海外買家美國購房獲降稅 中國買家或更積極赴美置地

加息后，美國正試圖通過稅收杠桿留住房地產(chǎn)投資熱潮。近日，美國總統(tǒng)奧巴馬簽署了一項(xiàng)法案，降低外國人在美投資不動(dòng)產(chǎn)所承擔(dān)的稅率，此舉為35年來首次。稅法修正改變了原有的游戲規(guī)則，將為更多的海外房地產(chǎn)投資者涌入美國打開大門，促使數(shù)千億美元新增資本涌入美國地產(chǎn)市場。

35年來首度放寬房產(chǎn)稅

新法案將降低外國人在美投資不動(dòng)產(chǎn)所承擔(dān)的稅率，同時(shí)外國養(yǎng)老基金在美投資房地產(chǎn)時(shí)，享有與美國養(yǎng)老基金同等的待遇。新法案還把允許外國人養(yǎng)老金購買美國公開交易房地產(chǎn)投資信托產(chǎn)品免稅部分提高到10%，此前這一數(shù)字是5%。

法案取消了1980年開始實(shí)施的《外國投資房地產(chǎn)稅法案》（FIRPTA）對外國養(yǎng)老金投資美國房地產(chǎn)時(shí)征收的稅率，將為潛在的海外投資者赴美置業(yè)敞開大門。在1980年6月19日之前，外國人投資美國某些地方的房地產(chǎn)、石油和天然氣利益獲取收益一般不會被征稅；而法案公布后，非美國籍人在美不動(dòng)產(chǎn)就被納入了應(yīng)征稅范圍。

依照舊規(guī)，大多數(shù)外國投資者只要符合美國國家稅務(wù)局（IRS）定義的“外國人”和“外國公司”，不管是否盈利均預(yù)扣成交價(jià)10%的稅，以及其他的聯(lián)邦、州和地方稅種。國家房地產(chǎn)投資信托協(xié)會表示，各種稅種累加起來，總額最高可能占據(jù)收益的60%。房產(chǎn)稅由基層地方政府確定，各地區(qū)差異很大，年稅額大多在房屋市場價(jià)的1%-3%范圍內(nèi)。

向海外投資者打開大門

由于受到FIRPTA限制，數(shù)萬億美元的國外養(yǎng)老金被攔在了美國房地產(chǎn)市場之外。破除過時(shí)的稅率門檻，修法將調(diào)動(dòng)更多私人資本投資房地產(chǎn)和基礎(chǔ)設(shè)施。根據(jù)紐約地產(chǎn)研究機(jī)構(gòu)地產(chǎn)資本分析的數(shù)據(jù)，今年美國房地產(chǎn)跨境投資總額達(dá)到約784億美元，占據(jù)4830億美元房地產(chǎn)投資總額的16%。外商投資總額約10%來自養(yǎng)老基金，規(guī)模達(dá)到75億美元。

自金融危機(jī)以來，受相對收益率以及投資者認(rèn)為不動(dòng)產(chǎn)投資具備安全性等因素驅(qū)動(dòng)，大量海外投資者赴美投資房地產(chǎn)，需求增長也推動(dòng)了美國商業(yè)地產(chǎn)價(jià)格創(chuàng)下新高。許多外國投資者在購買時(shí)改變了購買結(jié)構(gòu)，使自身在投資主體中占少數(shù)，以繞過FIRPTA規(guī)定。

美聯(lián)儲正式加息，美國房地產(chǎn)市場的拋售潮開始隱現(xiàn)。今年10月底，美國地產(chǎn)大亨SamZell旗下一家房地產(chǎn)投資基金公司出售超過2.3萬套公寓，該公司還打算出售另外的4700套公寓。這些交易所獲得的大部分收益將在明年以股息的方式返還給投資者，而不是用于再投資。

中國國際經(jīng)濟(jì)交流中心經(jīng)濟(jì)研究部副研究員劉向東在接受北京商報(bào)記者采訪時(shí)表示：“美國此舉并不會一味刺激房地產(chǎn)市場，穩(wěn)定的意味更濃，同時(shí)也會兼顧美國財(cái)政政策的調(diào)整，避免房地產(chǎn)市場出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)累計(jì)。”在簽署本次法案之前，美國國會已經(jīng)通過了規(guī)模高達(dá)1.1萬億美元的龐大支出法案，以擺脫政府被迫關(guān)門的陰影，對外國投資者降低購房稅率為其中的一部分。

中國買家或更積極赴美置地

近年來，美國房地產(chǎn)深受很多中國投資者青睞。據(jù)商業(yè)地產(chǎn)調(diào)查機(jī)構(gòu)真實(shí)資本分析公司的數(shù)據(jù)，今年初來，投資美國商業(yè)地產(chǎn)的中國資本已達(dá)25億美元。2012-2014年，中國企業(yè)在美國商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的全年投資額分別是54億美元、153億美元和136億美元。

而在住宅地產(chǎn)方面，中國人已是美國房地產(chǎn)最大的海外買家。據(jù)全美房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會6月底的報(bào)告，在截至今年3月底的過去一年里，中國買家在美國房地產(chǎn)上支出了286億美元，同比增長30%，其中主要用于購買住宅物業(yè)。

美國湯普森教育中心董事總經(jīng)理王連波在接受北京商報(bào)記者采訪時(shí)表示：“在美國經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的大背景下，稅收放寬將進(jìn)一步利好中國投資者。由于中國房地產(chǎn)市場正在進(jìn)入新的調(diào)整期,‘走出去’的熱潮會更加明顯，人民幣尋求海外保值增值的需求更高。美國作為相對安全的投資目的地，一些中國買家美國置業(yè)也更看重學(xué)區(qū)房、綠卡、產(chǎn)權(quán)所有等系列優(yōu)勢。”

研究顯示，2014年到2015年初，賣給中國人的房產(chǎn)中有大約39%用于自住，另有7%是供在美國上大學(xué)的孩子使用。以出租房為投資目的的只占23%，美國的房子中國買家中大約有一半已經(jīng)在美國生活，美國一直是投資移民的熱選。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。