長租公寓熱潮漸消 市場逐步回歸理性

?作為房地產(chǎn)調(diào)控長效機(jī)制的重要組成部分，住房租賃市場近兩年受到廣泛重視，資本的助推和企業(yè)的開疆?dāng)U土讓租賃市場熱情高漲。但在一年來的市場日漸出清后，長租公寓漸歸平靜。

?以租賃市場相對發(fā)達(dá)的北京為例，今年來，多家機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，北京住房租賃市場出現(xiàn)量價平穩(wěn)趨勢，除少數(shù)區(qū)域租金略漲但漲幅低于往年外，其余多個區(qū)域租金與往年持平或略有下降。

?租金的穩(wěn)定，首先來自于供應(yīng)量的增加和供需矛盾的緩和。公開數(shù)據(jù)統(tǒng)計，自2016年11月至2018年12月，北京共計成交租賃相關(guān)用地36宗，面積190萬平方米，面積緊隨上海、杭州之后。

?另一方面，租金價格的回落，也得益于市場理性的回歸。在經(jīng)歷了近兩年跑馬圈地、高價爭搶房源間接抬高租金等熱潮之后，長租公寓市場逐步進(jìn)入精細(xì)化運(yùn)作階段。

??量價平穩(wěn)

?與去年夏季住房租賃市場接連出現(xiàn)中介機(jī)構(gòu)高價爭搶房源、租金價格快速上漲的火熱情況相比，今年以來，北京租房市場略顯“平淡”。

?來自北京房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會的最新統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，4月份北京住房租賃市場繼續(xù)回落，成交量環(huán)比3月份下降18%，租金價格繼續(xù)延續(xù)下調(diào)趨勢。據(jù)會員單位數(shù)據(jù)顯示，4月份網(wǎng)端用戶瀏覽量環(huán)比下降，到門店求租的客戶亦明顯減少。實(shí)際上，不僅是4月份，今年以來北京租賃市場的成交節(jié)奏明顯放緩。市場機(jī)構(gòu)貝殼研究院的數(shù)據(jù)統(tǒng)計，2019年前4月房源7日內(nèi)出租率為21%，同比下降18個百分點(diǎn)，環(huán)比下降3個百分點(diǎn)，租賃市場的成交難度明顯增加。

?為了促成交易，業(yè)主只能調(diào)整預(yù)期、下調(diào)報價。據(jù)統(tǒng)計，2019年前4月，北京鏈家租賃房源中共發(fā)生12224次調(diào)價，其中83%為下調(diào)報價，同比增加 19個百分點(diǎn)，且下調(diào)報價的占比在近半年呈現(xiàn)趨勢性增加。

?在價格上，與往年春節(jié)后租金普遍上漲不同，據(jù)北京房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會會員單位數(shù)據(jù)顯示，今年一季度大部分區(qū)域租金和去年持平，只有勁松、雙井、團(tuán)結(jié)湖等少數(shù)區(qū)域租金略漲2%左右，漲幅也低于往年。昌平的天通苑及石景山、通州、門頭溝、房山等區(qū)域租金價格呈現(xiàn)下降趨勢，最高下降幅度達(dá)到8%，全市整體租金水平在此帶動下呈現(xiàn)穩(wěn)中有降態(tài)勢。

?“租金與去年持平，甚至部分區(qū)域租金出現(xiàn)下降，主要原因是整體上北京市人口連續(xù)兩年減少，以及長租公寓市場供應(yīng)量的增加，且去年北京租金增長較快，漲幅較大，今年有一定回落也屬于正常?！毙褫x領(lǐng)寓相關(guān)負(fù)責(zé)人向記者表示。

?除了成交量回落、價格平穩(wěn)之外，貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，2019年租賃的套均面積為78平方米左右，較2018年81平方米以上的水平明顯下降，也是近五年的最低值。2019年一季度東西城成交占比為10.9%，呈現(xiàn)較為明顯的趨勢性下滑特征，而近郊（順義、大興、通州、昌平）的成交占比明顯增長。

?供應(yīng)增加

?多家機(jī)構(gòu)指出，今年來北京住房租賃市場的平穩(wěn)，得益于供應(yīng)量的增加和供需矛盾的緩和。

?“租金與房價一樣，由供求關(guān)系決定。近年來，北京在大力發(fā)展租賃市場，包括增加開發(fā)商自持的租賃住房，以及公租房的供應(yīng)，租賃住房的供應(yīng)不斷增加，都會對房租價格起到調(diào)節(jié)作用?！饼埡谠⑾嚓P(guān)負(fù)責(zé)人向記者表示。

?作為房地產(chǎn)調(diào)控長效機(jī)制重要組成部分，住房租賃情況近兩年受到政府高度重視。2017年8月，原國土資源部、住建部印發(fā)《利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)方案》，確定首批在北京、上海等13個城市試點(diǎn)開展利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房。從執(zhí)行情況來看，北京走在前列。據(jù)戴德梁行統(tǒng)計，北京在2018年實(shí)現(xiàn)集體土地租賃用地供應(yīng)209.2公頃，完成率105%。

?公開數(shù)據(jù)統(tǒng)計，自2016年11月至2018年12月，北京共計成交租賃相關(guān)用地36宗，面積190萬平方米，面積緊隨上海、杭州之后。從地塊分布來看，超60%地塊分布于五環(huán)和六環(huán)之間，大興區(qū)和海淀區(qū)是租賃用地主要分布區(qū)域，兩區(qū)域成交的規(guī)劃建筑面積已占北京市租賃相關(guān)用地總成交量的75%。據(jù)了解，按照此前住建部門的披露，今年計劃開工的45個政策性租賃房項(xiàng)目包括0.8萬套公共租賃房、3.5萬套集體土地租賃房、0.3萬套企業(yè)自持租賃房。

