菏澤樓市火熱背后存隱憂(yōu)

中國(guó)證券報(bào)記者近日實(shí)地探訪了調(diào)控新政發(fā)布后的菏澤樓市，發(fā)現(xiàn)當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)一片繁忙，新房市場(chǎng)火熱。自2015年棚改加速推進(jìn)以來(lái)，菏澤市短時(shí)間蓄積了大量房屋置換需求，帶動(dòng)房?jī)r(jià)漲幅超過(guò)6成，目前每平方米逼近萬(wàn)元。業(yè)內(nèi)人士指出，此次政策對(duì)市場(chǎng)影響有限，更多在于心理層面的支撐。隨著棚改貨幣化安置因地制宜的推行，菏澤樓市未來(lái)走勢(shì)不確定性增加。

12月18日，菏澤市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局網(wǎng)站發(fā)布《關(guān)于推進(jìn)全市棚戶(hù)區(qū)改造和促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》，取消了對(duì)新購(gòu)住房的限制轉(zhuǎn)讓措施。

繁忙的景象

走出菏澤火車(chē)站，行至不遠(yuǎn)便是一派繁忙而略顯混亂的景象?？諝庵袕浡覊m的味道，耳邊陣陣施工機(jī)械的轟鳴聲。多條道路同時(shí)在施工，不少路口安放著臨時(shí)信號(hào)燈，各種車(chē)輛擠在一起混合前行。

大拆大建之下，菏澤呈現(xiàn)出混搭的風(fēng)格。高樓林立精心布置的新區(qū)、雜亂的老城和繁忙建設(shè)的工地同時(shí)并存。

除了工地多，在菏澤售樓處同樣多。中國(guó)證券報(bào)記者粗略目測(cè)，密集的地方相隔50米就有一個(gè)售樓處。當(dāng)?shù)厝藨蚍Q(chēng)，目前菏澤滿(mǎn)城都是售樓處。“全城沒(méi)有100個(gè)也有大幾十個(gè)。”

售樓處數(shù)量井噴的背后是短期需求大量釋放。2016年以來(lái)，菏澤的棚改規(guī)模始終位列全國(guó)第一，甚至被稱(chēng)為“拆遷第一市”。數(shù)字表現(xiàn)更加直觀。據(jù)媒體報(bào)道，菏澤市住建局相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，這幾年菏澤相當(dāng)于100萬(wàn)人口被“就地搬遷”。而菏澤市區(qū)常住人口不過(guò)70多萬(wàn)。此外，2018年之前貨幣化安置比例高。

大批居民手握大量現(xiàn)金，短期急需購(gòu)置住房。這使得菏澤樓市持續(xù)高燒不退。在此背景下，菏澤市樓市去化周期從2016年的18個(gè)月驟降至9個(gè)月。中國(guó)證券報(bào)記者走訪發(fā)現(xiàn)，多處售樓處門(mén)庭若市。其中尤以集中提供滿(mǎn)足剛性需求（教育）和改善需求房屋的牡丹區(qū)和開(kāi)發(fā)區(qū)突出。

“學(xué)區(qū)房基本都在牡丹區(qū)。開(kāi)發(fā)區(qū)基本都是改善性住房，以200平米以上大平層、高端洋房、別墅為主。”某售樓處工作人員對(duì)中國(guó)證券報(bào)記者表示，“菏澤的房產(chǎn)，外地人買(mǎi)的比較少，本地人改善性需求為主。老城區(qū)大面積拆遷，新城配套設(shè)施逐步完善。萬(wàn)達(dá)、碧桂園這些大型開(kāi)發(fā)商都有項(xiàng)目。”

需求增長(zhǎng)，住宅價(jià)格水漲船高。牡丹區(qū)和開(kāi)發(fā)區(qū)普通住宅按照地理位置和住宅品質(zhì)劃分，均價(jià)在7000元-8000元/平方米，學(xué)區(qū)房新房均價(jià)在9000元-11000元/平方米。改善性住房方面，洋房均價(jià)在10000元-12000元/平方米，獨(dú)棟別墅均價(jià)在20000元-30000元/平方米。二手房報(bào)價(jià)方面，學(xué)區(qū)房及優(yōu)質(zhì)地段與上述報(bào)價(jià)基本一致。其余類(lèi)型房產(chǎn)較新房?jī)r(jià)格略低10%左右。

鱗次櫛比的新樓盤(pán)，似乎對(duì)菏澤高端房產(chǎn)的火熱銷(xiāo)售影響不大。某高端洋房別墅區(qū)銷(xiāo)售人員對(duì)中國(guó)證券報(bào)記者表示：“洋房和別墅還沒(méi)有開(kāi)始建，別墅一共160套，目前只有不到10套的名額，需要直接與開(kāi)發(fā)商聯(lián)系才可能預(yù)訂。預(yù)付押金150萬(wàn)元，明年開(kāi)始動(dòng)工，2020年交房。別墅報(bào)價(jià)在500萬(wàn)-2000萬(wàn)元，目前僅剩幾套，全價(jià)都在800萬(wàn)元以上。”

談及近期新政的影響，多數(shù)購(gòu)房者認(rèn)為釋放出的信號(hào)更加重要。“能不能漲不知道，但起碼不會(huì)大跌吧。”一位看房者對(duì)記者表示。

數(shù)據(jù)顯示，2015年棚改尚未加速之際，菏澤房產(chǎn)均價(jià)為5000元/平方米，目前均價(jià)達(dá)到8000元/平方米，三年時(shí)間漲幅超過(guò)60%。

二手房成“期房”

