從青島高新區(qū)取消搖號(hào)管窺樓市調(diào)控 “房住不炒”穩(wěn)預(yù)期“因城施策”料擴(kuò)圍

日前,青島市高新區(qū)暫停公證搖號(hào)購(gòu)房,成為全國(guó)第一個(gè)暫停公證搖號(hào)購(gòu)房的地方,也打響了2019年地方樓市調(diào)控微調(diào)的“第一槍”。中國(guó)證券報(bào)記者調(diào)研發(fā)現(xiàn),隨著樓市調(diào)控的持續(xù),升值預(yù)期落空導(dǎo)致投機(jī)客散去,地產(chǎn)商為加速資金回籠加強(qiáng)了推盤力度,供需逆轉(zhuǎn)導(dǎo)致高新區(qū)樓市從“一房難求”到“房比人多”,公證搖號(hào)購(gòu)房名存實(shí)亡,以致最終取消。

專家指出,2018年底以來(lái),包括青島市高新區(qū)在內(nèi)的多地進(jìn)行了政策微調(diào),在“因城施策、分類指導(dǎo)”背景下,地方政府將擁有更大調(diào)控自主權(quán),2019年有望迎來(lái)一輪地方政策微調(diào)潮。但是,“因城施策”仍將遵循“房住不炒”的定位,中央遏制房?jī)r(jià)上漲的決心不會(huì)發(fā)生改變,全國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控仍將延續(xù)以往基調(diào)。

從“一房難求”到“房比人多”

1月4日,青島市高新區(qū)取消公證搖號(hào)購(gòu)房的第二天,中國(guó)證券報(bào)記者來(lái)到魯商藍(lán)岸新城售樓處。天正下雪,但從門前稀疏的腳印來(lái)看,搖號(hào)的取消并沒(méi)有激發(fā)購(gòu)房者的報(bào)名熱情。幾名銷售顧問(wèn)坐在工位上,百無(wú)聊賴地玩著手機(jī),對(duì)于記者的到來(lái)并沒(méi)有起身歡迎。一名銷售顧問(wèn)告訴記者,“最近看房的人明顯比以前減少了。”

“高新區(qū)公證搖號(hào)購(gòu)房的規(guī)定是去年6月份出臺(tái)的,當(dāng)時(shí)主要是樓市太火爆了,一房難求,出現(xiàn)了買房需要交‘茶水費(fèi)’‘買號(hào)費(fèi)’等市場(chǎng)亂象,政府為了規(guī)范市場(chǎng)不得已采取了搖號(hào)的辦法。”某房產(chǎn)中介小吳告訴中國(guó)證券報(bào)記者,“但是,搖號(hào)的規(guī)定執(zhí)行以來(lái),高新區(qū)樓市的供需關(guān)系很快就發(fā)生了逆轉(zhuǎn),搖號(hào)也就沒(méi)必要了。”

中國(guó)證券報(bào)記者了解到,隨著去年房地產(chǎn)調(diào)控趨嚴(yán),樓市降溫,地產(chǎn)商資金鏈趨緊,為了加快回款,房地產(chǎn)商加快推盤力度,高新區(qū)也不例外。“保利紫荊閣”“新城紅島灣”“新城·云樾曉院”“世茂·璀璨公園”“融創(chuàng)紅島灣”等多個(gè)新盤在去年下半年集中入市,導(dǎo)致“一房難求”的局面一下子得到了緩解。

從需求來(lái)看,小吳介紹說(shuō),“因?yàn)楦咝聟^(qū)這里的樓盤是政府嚴(yán)格限價(jià)的,去年房?jī)r(jià)在1萬(wàn)到1萬(wàn)5之間,而周邊的城陽(yáng)的房?jī)r(jià)都突破2萬(wàn)了,所以這里算是青島的價(jià)格洼地。但是,這兩年調(diào)控政策一直執(zhí)行得非常嚴(yán)格,大家的升值預(yù)期落空了,投機(jī)客走了,剩下的主要是剛需,而前段時(shí)間該買的都買了,現(xiàn)在看房買房的人自然少了。”

去年實(shí)行公證搖號(hào)之初,雖然搖號(hào)人數(shù)與房源比達(dá)仍然出現(xiàn)了23:1和16:1的熱銷樓盤,但樓市降溫卻如期而至。2018年9月在高新區(qū)成功買房的毛先生告訴中國(guó)證券報(bào)記者,“當(dāng)時(shí)我買的樓盤推出房產(chǎn)1000余套,報(bào)名人數(shù)約6000余人,本以為又沒(méi)戲,結(jié)果不但買到了,意向戶型還出現(xiàn)了過(guò)剩。”

2018年12月,搖號(hào)人數(shù)與房源比進(jìn)一步下降,甚至出現(xiàn)“房比人多”的現(xiàn)象,首個(gè)不需要搖號(hào)購(gòu)房的樓盤終于出現(xiàn)。12月22日,青島市城陽(yáng)公證處公告稱,鑒于新城紅島灣七號(hào)地塊的6棟樓報(bào)名人員數(shù)量與可供房源數(shù)量比例低于1:1,根據(jù)規(guī)定終止本次商品房銷售公證搖號(hào)。

