2015“環(huán)京”樓市的暴漲奇跡：不到一年時(shí)間價(jià)格翻倍

新房價(jià)格不到一年時(shí)間實(shí)現(xiàn)翻倍，這樣的市場(chǎng)“奇跡”并未發(fā)生在被一線房企及業(yè)內(nèi)人士一致看好的北京市場(chǎng)，而是在京東連三線城市都算不上的燕郊上演。

在樓市整體回暖的大背景下，京津冀一體化及一些大型公建的規(guī)劃，讓環(huán)京樓市在今年的表現(xiàn)極為搶眼。一方面不限購(gòu)、總價(jià)低等先天條件讓大量投資客涌入環(huán)京；另一方面，與北京天然的地理距離也讓不少購(gòu)房者將環(huán)京作為通勤居住及未來(lái)的養(yǎng)老居所。多種需求的集中讓環(huán)京樓市價(jià)格在今年出現(xiàn)了大幅上漲，呼吁政府規(guī)范樓市發(fā)展的聲音一直不斷。事實(shí)上，雖然環(huán)京部分區(qū)域樓市出現(xiàn)無(wú)序發(fā)展，但此輪在環(huán)京置業(yè)的購(gòu)房人并不盲目，心里賬算得很清楚，或?yàn)殚L(zhǎng)線投資，或?yàn)樽宰○B(yǎng)老，環(huán)京各板塊在不同維度上的價(jià)值差異明顯，也吸引了不同人群的關(guān)注。

燕郊房?jī)r(jià)領(lǐng)跑環(huán)京主流價(jià)格仍在萬(wàn)元以?xún)?nèi)

提起今年的環(huán)京樓市走勢(shì)，“暴漲”總是很多人的第一印象。這主要源于與北京城區(qū)直線距離最近的燕郊在這一輪樓市回暖中的瘋狂。多個(gè)樓盤(pán)價(jià)格大幅度上調(diào)，甚至有項(xiàng)目銷(xiāo)售價(jià)格在一年內(nèi)實(shí)現(xiàn)了翻倍。最新開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目的價(jià)格已經(jīng)直逼20000元/平方米的大關(guān)。

雖然價(jià)格節(jié)節(jié)攀升，但燕郊的居住體驗(yàn)在這一年并未有明顯的改善，早晚高峰長(zhǎng)長(zhǎng)的擁堵和“一下雨就看海”的經(jīng)歷是每個(gè)居住在燕郊人的痛。不過(guò)以目前的形勢(shì)看，這些人盡皆知的缺陷并未減緩燕郊房?jī)r(jià)上漲的速度。

燕郊樓市價(jià)格的搶眼表現(xiàn)讓不少人忽略了環(huán)京其他板塊在今年的發(fā)展。事實(shí)上，在《京津冀協(xié)同規(guī)劃綱要》即將出臺(tái)和樓市的整體回暖，讓環(huán)京區(qū)域房?jī)r(jià)都出現(xiàn)了不同程度的上漲，不過(guò)相較燕郊的瘋狂則顯得冷靜了許多。以燕郊的鄰居香河為例，某品牌開(kāi)發(fā)商旗下的百萬(wàn)平方米大盤(pán)，在今年年初時(shí)起價(jià)為5500元/平方米，而9月最新開(kāi)盤(pán)的一批產(chǎn)品起價(jià)6900元/平方米，最新一批報(bào)價(jià)為8100元/平方米。除此之外，固安、淶水、懷來(lái)、廊坊、天津武清等板塊除別墅外的產(chǎn)品均價(jià)都在萬(wàn)元以?xún)?nèi)。

此次出臺(tái)的《通知》也同樣對(duì)環(huán)京各板塊的房?jī)r(jià)做出了規(guī)范，《通知》要求，嚴(yán)厲打擊房地產(chǎn)企業(yè)“囤地炒地”，對(duì)企業(yè)自身原因造成土地閑置的，依法堅(jiān)決查處。發(fā)揮社會(huì)監(jiān)督作用，對(duì)問(wèn)題房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)施約談制度，查處房地產(chǎn)企業(yè)惡意炒作、捂盤(pán)惜售、哄抬房?jī)r(jià)等行為。規(guī)范中介行為，嚴(yán)厲打擊房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)發(fā)布虛假房源信息，造謠、傳謠以及炒作不實(shí)信息誤導(dǎo)消費(fèi)者。加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)信用管理，及時(shí)記錄、公布房地產(chǎn)企業(yè)的違法違規(guī)行為?！锻ㄖ愤€重點(diǎn)指出，未取得商品房預(yù)售許可的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，嚴(yán)禁任何形式的預(yù)售和廣告宣傳。強(qiáng)化商品房預(yù)售方案管理，完善新建商品房預(yù)（銷(xiāo)）售價(jià)格備案制度，嚴(yán)格執(zhí)行商品房銷(xiāo)售明碼標(biāo)價(jià)、一房一價(jià)規(guī)定。這對(duì)于那些熱衷于排卡，借利好消息任意漲價(jià)的項(xiàng)目是個(gè)不小的打擊，有業(yè)內(nèi)人士就表示，如果嚴(yán)格按照這個(gè)通知規(guī)定執(zhí)行，環(huán)京的很多項(xiàng)目都會(huì)遭受處罰。