不管是貨幣化補(bǔ)償還是實(shí)物補(bǔ)償，菏澤目前“人等房”矛盾比較突出。根據(jù)菏澤官方的說(shuō)法，本次取消限售令是為了滿(mǎn)足棚改安置居民的購(gòu)房需求。取消“限售令”之后，菏澤二手房市場(chǎng)走勢(shì)如何？

中國(guó)證券報(bào)記者走訪發(fā)現(xiàn)，與火爆的新房售樓處相比，多數(shù)二手房門(mén)店門(mén)可羅雀。背后的原因在于拆與建來(lái)的太急，不少二手房其實(shí)也是“期房”。

“新政對(duì)二手房交易有一些影響，但影響不大。”某門(mén)店負(fù)責(zé)人對(duì)記者表示，政策變更前，本地戶(hù)口居民持有時(shí)間不滿(mǎn)兩年，外地戶(hù)口居民持有不足三年的，可以買(mǎi)賣(mài)但不能過(guò)戶(hù)。新政實(shí)施后，按照拿到房本后的持有時(shí)間計(jì)算，分為“新證”（即不滿(mǎn)足限售時(shí)間的房屋）和“老證”（滿(mǎn)足限售時(shí)間的房屋）。“老證”普通住宅過(guò)戶(hù)費(fèi)2.5%，“新證”過(guò)戶(hù)費(fèi)8.1%。“新證”住宅可以買(mǎi)賣(mài)，就是費(fèi)用高。不過(guò)，菏澤買(mǎi)房以熟人為主，過(guò)戶(hù)時(shí)間可以商量；同時(shí)，二手房市場(chǎng)基本都是期房，房子都沒(méi)蓋好，晚個(gè)兩年過(guò)戶(hù)影響不大。因此，本地人購(gòu)房感覺(jué)此次政策影響不大。

回遷房建設(shè)進(jìn)度太慢導(dǎo)致租房市場(chǎng)“一房難求”。近年來(lái)，菏澤城區(qū)大規(guī)模城市改造，使得回遷房成為熱點(diǎn)話(huà)題。中國(guó)證券報(bào)記者走訪發(fā)現(xiàn)，幾乎每個(gè)樓盤(pán)近半數(shù)屬于回遷性住房。“回遷房不在售樓處交易，價(jià)格較同一小區(qū)其余樓盤(pán)低1000元-2000元/平方米。”某售樓處銷(xiāo)售人員對(duì)記者表示。

但回遷房建設(shè)進(jìn)度相對(duì)商品房要慢。某樓盤(pán)回遷房業(yè)主對(duì)記者說(shuō)：“政策規(guī)定，開(kāi)發(fā)商應(yīng)該先蓋回遷房再蓋商品房。但多數(shù)開(kāi)發(fā)商資金周轉(zhuǎn)壓力大，回遷房反而遲遲不蓋，等商品房賣(mài)完了有了錢(qián)才蓋回遷房?；剡w房業(yè)主拿著微薄的安置費(fèi)只能去租房。有些小區(qū)回遷費(fèi)以高額利息為利誘遲遲不發(fā)放。”

該業(yè)主的說(shuō)法得到不少回遷房業(yè)主的證實(shí)。有業(yè)主對(duì)記者表示，短期租房人太多，房東很強(qiáng)勢(shì)，上調(diào)租金價(jià)格的同時(shí)對(duì)租戶(hù)挑挑揀揀。一些房東拒絕租房給有老人和孩子的家庭。

樓市走向引關(guān)注

7月12日，由住建部牽頭，會(huì)同國(guó)家發(fā)改委和財(cái)政部有關(guān)負(fù)責(zé)人聯(lián)合召開(kāi)的棚改工作吹風(fēng)會(huì)。住建部相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，未來(lái)將因地制宜推進(jìn)棚改貨幣化安置：在商品住房庫(kù)存量較大的地方，可以繼續(xù)推進(jìn)棚改貨幣化安置；商品住房庫(kù)存不足、房?jī)r(jià)上漲壓力較大的地方，將更多采取實(shí)物安置。

中國(guó)證券報(bào)記者了解到，今年年初以來(lái)，菏澤市貨幣化安置開(kāi)始逐步收緊。此外，菏澤樓市仍以本地人購(gòu)房為主，外來(lái)人口有限。未來(lái)樓市走向成為各方關(guān)注的焦點(diǎn)。

不少業(yè)內(nèi)人士指出，菏澤本次地產(chǎn)新政對(duì)當(dāng)前市場(chǎng)的直接影響有限，更多在于心理層面和預(yù)期。未來(lái)走勢(shì)需要看城市產(chǎn)業(yè)發(fā)展和人口的流動(dòng)。

合碩機(jī)構(gòu)首席分析師郭毅持類(lèi)似觀點(diǎn)。她對(duì)中國(guó)證券報(bào)記者表示，菏澤市經(jīng)濟(jì)總量在山東省排名靠后，近年來(lái)經(jīng)濟(jì)快速增長(zhǎng)中相當(dāng)部分來(lái)自于房地產(chǎn)增速。這顯示出房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展的支撐作用。

“如果產(chǎn)業(yè)發(fā)展和人口流入不能對(duì)樓市形成有力支撐，可能需要一些政策來(lái)‘救市’。本次菏澤新政對(duì)購(gòu)房者信心的拉動(dòng)作用明顯。”郭毅表示。“但從長(zhǎng)期看，菏澤樓市存在供應(yīng)量可能大于真實(shí)居住需求、開(kāi)發(fā)商資金相對(duì)緊張等系列問(wèn)題。”

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。