?“據(jù)我們了解，北京市目前對住房租賃領(lǐng)域企業(yè)的監(jiān)管，一方面在多渠道增加租賃住房供應(yīng)，促進(jìn)職住平衡，平抑房租；另一方面加強(qiáng)市場主體監(jiān)管，防范居住密度過高帶來的安全隱患，提升住房租賃服務(wù)水平?！饼埡谠⑾嚓P(guān)負(fù)責(zé)人表示，“隨著北京對房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)各類違法違規(guī)行為開展‘周周查’專項(xiàng)行動的持續(xù)深入，市場已得到有效凈化。在房地產(chǎn)行業(yè)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革大背景下，加速推進(jìn)‘租購并舉’，也在促成住房市場形成新供應(yīng)格局?！?/p>

?另外，市場機(jī)構(gòu)方面的供應(yīng)量也在增加， 據(jù)北京鏈家租賃數(shù)據(jù)顯示，2019年1~4月月均新增掛牌量同比增長16.6%。

?回歸理性

?租金穩(wěn)定背后，同樣折射著在租賃這條賽道上，企業(yè)間的競爭已進(jìn)入新的階段。經(jīng)歷了前兩年部分企業(yè)跑馬圈地、高價爭搶房源、間接抬高租金等問題之后，行業(yè)開始進(jìn)入精細(xì)化運(yùn)作階段。

?5月13日，朗詩集團(tuán)公告稱，將處于虧損階段的長租公寓等業(yè)務(wù)剝離至控股集團(tuán)，預(yù)計所得款項(xiàng)凈額約為9.81億元，原因是：朗詩寓仍處于培育期，預(yù)計未來兩年將持續(xù)虧損，日后將產(chǎn)生持續(xù)資本開支，剝離后可減少朗詩寓虧損對公司業(yè)績的影響。

?朗詩集團(tuán)的這一舉動，引起了市場對于長租公寓行業(yè)的關(guān)注。這個近兩年受到市場熱捧的領(lǐng)域，雖然涉獵者眾多，但截至目前來看，行業(yè)內(nèi)普遍面臨著盈利難題。

?“我們目前包括拓展+運(yùn)營的規(guī)模才一萬間，整體從運(yùn)營的現(xiàn)階段來看應(yīng)該是達(dá)到三萬間左右才是盈虧平衡點(diǎn)。因?yàn)橐獢備N你的總部管理成本，所以我們覺得一萬間能夠盈利還是很難的，”保利公寓事業(yè)部相關(guān)負(fù)責(zé)人近日對外表示。

?據(jù)了解，保利公寓至今仍與保利集團(tuán)一體，約有一半項(xiàng)目從集團(tuán)獲取?！敖?jīng)歷了2017、2018年的資本推手之后，目前市場租金相對還是比較高的，我們在立項(xiàng)測算的時候還是偏保守一些，不能因?yàn)閿U(kuò)規(guī)模而不盈利，這個作為我們的母公司、上市公司的會計主體也是不允許的。所以我們拿項(xiàng)目還是比較謹(jǐn)慎的?！?/p>

?“整個市場在2017到2018年的資本推動下拿房成本越來越高，特別是‘二房東’的模式為什么走不下去？是因?yàn)樽饨鸪杀咎吡恕，F(xiàn)在我們算賬，基本上你的拿房成本是租金的50%的話，就都是虧錢了。這種‘二房東’模式擴(kuò)張是最快的，這種模式一旦被否決了，你的規(guī)模就很難上去，”有業(yè)內(nèi)人士指出，“因?yàn)樽鲚p資產(chǎn)是個苦活累活，本身盈利空間很少，而且對運(yùn)營管控能力以及對品牌價值要求都很高，一般企業(yè)拿房的規(guī)模性擴(kuò)張不會太快。重資產(chǎn)更不可能，大房企都很難玩了，因?yàn)樗囊淮涡酝顿Y比較重，而且投資回報不是很高?！?/p>

?“我們所需要的資金，一是大錢，一定像黑石這樣巨大規(guī)模的錢才可以買樓持有；二是長錢，國外做不動產(chǎn)投資都是七八年以上，咱們做不了三年投資人就開始讓你還錢；三是便宜的錢，現(xiàn)在融資成本動不動7%、8%甚至10%以上，但我們現(xiàn)金回報達(dá)不到這一步。”新派公寓創(chuàng)始人王戈宏亦毫不掩飾對資金的渴求，據(jù)了解，新派公寓于2013年10月收購資產(chǎn)自持做長租公寓，2017年10月新派公寓類REITs獲批，當(dāng)年底正式發(fā)行。

?“國家相關(guān)金融政策不斷出臺在支持長租公寓的發(fā)展，包括允許保險資金入場，證券化產(chǎn)品的推出等。金融機(jī)構(gòu)也在不斷地嘗試和創(chuàng)新，包括REITs、 ABS、ABN等產(chǎn)品的一些列試點(diǎn)，使整個行業(yè)的融資成本降低，方便程度上升。當(dāng)然，目前的資產(chǎn)評估體系對于輕資產(chǎn)的公寓運(yùn)營商來講還是有不小的挑戰(zhàn)?！蹦Х焦⑾嚓P(guān)負(fù)責(zé)人向記者表示。

?而不少業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，長租公寓作為現(xiàn)階段政策大力支持的領(lǐng)域之一，有望成為最早的公募REITs 發(fā)行領(lǐng)域。據(jù)一位接近監(jiān)管層人士透露，公募REITs的落地還有治理機(jī)制、配套融資、定價、稅收政策的推動、投資者保護(hù)等多重因素要考慮，監(jiān)管層仍在研討中。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。