買(mǎi)環(huán)境京西京北優(yōu)勢(shì)明顯

雖然價(jià)格在今年有所上漲，但環(huán)京大部分區(qū)域的房?jī)r(jià)相對(duì)于北京還是低了不少。而且，環(huán)京區(qū)域部分板塊擁有的環(huán)境優(yōu)勢(shì)被購(gòu)房者所青睞，在京郊購(gòu)置一套房產(chǎn)作為第二居所，用于短時(shí)間的度假是不少環(huán)京置業(yè)者的主要目的。

“看到這里的湖光山色，就足以說(shuō)服我在此購(gòu)房了。”一位在京西南淶水的華銀天鵝湖購(gòu)房的購(gòu)房人告訴《廣廈時(shí)代》。在環(huán)京樓市，很多大盤(pán)都是依景區(qū)而建，甚至有些樓盤(pán)本身就建在景區(qū)內(nèi)，與北京市區(qū)截然不同的風(fēng)景就足以吸引購(gòu)房人，這其中以京西及京北優(yōu)勢(shì)最為明顯。

京西的環(huán)境資源主要集中在西南部，河北淶水縣的一些樓盤(pán)主打的都是環(huán)境牌。華銀天鵝湖、碧桂園九龍灣、一渡新新小鎮(zhèn)等大盤(pán)集中在此。區(qū)域內(nèi)有數(shù)十處國(guó)家4A級(jí)風(fēng)景區(qū)和歷史古跡，周口店、十渡、野三坡、云居寺、清西陵等都位于此板塊周邊。憑借地理優(yōu)勢(shì)和項(xiàng)目本身的規(guī)劃，該區(qū)域的各項(xiàng)目還擁有自己的環(huán)境優(yōu)勢(shì)，例如華銀天鵝湖2000畝的湖面，一渡新新小鎮(zhèn)的27洞國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)高爾夫球場(chǎng)等。在地理環(huán)境上，京西與京東截然不同。

另一在環(huán)境上具備明顯優(yōu)勢(shì)的是京北板塊，其中分布項(xiàng)目最多的是張家口的懷來(lái)縣。該區(qū)域內(nèi)旅游勝地眾多，縣境內(nèi)有54公里的古長(zhǎng)城、千古之謎古崖居、蚩尤冢、雞鳴驛古驛站等，還有最值得一提、也最被購(gòu)房人看重的官?gòu)d水庫(kù)。

以區(qū)域開(kāi)發(fā)較早、業(yè)主滿(mǎn)意度較高的原鄉(xiāng)美利堅(jiān)項(xiàng)目為例，項(xiàng)目位于古崖居西側(cè)，官?gòu)d水庫(kù)以北，項(xiàng)目整體與周邊的山水景色融為一體，類(lèi)似的社區(qū)環(huán)境，在京東及京南很難見(jiàn)到。此外，今年北京與張家口聯(lián)合申冬奧成功后，北京客戶(hù)到京北置業(yè)的范圍也在繼續(xù)向北拓展，尤其是崇禮滑雪場(chǎng)周邊的項(xiàng)目，在今年的價(jià)格也有所上漲。

除了京西京北規(guī)模大、集中度高的環(huán)境資源外，京東的潮白河、京南的溫泉等也是不少環(huán)京樓盤(pán)的主打賣(mài)點(diǎn)。

便利京東京南自住占比最大

除了度假需求，自住也是一些購(gòu)房人在環(huán)京置業(yè)的主要原因。由于北京市區(qū)的高房?jī)r(jià)和對(duì)購(gòu)房資格的限制，大量的購(gòu)房需求被擠壓外溢。對(duì)于這部分自住人群，居住地的便利性就成了他們首要考慮的因素。

