，以及連接商場地鐵口的正式開通，整個昆明廣場內外部交通將更加流暢，這對于昆明廣場購物中心和昆明269寫字樓來說無疑是如虎添翼。伴隨著昆明269寫字樓商戶的不斷入駐，昆明269將進入黃金發(fā)展期，寫字樓配套商業(yè)也將正式投入運營，而位于269前方的悅匯坊也將于明年開業(yè)運營。

與此同時，與昆明269遙相輝映的北京（樓盤）路另一側悅中心項目也將于明年面市，這個集公寓、酒店、商業(yè)于一體的品質項目，將以領先世界的產(chǎn)品體驗帶給昆明人以及這座城市驕傲，希望通過同德不懈的努力，能夠讓世界看到昆明，并在昆明廣場更多精彩的建筑群中，裝載昆明人對城市更多的愛。

作為一個發(fā)展中的企業(yè)，同德實業(yè)集團講誠信，有情懷，懂取舍。22年發(fā)展歷程中，收獲榮譽與贊美的同時，也經(jīng)歷了挫折與低谷，對于未來依然滿懷憧憬、理想與愿景，努力探索與堅持。探索是為了挑戰(zhàn)、攀登，它需要有足夠勇氣和膽量；而堅持則是對細節(jié)和品質的堅守，需要實力、底氣，不妥協(xié)、不退讓。

22年同德，追求發(fā)展的高度，但是不追求物理的絕對高度；追求項目的實質運營能力，但是不追求項目開發(fā)的絕對速度。一路走到今天，同德實業(yè)集團用一種匠人精神去打造每一件作品，希望在最大化尊重城市、尊重土地的基礎上，去夯實企業(yè)的抗風險能力，去實現(xiàn)同德實業(yè)集團的轉型，最終讓“同德”能夠成為昆明人口口稱道的品牌，心之所屬的家。2016，一路看我！本報記者王亞萍

云南實力集團地產(chǎn)公司營銷總監(jiān)喬梁

實力壹方城、實力心城商業(yè)雙雙面市

云信：2016年，企業(yè)又有哪些營銷計劃？

喬梁：2016年實力壹方城商業(yè)、實力心城商業(yè)將全部面市。通過前期的市場考察調研，鮮明的主題化和超強的運營能力是商業(yè)銷售的重要支撐。

因為，實力壹方城將商業(yè)街打造成一個約會為主題的商業(yè)街花千集，花重金進行了外立面場景改造，通過鎖定主題，打造場景體驗，為商家和顧客提供全方位體驗感商業(yè)街區(qū)。同時我們成立了商業(yè)管理公司——云南匯力聯(lián)行商業(yè)管理有限公司來自己做商業(yè)運營。這樣集中的主題化市場會吸引大量的目的性消費客流，客戶會對這樣的主題商業(yè)街產(chǎn)生濃厚的興趣，業(yè)主也會認可這樣的規(guī)范專業(yè)商業(yè)運營方式，而商家也會覺得更加有信心。

實力心城·匯力花千坊將打造6萬平米的文化商業(yè)街區(qū)，我們的商業(yè)公司將以統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一招商、統(tǒng)一運營、統(tǒng)一服務為持續(xù)的經(jīng)營理念，引用平臺化商業(yè)功能、創(chuàng)新型的運營管理、管家式的物業(yè)服務等先進運營管理方式和理念，以超強的地區(qū)輻射力和區(qū)域影響力，用“充滿文化和藝術氛圍”的姿態(tài)改變昆明東南片區(qū)商業(yè)繁盛版圖。

2016年健康養(yǎng)老將是房產(chǎn)亮點

云信：以企業(yè)的角度看，2016年市場，你覺得機遇在哪里？

喬梁：盡管房地產(chǎn)“黃金時代”已經(jīng)終結，但在“白銀時代”，房企仍有大把機會。首先，中國仍處于城鎮(zhèn)化階段，據(jù)測算，每年還將釋放出10億平方米的基本住房需求，這依然是一塊很大的蛋糕，根據(jù)國務院去年發(fā)布的新型城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略規(guī)劃，到2020年要將常住人口城鎮(zhèn)化率從當前的53.7%提高到60%左右，實現(xiàn)1億左右農(nóng)業(yè)轉移人口和其他常住人口在城鎮(zhèn)落戶，這將帶來不少的住房需求。

