地價低位徘徊 今年主要一二線城市土地收入普遍縮水

12月24日，北京市以拍賣方式出讓懷柔區(qū)一宗地塊，本次出讓限定商品住房銷售價格，并設(shè)定土地合理上限價格。該地塊最終僅獲一輪報價，以25.55億元底價拍出。

“本地塊屬于北京遠(yuǎn)郊區(qū)，地塊屬性相對復(fù)雜，所以再次出現(xiàn)底價成交。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，“2018年‘限競房’地塊已經(jīng)達(dá)到85宗，全年土地市場即將收尾。”張大偉進(jìn)一步指出，“截至日前，北京市2018年已經(jīng)成交土地1613.69億元，預(yù)計全年土地成交金額大約在1680億元左右，相比2017年全年的2609億元減少四成。”

事實(shí)上，不僅僅是北京市，由于2018年以來土地流拍數(shù)量明顯增加，土地價格持續(xù)低位徘徊，溢價率大幅降低。綜合全國數(shù)據(jù)來看，年內(nèi)主要一二線城市土地出讓收入普遍縮水。

中國指數(shù)研究院近日發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2018年1-11月，全國300個城市住宅用地成交樓面價同比持續(xù)下跌，溢價率回落。前11月各類用地成交樓面價為2151元/平方米，同比下跌10%。其中，住宅用地成交樓面價為3781元/平方米，同比下跌8.4%。溢價率方面，前11月300個城市各類用地平均溢價率為14.2%，較2017年同期下降16.4個百分點(diǎn)。其中，住宅用地平均溢價率為16.1%，同比下降19.5個百分點(diǎn)。

此外，2018年全國土地市場流拍宗數(shù)創(chuàng)下新高。今年1-11月，全國300個城市共流拍700宗住宅用地，總規(guī)劃建筑面積為8534萬平方米，約是2017年全年流拍地塊總規(guī)劃建筑面積的2.9倍。從占比來看，流拍宗數(shù)占總推出宗數(shù)的比重為7.8%，為2010年以來的最高值。

中指院相關(guān)負(fù)責(zé)人分析認(rèn)為，“年內(nèi)房地產(chǎn)供需兩端信貸資金逐漸收緊，加之土地出讓限制政策頻出，競自持、競配建、限房價等逐漸成為重點(diǎn)城市推地的基本要求，部分附帶條件過多的地塊以及非優(yōu)質(zhì)地塊遭遇流拍。”

業(yè)內(nèi)普遍分析認(rèn)為，全國土地市場在2018年下半年以來明顯降溫，既有市場調(diào)整后開發(fā)商預(yù)期改變的因素，也有資金緊張投資收縮的影響；但更關(guān)鍵的是，過去一輪市場周期，地價上行面臨房價預(yù)期止?jié)q的沖擊，房企對于高地價愈發(fā)慎重，更多企業(yè)選擇觀望和等待。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。