推進住房保障一體化,實現(xiàn)長三角高質(zhì)量發(fā)展

實現(xiàn)長三角高質(zhì)量一體化發(fā)展，需要落實習近平總書記所說的五大新發(fā)展理念，尤其要做到更加開放，更加共享。所謂一體化，說到底就是人、財、物等要素資源具有充分流動性，構(gòu)成一個統(tǒng)一的大市場。但實現(xiàn)區(qū)域內(nèi)市場資源要素配置的一體化，又需要有區(qū)域內(nèi)公共資源和公共服務的一體化作為配套。住房不僅體現(xiàn)了人、財、物的凝結(jié)，也作為連接教育、醫(yī)療、養(yǎng)老、社保等各種公共服務的管道，而成為居民進入一個城市的敲門磚。從這個角度來說，住房資源獲取的一體化，對區(qū)域一體化發(fā)展具有基礎性作用。

長三角住房市場聯(lián)動面臨的挑戰(zhàn)

住房資源獲取又分為兩個來源，一個是獨立自主通過市場獲取住房（包括購房和租房），一個是在政府的幫助下獲取住房，即住房保障。

這里首先基于泛長三角的概念，即長三角城市群涉及的三省一市來討論一下長三角住房市場的聯(lián)動問題。三省一市人口占全國人口的六分之一，但是從新建商品房的銷售額上看，三省一市占了全國的四分之一。可以說，長三角三省一市的房地產(chǎn)市場對整個全國房地產(chǎn)市場起到了舉足輕重的作用。研究發(fā)現(xiàn)，即使現(xiàn)在房地產(chǎn)有很多的制度和政策限制，長三角城市之間的異地購房現(xiàn)象，仍然非?；钴S和頻繁。通過分析信用卡的異地刷卡數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，長三角住房市場中最主要的購買輸出是上海，上海購買力溢出最多的城市是蘇州，其次是杭州、嘉興、南京等。杭州和南京的住房購買力溢出也很多，主要都是在鄰近城市。

要素流動的力量是很難限制住的，最終要靠均衡發(fā)展才能減少異地購房。雖然相對包括珠三角和京津冀在內(nèi)的全國其他地區(qū)來說，長三角區(qū)域的發(fā)展已經(jīng)相對比較均衡，但內(nèi)部還是有較大的經(jīng)濟社會發(fā)展不平衡性和公共服務提供水平的差異性，發(fā)展預期更存在差別。這些落差是異地購房的動力。研究還發(fā)現(xiàn)，長三角之間房地產(chǎn)市場聯(lián)動，總體上還是比較理性的，基本面不會太多受短期政策的干擾。比如，限購政策和稅收信貸政策的臨時調(diào)整，這些短期政策的變化不會顯著影響市場對上海樓市及對上海周邊城市樓市的評價。

除了住房市場的聯(lián)動，還可以分析對比一下長三角主要城市的住房保障。從住房保障尤其公共租賃房的標準和準入門檻，長三角城市不太一樣。在公共租賃房方面，上海的準入門檻相對比較低，長三角其他城市要高一點。上海在公共租賃房上總體的開放性還是比較高的。筆者當年曾有幸參加了上海公共租賃房的制度設計。當時很重要的一個出發(fā)點是，公共租賃房其實既有民生性，也有經(jīng)濟性，公共租賃房可以緩解人才的住房壓力，特別是關鍵人才，包括剛?cè)肼毜拇髮W教師、醫(yī)生、國企技術骨干，對這些人才提供一些周轉(zhuǎn)性、臨時性的住房。有了這些周轉(zhuǎn)性住房，對人才的托底作用才可以反映出來。

上海的公租房剛推出來的時候，社會不太接受，空置率比較高，但現(xiàn)在上海很多公租房項目都在排隊輪候，迎合流動人口的住房需求，非常搶手，尤其是受教育水平比較高的、需要體面穩(wěn)定生活的那部分流動人口的住房需求。在高房價的時代，公租房供應對保持城市競爭力起到了很重要的作用。

對長三角住房保障一體化的建議

在購房市場短期內(nèi)因為各種原因還做不到完全打破行政管制所帶來的分割之前，我覺得在住房保障方面，至少可以率先進行一些突破。長三角之內(nèi)的經(jīng)濟發(fā)展水平、人力資本，及他們對公共服務的需求相對比較均等。筆者認為，住房保障方面完全可以比商品房更早一步進行一體化。在長三角內(nèi)，住房保障資格要進一步相互開放，住房保障資源實現(xiàn)共享。具體我提幾點建議：

