房企談樓價走向：三四線城市已虧本銷售 基本沒降價空間

與去年中央經(jīng)濟(jì)工作會議中“房地產(chǎn)”“保障房”的集體缺席相比，今年經(jīng)濟(jì)工作會議使用大量篇幅詳解“去庫存”“降房價”，再次讓各方感到“有點意外”。

“本屆政府就任以來，在重大會議上提及有關(guān)房地產(chǎn)內(nèi)容一般都只言片語。像今年這樣明確、具體、有層次地分解去庫存任務(wù)還是第一次，足見中央層面對去庫存的重視。”國務(wù)院發(fā)展研究中心一位負(fù)責(zé)人指出。

在本年度中央經(jīng)濟(jì)工作會議上，中央為化解房地產(chǎn)庫存開出了一張包括加快農(nóng)民工市民化等在內(nèi)的詳細(xì)“藥方”。“今年中央給出的去庫存辦法非常詳細(xì)，雖然重點是去庫存，但實際指向的問題是經(jīng)濟(jì)回落，今年購房市場總體活躍，但房地產(chǎn)開發(fā)投資仍然沒有起色，明年加速去庫存則有望拉動國內(nèi)投資。”獨立經(jīng)濟(jì)學(xué)家陳劍波指出。

地方政策窗口期

對于地方政府而言，中央給出的解藥十分對癥。

“從地方政府的角度來說，庫存積壓直接影響土地收入，因此中央給出的相關(guān)要求，地方政府會在明年年初全力落實。”上述國務(wù)院發(fā)展研究中心負(fù)責(zé)人指出。

“實際上，關(guān)于農(nóng)民工購房的政策省內(nèi)有城市已經(jīng)出臺過，而租房市場方面預(yù)計明年地方政府會更多介入。”東部某省住建廳的一位官員對記者表示，“我們之前已經(jīng)擬定了關(guān)于收購存量房作為保障性租、住房的方案，預(yù)計年后開始實施。”

目前根據(jù)中央釋放的信號，2016年棚戶區(qū)的改造工作也已經(jīng)確定了以貨幣化補(bǔ)償為主，從資金量來看，加上財政支持與信貸資產(chǎn)證券化試點所置換的額度，全部資金將超過萬億元。

“明年要求庫存量大的城市打通保障性住房和商品房市場，保障性住房通過市場收購存量住房實現(xiàn)的力度將大大加強(qiáng)，預(yù)計各地都會申請大量資金額度來做這件事。”上述東部某省住建廳官員表示。

按照住建部的要求，未來一年內(nèi)，要求地方政府在有資金支持的情況下，打通商品房市場和棚改安置房；打通商品房與公租房；打通商品房和租賃市場。

“尤其是公租房，目前部分城市對公租房的需求量大，且政府機(jī)關(guān)、企事業(yè)單位以單位名義租賃住房，職工還可享受補(bǔ)貼，因此這也成為消化存量房的一個重要出口。”北京市住建局的一位官員表示。而據(jù)記者了解，目前北京的部分央企為職工提供公租房有30%的貨幣補(bǔ)貼。

此外與農(nóng)民工相關(guān)的戶籍制度改革也成為未來地方政府的政策著力點。事實上，早在上半年和11月份，安徽、四川和河南等省及下屬市縣已出臺了鼓勵農(nóng)民購房的相關(guān)優(yōu)惠政策。

不過，業(yè)內(nèi)分析人士也指出，以戶籍制度改革為契機(jī)增加樓市購買需求，這樣的政策邏輯很難在短時間內(nèi)見到效果，因此短期內(nèi)的去庫存政策還將以市場刺激為主。

除此之外，多位業(yè)內(nèi)人士也對記者指出，其他與穩(wěn)定住房消費相關(guān)的常規(guī)手段未來也將加大力度，如地方政府常用的提高公積金貸款額度、減免房地產(chǎn)交易稅費等方法，為保證政策效果，購房首付比例、利率等信貸政策也有可能在地方層面出臺。

開發(fā)商難降房價

在今年的中央經(jīng)濟(jì)工作會議公報中，“鼓勵開發(fā)商適當(dāng)降低商品住房價格”的要求成為不同以往的政策亮點。

“這一政策以前從來沒有過，而且經(jīng)濟(jì)會議上的提法也只是鼓勵，并非強(qiáng)制，因此這一政策還有待落地的細(xì)則。”上述東部某省住建廳官員表示，既然是鼓勵肯定應(yīng)該有獎勵措施或減免措施，這是需要地方政府部門具體研究的。

根據(jù)國家統(tǒng)計局最新發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，一二線城市新建商品住宅和二手住宅價格環(huán)比漲幅均有所擴(kuò)大。與房價漲幅擴(kuò)大相對應(yīng)，易居房地產(chǎn)研究院發(fā)布報告指出，一線城市新建商品住宅存銷比為9.8個月，創(chuàng)下新低。

“從目前來看全國樓市分化仍然明顯，此前庫存量大的部分二線城市和三四線城市，本月庫存仍處于上升階段，而銷售較好的南京、杭州等地則逐漸擺脫了高庫存困境。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示。

“房企銷售是市場化操作，如果庫存無法出清，那開發(fā)商肯定早就讓步了，現(xiàn)在一些三四線城市甚至已經(jīng)是虧本銷售，基本沒有降價空間。”一位全國性大型房企營銷負(fù)責(zé)人指出。

實際上，從今年年初樓市3·30政策出臺后，多數(shù)二三四線城市的開發(fā)商就一直按照“以價換量”的策略在出清庫存。據(jù)記者了解，今年部分標(biāo)桿房企的樓盤也加入了降價行列，原有的降價樓盤降價幅度也一再增加，部分樓盤全年降價幅度甚至累計超過25%。

“早在今年5、6月份，我們在濟(jì)南等幾個二線城市的項目就已經(jīng)開始調(diào)價，明調(diào)、暗調(diào)都有，價格下調(diào)幅度在10%左右。此后，今年8月和10月，部分項目又做了一次調(diào)價，下調(diào)幅度也在20%左右，到目前來看已降價的項目確實沒有什么降價空間了。”一家全國房企華北區(qū)域負(fù)責(zé)人指出。

此外，此次會議還提出要求房企順應(yīng)市場促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)兼并重組，提高產(chǎn)業(yè)集中度。業(yè)內(nèi)人士分析，通過兼并重組提升產(chǎn)業(yè)集中度，能夠以最小的成本盤活存量。“在引導(dǎo)房地產(chǎn)企業(yè)兼并重組方面，政府仍有相當(dāng)大的政策空間可以操作，特別是在上市房企間的資本運作上可以優(yōu)先考慮。”陳劍波分析。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。