其次，國際上通常把60歲以上的人口占總人口比例達到10%，或65歲以上人口占總人口的比重達到7%作為國家或地區(qū)進入老齡化社會的標準。很多機構都有公布各個省份人口老齡化比例，數(shù)據(jù)顯示昆明市60歲以上人口達16.81%，已經(jīng)進入人口老齡化階段。而且隨著生活水平的提高，大家對健康問題的重視程度也今非昔比，所以健康、養(yǎng)老板塊的發(fā)展也會是亮點。

銀海地產(chǎn)營銷副總經(jīng)理牛睿智

堅守銀海地產(chǎn)品牌價值打破市場傳統(tǒng)銷售模式

云信：2015年對房企來說，或許走得并不是很容易。銀海地產(chǎn)有什么樣的表現(xiàn)？2016年，銀海地產(chǎn)又會有什么新行動讓市場期待？

牛睿智：作為銀海來說，責任是首位的。今年確實很多項目都很難，銀海地產(chǎn)比較有優(yōu)勢在于主要的幾個項目白沙郡、尚域、清溪渡都已順利交房，應該說受到影響相對較小。而更加重要的是，無論對本土企業(yè)還是大牌企業(yè)來說，今年都以去存量為目標，渠道拓展，強促銷作為銷售主要策略。而企業(yè)品牌、服務、產(chǎn)品品質等均被忽略。

從11月1日銀海23年品牌發(fā)布會開始，銀海地產(chǎn)應該說是第一個重新站出來把品牌價值說清楚，并保持以品牌價值作為核心來推廣的企業(yè)。從泊岸開始，不僅是規(guī)劃設計、產(chǎn)品研發(fā)進行了提升，更在銷售現(xiàn)場的服務體驗、環(huán)境體驗等諸多方面進行了提升。越是市場不好，才能越顯示出我們比別人更努力更用心。因此，銀海2015年最突出的表現(xiàn)就是固守責任，堅定品牌，力保品質，兢兢業(yè)業(yè)。

對于2016年，銀海地產(chǎn)仍然義無反顧地前行。首先，銀海會堅持以品牌帶動項目的策略面向市場。其實現(xiàn)在房子很多，但品質好、質量好、服務好的項目屈指可數(shù)。作為銀海歷史上最好的項目，銀海會在泊岸進行全面的品牌價值提升。其次，為打破現(xiàn)在市場傳統(tǒng)營銷模式，銀海將在2016年推出大型共感體驗中心，不僅讓客戶看到傳統(tǒng)的樣板房、售樓部、景觀體驗區(qū)等，還將推出全系產(chǎn)品實體樣板、社區(qū)主題運動公園、環(huán)河健康步道、文明施工體驗區(qū)等為客戶打造更加豐富的體驗和感受。

銀海始終對城市充滿敬意品質見證企業(yè)實力

云信：以企業(yè)的角度看，你覺得2016年市場的機遇在哪里？

牛睿智：市場冷靜，消費者也冷靜。通常都是貨比三家才下單，銀海最不怕的就是比較。因此，我認為首當其沖的機遇就在于銀海品牌和銀海堅持的品質。市場越不好的時候，消費者會更慎重，銀海最大的價值就在于不怕對比，只要客戶想買，我們相信我們堅持的品質和體驗一定會讓客戶認同。所以說，我們一直在說銀海是對這個城市充滿敬意的。

實際上，這也是對企業(yè)實力的考驗。銀海本次與平安不動產(chǎn)強強聯(lián)合，不僅是平安不動產(chǎn)在全國30強地產(chǎn)企業(yè)外的首個合作項目，更是昆明首個合作項目。由此不僅可見銀海品牌影響力，更能看到泊岸項目實力的保障。泊岸是銀海歷史上體量最大、品質最高的項目，12月15日是銀海的生日，泊岸也是作為銀海23歲生日的獻禮作品。在市場持續(xù)低迷的情況下，我們希望以銀海方式，以銀海品牌，以泊岸的品質給予這個低迷的市場一股新風。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。