菏澤樓市火熱背后存隱憂

中國證券報記者近日實地探訪了調控新政發(fā)布后的菏澤樓市，發(fā)現(xiàn)當?shù)亟ㄔO一片繁忙，新房市場火熱。自2015年棚改加速推進以來，菏澤市短時間蓄積了大量房屋置換需求，帶動房價漲幅超過6成，目前每平方米逼近萬元。業(yè)內人士指出，此次政策對市場影響有限，更多在于心理層面的支撐。隨著棚改貨幣化安置因地制宜的推行，菏澤樓市未來走勢不確定性增加。

12月18日，菏澤市住房和城鄉(xiāng)建設局網(wǎng)站發(fā)布《關于推進全市棚戶區(qū)改造和促進房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》，取消了對新購住房的限制轉讓措施。

繁忙的景象

走出菏澤火車站，行至不遠便是一派繁忙而略顯混亂的景象?？諝庵袕浡覊m的味道，耳邊陣陣施工機械的轟鳴聲。多條道路同時在施工，不少路口安放著臨時信號燈，各種車輛擠在一起混合前行。

大拆大建之下，菏澤呈現(xiàn)出混搭的風格。高樓林立精心布置的新區(qū)、雜亂的老城和繁忙建設的工地同時并存。

除了工地多，在菏澤售樓處同樣多。中國證券報記者粗略目測，密集的地方相隔50米就有一個售樓處。當?shù)厝藨蚍Q，目前菏澤滿城都是售樓處。“全城沒有100個也有大幾十個。”

售樓處數(shù)量井噴的背后是短期需求大量釋放。2016年以來，菏澤的棚改規(guī)模始終位列全國第一，甚至被稱為“拆遷第一市”。數(shù)字表現(xiàn)更加直觀。據(jù)媒體報道，菏澤市住建局相關負責人表示，這幾年菏澤相當于100萬人口被“就地搬遷”。而菏澤市區(qū)常住人口不過70多萬。此外，2018年之前貨幣化安置比例高。

大批居民手握大量現(xiàn)金，短期急需購置住房。這使得菏澤樓市持續(xù)高燒不退。在此背景下，菏澤市樓市去化周期從2016年的18個月驟降至9個月。中國證券報記者走訪發(fā)現(xiàn)，多處售樓處門庭若市。其中尤以集中提供滿足剛性需求（教育）和改善需求房屋的牡丹區(qū)和開發(fā)區(qū)突出。

“學區(qū)房基本都在牡丹區(qū)。開發(fā)區(qū)基本都是改善性住房，以200平米以上大平層、高端洋房、別墅為主。”某售樓處工作人員對中國證券報記者表示，“菏澤的房產，外地人買的比較少，本地人改善性需求為主。老城區(qū)大面積拆遷，新城配套設施逐步完善。萬達、碧桂園這些大型開發(fā)商都有項目。”

需求增長，住宅價格水漲船高。牡丹區(qū)和開發(fā)區(qū)普通住宅按照地理位置和住宅品質劃分，均價在7000元-8000元/平方米，學區(qū)房新房均價在9000元-11000元/平方米。改善性住房方面，洋房均價在10000元-12000元/平方米，獨棟別墅均價在20000元-30000元/平方米。二手房報價方面，學區(qū)房及優(yōu)質地段與上述報價基本一致。其余類型房產較新房價格略低10%左右。

鱗次櫛比的新樓盤，似乎對菏澤高端房產的火熱銷售影響不大。某高端洋房別墅區(qū)銷售人員對中國證券報記者表示：“洋房和別墅還沒有開始建，別墅一共160套，目前只有不到10套的名額，需要直接與開發(fā)商聯(lián)系才可能預訂。預付押金150萬元，明年開始動工，2020年交房。別墅報價在500萬-2000萬元，目前僅剩幾套，全價都在800萬元以上。”

談及近期新政的影響，多數(shù)購房者認為釋放出的信號更加重要。“能不能漲不知道，但起碼不會大跌吧。”一位看房者對記者表示。

數(shù)據(jù)顯示，2015年棚改尚未加速之際，菏澤房產均價為5000元/平方米，目前均價達到8000元/平方米，三年時間漲幅超過60%。

二手房成“期房”

