國泰君安：增持美元類資產 看好歐洲地產

“站在全球的視野，明年的大類資產配置將是增配美元類資產，以及海外房地產。”國泰君安證券首席經濟學家林采宜23日在針對明年的資產配置策略會上表示。總體上，國泰君安建議明年現金為王，增持美元；標配權益及固收資產，在通縮環(huán)境下固收資產存在趨勢機會，而改革加碼將為權益資產投資帶來新曙光；低配國內房地產及原油大宗商品，在結構性投資機會方面，相對看好歐洲房地產復蘇。

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明年的通縮背景下，美國將一枝獨秀，林采宜認為美元毫無懸念進入加息周期后，對于新興市場的壓力將逐漸加大，資本外流和產業(yè)轉移將成為兩大重壓。

她明確表示，明年隨著供給側的改革，經濟總量增長繼續(xù)放緩，考驗在于是否能在L型盤整，不再下臺階，形成雙L。兩大主要壓力，一是房地產投資進入拐點；二是過去中國經濟受益于較高的人口紅利可能消失。但是林采宜表示，經濟結構正持續(xù)改善，單位GDP的能耗持續(xù)下降，中國經濟的增長引擎正在切換。她認為消費是明年中國經濟唯一實在的動力，特別是低收入群體的收入增長，對邊際消費的拉動顯著，相對應的高端消費則很多因供需不匹配大量需求落在海外市場。

明年貨幣政策繼續(xù)穩(wěn)健寬松，降準降息并用，此外林采宜認為明年的兩大風險一個是在經濟下行導致失業(yè)率和壞賬，市場出清過程導致信用風險引爆、二是美元資產強勢，導致流動性波動。

海外房地產市場復蘇可期

國泰君安表示，海外房地產與經濟周期的關聯更高一些。因為海外大多都是成熟經濟體，房地產與宏觀經濟的相關度可達80%-90%。而國內房地產價格波動與政策的關系更大一些，與宏觀周期的關聯度要弱于政策刺激影響。

衡量房地產投資價值的第一因素是價格高低，此外決定未來房地產漲價的空間，要看房價收入比。在中國，不能指望租金帶來收益，就只能依靠房價上漲。價格里有沒有泡沫，就要看收入房價比。3-5倍是合理區(qū)間，沒有泡沫。第三個指標，就是居民所有資產當中房屋所占比例，這個比例超過60%就已經是高了，美國是40%，而中國超過60%。房子和股市一樣，凡是泡沫堆出來的高價，最后都會因泡沫破滅而回歸。

對于海外房地產市場的考量，首先是宏觀因素。經過數據分析，發(fā)現2007-2014年間在房價上漲幅度較大的城市，也是所在國經濟復蘇、增長比較穩(wěn)健的國家。其次是城市間的人口流動。對于移民城市來說，人口流動是最重要的。城市外部或海外人口的進入。資金跟隨移民來，人口的涌入很重要。另外，投資性需求也是一個很重要的影響因素。歐洲五國中，還沒有完全從經濟危機中恢復起來的意大利羅馬，地理位置好、氣候好、經濟多元化，受到本國宏觀經濟周期影響，現在房地產市場比較低迷，目前來看是低估的。除此以外，綜合考量宏觀經濟增長和利率政策、稅費、移民優(yōu)惠和價格偏離度等4個指標，國泰君安看好意大利羅馬、西班牙巴塞羅那、日本大阪和荷蘭阿姆斯特丹的房地產價格增值；其次，德國、美國、法國、新西蘭等，有望獲得較為穩(wěn)定的地產收益。對新加坡和韓國的房地產持謹慎評價。

備注：數據僅供參考，不作為投資依據。