以今年價(jià)格瘋漲的燕郊為例，雖然價(jià)格高企，但在環(huán)京樓市中受歡迎程度一直穩(wěn)居首位的主要原因就是其與北京城區(qū)最短的直線距離。無(wú)論是公共交通還是自駕出行，雖然人流量較大，但不可否認(rèn)，燕郊生活是最便利的。多條公交線路的終點(diǎn)站，短距離即可接駁至地鐵六號(hào)線，全程高速直達(dá)四環(huán)的路網(wǎng)都是燕郊這些年價(jià)格上漲的底氣。

不過(guò)，隨著交通的發(fā)展，京東的香河、大廠，京南的固安也成為一些剛需客的選擇。目前香河到北京的公交主要是938路、810快等，可以直接到達(dá)國(guó)貿(mào)。自駕車(chē)可以選擇走京沈高速，如果路上暢通，45分鐘左右也可以到達(dá)CBD。方先生就是香河—北京通勤族的一員，他已經(jīng)在香河居住三年了。每天往返于香河和北四環(huán)的他表示，真正居住后就會(huì)發(fā)現(xiàn)，香河并沒(méi)有想象得那么遠(yuǎn)。

固安則是工作在西部購(gòu)房人的選擇，通過(guò)京開(kāi)高速可以直接到達(dá)二環(huán)。如果選擇公共交通的話，固安也有接駁地鐵4號(hào)線天宮院站的公交車(chē)，路況好時(shí)大概半小時(shí)可以到達(dá)。

自住客戶(hù)考慮的另一主要因素是居住的日常配套。在燕郊，基本的配套已經(jīng)完備，但周末燕郊進(jìn)城的公交仍然人滿(mǎn)為患，大多數(shù)人還是會(huì)選擇將消費(fèi)留在北京。相比燕郊，環(huán)京的其他區(qū)域在配套上則更有待提高。以香河為例，以天下第一城為中心的老城區(qū)基本生活配套已比較完備，但北部新城的配套設(shè)施還有待提高。

買(mǎi)未來(lái)投資者跟著交通產(chǎn)業(yè)走

看中環(huán)境度假養(yǎng)老，因?yàn)閮r(jià)格、資格購(gòu)買(mǎi)自住，無(wú)論是哪種需求，購(gòu)房者都兼具了一定的投資目的。另外，京津冀協(xié)同發(fā)展等利好也吸引了大量的投資客進(jìn)入環(huán)京區(qū)域購(gòu)房投資。

特別是京津冀協(xié)同發(fā)展上升為國(guó)家戰(zhàn)略之后，各環(huán)京區(qū)域陸續(xù)迎來(lái)利好。投資客在考查時(shí)，區(qū)域未來(lái)的產(chǎn)業(yè)規(guī)劃、特別是與北京之間的交通聯(lián)系成為投資客最看重的因素之一。“地鐵4號(hào)線通至固安”、“固安將迎地鐵時(shí)代”這些都是走訪固安樓市時(shí)最?？吹降膹V告語(yǔ)。雖然尚無(wú)確切消息證實(shí)，但這一風(fēng)向就已經(jīng)吸引了很多投資客關(guān)注。固安的另一吸引投資客的賣(mài)點(diǎn)是正在建設(shè)的第二機(jī)場(chǎng)，“未來(lái)的望京”是售樓人員最?lèi)?ài)給購(gòu)房人畫(huà)出的餅。

北京和張家口聯(lián)手舉辦2020年冬奧會(huì)，最被購(gòu)房人關(guān)注的就是冬奧會(huì)為京北交通和配套帶來(lái)的改變，尤其是交通方面。京張高鐵、從延慶到崇禮的延崇路都將為京北的發(fā)展提供基礎(chǔ)。

另外在京西淶水，雖然環(huán)境已經(jīng)足以吸引購(gòu)房人購(gòu)買(mǎi)，但未來(lái)的交通規(guī)劃也為其加上另一籌碼。據(jù)了解，環(huán)北京城際鐵路和京石城際鐵路都已經(jīng)將淶水納入論證，目前兩條高鐵都已經(jīng)進(jìn)入可行性研究階段。

不過(guò)，對(duì)于在環(huán)京的投資，曾經(jīng)有過(guò)投資經(jīng)驗(yàn)的業(yè)內(nèi)人士提醒，投資環(huán)京樓市，要放平心態(tài)，不能看到類(lèi)似燕郊的暴漲，就希望自己可以短期獲得可觀收益。投資環(huán)京，總體看還是一種長(zhǎng)線的投資方式。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。