第一，實現(xiàn)公共租賃房入住資格在長三角之內(nèi)的相互開放。上海的公租房相對開放度高一些，但在這方面還是要進一步開放并起到更大的引領作用。筆者認為以后應做到，在長三角之內(nèi)只要沒有房子的話，只要你在某一個城市工作，哪怕戶口不是這個城市的，也可以享受到這個城市的公共租賃房入住資格。公租房政策應該在長三角城市之內(nèi)，做到協(xié)同、趨同，以促進人才的相互流動。

第二，實現(xiàn)共有產(chǎn)權房購房資格在長三角之內(nèi)的相互開放。目前商品房異地購房還受到很多限制，短期內(nèi)可能還難開放，但至少在共有產(chǎn)權房方面可以往前推進一步。筆者認為，應該做到，長三角之內(nèi)，如果沒有房子，但在本地就業(yè)，就能在本地買共有產(chǎn)權房。長三角一體化，應該包含這方面的內(nèi)容。

這里并不違反我們所說的房子是用來住的、不是用來炒的，因為共有產(chǎn)權房的投資屬性已經(jīng)被大大降低。當然，共有產(chǎn)權房的制度設計還可以進一步完善，比如：必須無房戶才能買，一生只有一次購買機會，買了之后要嚴格限制流轉(zhuǎn)、只能在符合共有產(chǎn)權房資格的人群中內(nèi)部流轉(zhuǎn)，且如果另外買了商品房了就要退出，等等。

第三是實現(xiàn)住房公積金在長三角城市內(nèi)的異地流轉(zhuǎn)和異地使用。住房公積金其實不直接屬于住房保障范圍，但相關性很大?，F(xiàn)在國家已經(jīng)承認了住房公積金的異地提取，相當于承認了住房公積金資金具有私有屬性。但住房公積金目前還只是異地流動，異地使用還受到限制。住房公積金的異地使用至少在長三角之內(nèi)，還可以更大幅度推進一體化，用于包括買房、租房、還貸。

在住房保障之外，還要抓住租購同權的機遇，但也要防止其潛在風險。租購同權，意味著子女教育不一定買房才能上附近學校，還有很多其他公共服務都不一定買房才能獲得。落實租購并舉和租購同權，相當于租房資源及附著的公共資源更加開放和更加共享，會給長三角一體化帶來新的動力，加快人員的流動性。公共服務獲取權人人平等，這是現(xiàn)代的治理理念。但這里我還有一些逆向思維，覺得有必要提出來。租購同權，有機遇也有風險。

租購并舉是我們住房制度發(fā)展的趨勢所在，租購同權適應了這個趨勢。雖然現(xiàn)在還沒有真正實現(xiàn)租購同權，但如果真的實現(xiàn)租購同權，會有一些新問題、新矛盾。比如，一些人有可能會進行投機性租房，那就跟政策的出發(fā)點違背了。具體比如說，在學區(qū)房問題上，之前為了上學去買學區(qū)房，推高學區(qū)房的房價，現(xiàn)在為了上學區(qū)而去租房子，也會抬高學區(qū)房的租金，進而產(chǎn)生擠出效應，讓原來住在那里的人被迫搬走。

尤其從長三角范圍來說，大量人來上海租房，進而競爭公共服務，會不會造成各種公共服務短缺或價格上升，產(chǎn)生一系列新矛盾呢？在推進長三角一體化過程中，這個矛盾可能會非常大，要提前做好預案。對于這些潛在的矛盾，筆者認為首先要認清楚其矛盾根源所在，分清楚到底是為“住”租房還是為“權”租房。不加區(qū)分地落地租購同權，可能就出現(xiàn)公共服務資本化體現(xiàn)在租金方面，帶來住房權和公共服務獲取權之間的沖突。租購同權本身是一個好事，但為了避免這個矛盾，要做到精細化管理。

精細化管理的基本原則是，要保證租房真的是為了住，而不是為了子女上學或其他公共服務。具體區(qū)別，可以看其有沒有其他住房，如果他在其他地方有房子不住，跑這里來租房然后讓子女上學，那么就是投機性租房，應該進行一定限制。這中間還需要一些很細化的制度設計，但基本思路是要將住房需求與公共服務需求進行分離。

這在技術上是可以辦到的，因為不同人群或同一人群在不同生命階段對居住需求、對公共服務的需求都是不一樣的，要根據(jù)這種需求的差異性精確設計公共政策，避免產(chǎn)生沖突。雖然租購同權還沒有完全落地，但從治理角度來說，要提前做好預案，提前防范潛在風險。如果把一些制度設計更加精細化，我覺得公共服務的共享與開放、公共服務均等化、住房權這三者之間的潛在矛盾是可以化解的，助推長三角一體化更高質(zhì)量發(fā)展。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。