“因城施策”料擴(kuò)圍

公證搖號(hào)曾是多個(gè)城市減緩房?jī)r(jià)飆升的調(diào)控利器。自2017年5月南京首次嘗試新樓盤公證搖號(hào)后,2018年,相繼有杭州、西安、成都、長(zhǎng)沙、青島等地跟進(jìn)。至于實(shí)施公證搖號(hào)的原因,不外乎是“樓市火爆”,為了緩解“僧多粥少”的現(xiàn)象,也為了減少樓市投機(jī)等亂象,公證搖號(hào)成為應(yīng)急之舉。

以青島為例,據(jù)銳理數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì),截至2018年12月31日,當(dāng)?shù)?018年共網(wǎng)簽新建商品房(不含保障性住房)159500套,簽約套數(shù)與2017年相比下跌15.1%,銷售總金額同期上漲6.6%。而從房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)來(lái)看,2018年青島市新建商品房的網(wǎng)簽均價(jià)為13971元/平方米,同比2017年上漲22.1%。

不過(guò),隨著房地產(chǎn)調(diào)控的持續(xù),樓市拐點(diǎn)已經(jīng)到來(lái)。2018年底以來(lái),菏澤、衡陽(yáng)、廣州等多地對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控政策進(jìn)行了微調(diào)。“房地產(chǎn)市場(chǎng)漲幅明顯回落,未來(lái)調(diào)控全面放松的可能性不大,但各種微調(diào)將頻繁出現(xiàn)。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉對(duì)中國(guó)證券報(bào)記者表示。

結(jié)合地方實(shí)際情況的“因城施策”有望成為2019年樓市調(diào)控的主基調(diào)之一。以青島市高新區(qū)為例,易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為,“此次政策提到當(dāng)前高新區(qū)的樓市發(fā)展相對(duì)平穩(wěn),所以要暫停原來(lái)的搖號(hào)政策。即當(dāng)前沒(méi)有所謂哄搶房源的現(xiàn)象,政策做出微調(diào)。”

中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議明確,因城施策、分類指導(dǎo),夯實(shí)城市政府主體責(zé)任。恒大研究院首席研究員夏磊認(rèn)為,地方政府有更大的調(diào)控自主權(quán),將平衡“穩(wěn)增長(zhǎng)、保財(cái)政和房?jī)r(jià)上漲”壓力,適度修正前期調(diào)控。如限價(jià)、限售、限簽政策,在市場(chǎng)高溫時(shí)起到迅速踩剎車的作用,隨著市場(chǎng)平穩(wěn),勢(shì)必清理退出。

張大偉認(rèn)為,“從‘分類調(diào)控’到‘分類指導(dǎo)’,意味著未來(lái)房地產(chǎn)調(diào)控的主體責(zé)任將落到地方身上,這也為‘因城施策’提供了基礎(chǔ)。2019年,全國(guó)可能出現(xiàn)一輪起碼30城以上房地產(chǎn)調(diào)控政策的微調(diào)潮,未來(lái)多個(gè)城市的微調(diào)寬松政策將密集出現(xiàn),‘因城施策’有望快速擴(kuò)圍。”

在“房住不炒”的大前提下,“因城施策”帶來(lái)的地方政策微調(diào),并不意味著會(huì)給房?jī)r(jià)上漲提供空間。以衡陽(yáng)市為例,2018年12月26日,衡陽(yáng)市印發(fā)了關(guān)于暫停執(zhí)行《關(guān)于規(guī)范市城區(qū)新建商品房銷售價(jià)格行為的通知》的通知,從2019年1月1日起,暫停執(zhí)行商品房限價(jià)政策。不過(guò),這一通知僅隔了一天就被衡陽(yáng)市撤銷了。嚴(yán)躍進(jìn)對(duì)此表示,“從因城施策的邏輯來(lái)看,當(dāng)市場(chǎng)成交下滑的時(shí)候,地方政策便會(huì)進(jìn)行微調(diào),但是涉及到價(jià)格方面的政策,后續(xù)依然會(huì)持謹(jǐn)慎的態(tài)度。”

在此背景下,2019年房地產(chǎn)市場(chǎng)大概率將進(jìn)入下行區(qū)間。中金公司認(rèn)為,不論從大周期還是小周期來(lái)看,目前房地產(chǎn)市場(chǎng)均剛剛跨過(guò)頂部,進(jìn)入下行階段。2019年全國(guó)商品房銷售大概率將出現(xiàn)五年來(lái)首次同比下跌,面積和金額跌幅預(yù)計(jì)均在10%左右,房地產(chǎn)開發(fā)投資和新開工面積同比增速顯著轉(zhuǎn)負(fù),跌幅預(yù)計(jì)分別達(dá)到5%和10%。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。