豪宅供應(yīng)壓頂 誰會是“取消過時限制措施”受益者

剛剛閉幕的中央經(jīng)濟工作會議確定去庫存上升戰(zhàn)略層面，正式成為2016年五大經(jīng)濟任務(wù)之一。在提出去庫存多條政策方向中，其中的鼓勵開發(fā)商降價和“取消過時的限制性措施”引發(fā)各界關(guān)注。業(yè)內(nèi)猜測，一直以來限購在全國范圍內(nèi)持續(xù)開閘，但最嚴厲的“北京限購”一直從未松動。在聯(lián)想起不久前松綁的房企預(yù)售資金提取，此番中央政策的提出可能意味著北京將會有放松限購政策的可能。但也有觀點表示，北京住宅市場仍然處于供不應(yīng)求局面，限購松綁顯然還不是最佳時機。未來，增加二手房流通效率，可能更符合“取消過時的限制性措施”的政策方向，二手個稅有望減免。

豪宅閘門開啟？

“豪宅作為高端人士資產(chǎn)配置中的重要組成部分已是公開的秘密。”一位財富管理公司相關(guān)人士表示，受限購等因素影響，通常為多次置業(yè)的高端人士不具備再次置業(yè)的資格。若以公司名義購買，需要繳納的稅費與個人購房相比將多出營業(yè)稅、城市維護建設(shè)稅、教育附加費、土地增值稅和企業(yè)所得稅等諸多稅種，無論是在先期購買還是在未來交易時，稅費成本都將大大增加。

“當(dāng)前市場上豪宅項目均在數(shù)千萬甚至億元以上，非普通財力人士所能觸及。”限購令長期將高凈值人群阻擋在購置人群之外，北京樓市已經(jīng)呈現(xiàn)出豪宅供給嚴重過剩的局面。

資料顯示，從今年初豐臺白盆窯拍出北京土地成交史上總價“地王”后，豐臺西局、海淀西北旺、朝陽孫河和東壩、豐臺石榴莊及樊家村，北京新晉“地王”不斷增加。而且地價遠超房價現(xiàn)象也接連出現(xiàn)，按照“面粉與面包”的邏輯，地價的攀升必然引發(fā)商品住宅出現(xiàn)高端化趨勢。

“值得注意的是，非豪宅區(qū)也將供應(yīng)大量的豪宅項目，將明顯影響市場定價。”中原地產(chǎn)首席研究員張大偉表示，北京預(yù)計在2016年待售的頂豪項目達到50個，住宅數(shù)量則超過3000套。雖然對于豪宅項目來說，正常的銷售周期都起碼在十年以上，但在目前這種情況下，豪宅市場的分化將非常嚴重。未來入市的50個頂豪項目中，活得滋潤的可能只有10個，10-20個能夠勉強活著，更多的可能將遇到非常大的風(fēng)險。

“如果限購持續(xù)，未來兩年內(nèi)，豪宅項目的生存危機必然會空前加劇。”按照本輪高層提出去庫存政策思路，未來庫存已經(jīng)明顯過剩的豪宅市場可能成為限購放開的首輪受益者。

豪宅蓄水池不容忽視

另一個情況也許暫時還未能受到人們的廣泛關(guān)注，即美聯(lián)儲加息對中國房地產(chǎn)的影響。

中原地產(chǎn)首席分析師表示，隨著美聯(lián)儲加息，以及疊加人民幣的供需結(jié)構(gòu)，人民幣中長期貶值既成事實。一旦人民幣改變升值預(yù)期，將出現(xiàn)趨勢性的貶值變化，投資中國房產(chǎn)依靠人民幣升值穩(wěn)賺的時代將終結(jié)。

對于豪宅市場，未來可能更多的資金進入歐美市場，對于新興市場的資產(chǎn)和大宗商品很可能吸引力降低。以往希望在國內(nèi)購買豪宅抵御資產(chǎn)貶值的高端人士可能出現(xiàn)下降。

另一個行業(yè)人士分析，美聯(lián)儲加息對一線城市的高端投資將會有影響。例如北京四環(huán)、上海內(nèi)環(huán)高端物業(yè)價值升值空間將受到抑制，目前已經(jīng)出現(xiàn)外資批量撤離的現(xiàn)象，由此國內(nèi)高端投資也必然受到影響。

一方面是北京豪宅井噴供應(yīng)；另一方面是高端項目的需求下滑，也許政策不可能不去權(quán)衡。實際上，去年北京限制定價過高的豪宅入市銷售的“限高令”早已悄然“消失”，單價“10萬+”的頂豪獲批入市已不再是新鮮事。位于海淀區(qū)的中赫萬柳書院剛剛成交的一套頂層復(fù)式住宅的簽約單價已達20.3萬元/平方米，創(chuàng)造了目前北京房地產(chǎn)市場的最高成交單價。

另外，今年8月出臺的“限外令”，也能說明一定問題。目前，根據(jù)新規(guī)定，有資格的境外機構(gòu)和個人可以購買符合實際需要的自用、自住商品房。

業(yè)內(nèi)人士表示，對于管理部門而言，預(yù)防國內(nèi)資金外流，打開高端樓市作為資金“蓄水池”不失為一個有效手段。隨著樓市內(nèi)外環(huán)境的變化，限購從高端市場開始出現(xiàn)“松動”的可能并非沒有，只是手段和方式需要拿捏精準。

“過時”成關(guān)鍵詞

市場上對政策的理解存在分歧。易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進認為，目前政策提出“取消過時的限制性措施”主要是指房企開發(fā)環(huán)節(jié)，不是人們猜想的地產(chǎn)銷售環(huán)節(jié)，市場不能盲目樂觀。未來“取消過時的限制性措施”包括注冊、審批、資金管理等方面，主要是針對當(dāng)前行業(yè)投資下降的趨勢，為了進一步促動行業(yè)投資。

同樣，亞豪機構(gòu)市場總監(jiān)郭毅表示，限制性措施含義甚廣，最引人矚目的當(dāng)屬限購政策，但要注意“取消限購性措施”前有個關(guān)鍵詞“過時的”。“過時”即不符合當(dāng)前發(fā)展要求，與已經(jīng)執(zhí)行政策相沖突。例如，北京剛剛調(diào)整了關(guān)于預(yù)售資金的提取時限。

在目前仍處于執(zhí)行限購的“北上廣深”今年成交量普遍上揚的背景下，限購是否“過時”尚需畫個問號。此外，住房限購的另一重意義在于控制北京常住人口規(guī)模。而且，是否取消限購關(guān)鍵還是看供需情況，目前從北京樓市總體供需分析，2014-2015年，北京出讓住宅用地中純商品住宅用地面積不過600余萬平方米，而僅今年一年，北京純商品住宅的成交面積就接近700萬平方米。兩年供地相當(dāng)于一年的市場“去化”，北京純商品住宅市場長期仍然處于供不應(yīng)求的形勢。北京尚不存在取消限購的基礎(chǔ)。

郭毅預(yù)測，調(diào)動二手房市場的流通性，可能會成為政策修正的要點。

當(dāng)前，二手房市場的稅負過高，雖然營業(yè)稅的減免年限已從五年改為兩年，但二手個稅依然要“滿五惟一”才能享受稅收優(yōu)惠，降低了二手房的流通效率。因而在“取消過時的限制性措施”的新方向之下，二手個稅有望得以減免。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。