不管是貨幣化補償還是實物補償，菏澤目前“人等房”矛盾比較突出。根據(jù)菏澤官方的說法，本次取消限售令是為了滿足棚改安置居民的購房需求。取消“限售令”之后，菏澤二手房市場走勢如何？

中國證券報記者走訪發(fā)現(xiàn)，與火爆的新房售樓處相比，多數(shù)二手房門店門可羅雀。背后的原因在于拆與建來的太急，不少二手房其實也是“期房”。

“新政對二手房交易有一些影響，但影響不大。”某門店負責人對記者表示，政策變更前，本地戶口居民持有時間不滿兩年，外地戶口居民持有不足三年的，可以買賣但不能過戶。新政實施后，按照拿到房本后的持有時間計算，分為“新證”（即不滿足限售時間的房屋）和“老證”（滿足限售時間的房屋）。“老證”普通住宅過戶費2.5%，“新證”過戶費8.1%。“新證”住宅可以買賣，就是費用高。不過，菏澤買房以熟人為主，過戶時間可以商量；同時，二手房市場基本都是期房，房子都沒蓋好，晚個兩年過戶影響不大。因此，本地人購房感覺此次政策影響不大。

回遷房建設進度太慢導致租房市場“一房難求”。近年來，菏澤城區(qū)大規(guī)模城市改造，使得回遷房成為熱點話題。中國證券報記者走訪發(fā)現(xiàn)，幾乎每個樓盤近半數(shù)屬于回遷性住房。“回遷房不在售樓處交易，價格較同一小區(qū)其余樓盤低1000元-2000元/平方米。”某售樓處銷售人員對記者表示。

但回遷房建設進度相對商品房要慢。某樓盤回遷房業(yè)主對記者說：“政策規(guī)定，開發(fā)商應該先蓋回遷房再蓋商品房。但多數(shù)開發(fā)商資金周轉壓力大，回遷房反而遲遲不蓋，等商品房賣完了有了錢才蓋回遷房?；剡w房業(yè)主拿著微薄的安置費只能去租房。有些小區(qū)回遷費以高額利息為利誘遲遲不發(fā)放。”

該業(yè)主的說法得到不少回遷房業(yè)主的證實。有業(yè)主對記者表示，短期租房人太多，房東很強勢，上調租金價格的同時對租戶挑挑揀揀。一些房東拒絕租房給有老人和孩子的家庭。

樓市走向引關注

7月12日，由住建部牽頭，會同國家發(fā)改委和財政部有關負責人聯(lián)合召開的棚改工作吹風會。住建部相關負責人表示，未來將因地制宜推進棚改貨幣化安置：在商品住房庫存量較大的地方，可以繼續(xù)推進棚改貨幣化安置；商品住房庫存不足、房價上漲壓力較大的地方，將更多采取實物安置。

中國證券報記者了解到，今年年初以來，菏澤市貨幣化安置開始逐步收緊。此外，菏澤樓市仍以本地人購房為主，外來人口有限。未來樓市走向成為各方關注的焦點。

不少業(yè)內人士指出，菏澤本次地產新政對當前市場的直接影響有限，更多在于心理層面和預期。未來走勢需要看城市產業(yè)發(fā)展和人口的流動。

合碩機構首席分析師郭毅持類似觀點。她對中國證券報記者表示，菏澤市經(jīng)濟總量在山東省排名靠后，近年來經(jīng)濟快速增長中相當部分來自于房地產增速。這顯示出房地產行業(yè)對當?shù)亟?jīng)濟發(fā)展的支撐作用。

“如果產業(yè)發(fā)展和人口流入不能對樓市形成有力支撐，可能需要一些政策來‘救市’。本次菏澤新政對購房者信心的拉動作用明顯。”郭毅表示。“但從長期看，菏澤樓市存在供應量可能大于真實居住需求、開發(fā)商資金相對緊張等系列問題。”

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。