大龍地產(chǎn)前三季凈利驟降七成 籌劃重心回歸北京

在二三線城市房地產(chǎn)已顯露頹勢(shì)的情況下，一線城市地產(chǎn)公司業(yè)績(jī)也出現(xiàn)明顯下滑，北京市順義區(qū)國(guó)資委旗下上市房企大龍地產(chǎn)就是其中一個(gè)代表。大龍地產(chǎn)今年來(lái)營(yíng)業(yè)收入與凈利潤(rùn)雙雙出現(xiàn)下滑，今年前三季度凈利潤(rùn)為2257萬(wàn)元，同比下降75.45%。

簽約面積減少，毛利率下滑是大龍地產(chǎn)凈利潤(rùn)下滑的主要原因。大龍地產(chǎn)曾發(fā)表公告稱，今年1-9月，累計(jì)實(shí)現(xiàn)簽約面積2.24萬(wàn)平方米，同比減少66.45%。并且，今年半年報(bào)顯示其房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)毛利率為10.41%，比去年下降19.68個(gè)百分點(diǎn)。

大龍地產(chǎn)今年為何會(huì)出現(xiàn)毛利率下滑？毛利率下滑情況下未來(lái)發(fā)展方向是否會(huì)做出調(diào)整？對(duì)此，大龍地產(chǎn)書面回復(fù)本報(bào)提交的采訪提綱，記者還接觸了其內(nèi)部員工秦志新（化名），聽其講述了公司當(dāng)下發(fā)展面對(duì)的種種困局。

前三季凈利潤(rùn)下滑

大龍地產(chǎn)最大股東為北京市順義大龍城鄉(xiāng)建設(shè)開發(fā)總公司，截至2015年第三季度報(bào)告期末持有47.7%股份。該公司成立于1987年，總資產(chǎn)近50億元，隸屬北京市順義區(qū)人民政府，由北京市順義區(qū)國(guó)有資產(chǎn)監(jiān)督管理委員會(huì)100%持有。

主營(yíng)業(yè)務(wù)為房地產(chǎn)開發(fā)與建筑施工的大龍地產(chǎn)在2005年登陸A股市場(chǎng)，2008年進(jìn)入中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)500強(qiáng)，并躋身北京市百?gòu)?qiáng)企業(yè)，在北京、中山、滿洲里均有房產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目。然而，這家曾經(jīng)的北京百?gòu)?qiáng)企業(yè)今年?duì)I業(yè)收入出現(xiàn)下滑，前三季度營(yíng)業(yè)收入為3.88億元，較去年同期下降39.56%。營(yíng)收下滑對(duì)大龍地產(chǎn)凈利潤(rùn)表現(xiàn)也造成了影響，今年第一二季度凈利潤(rùn)分別為-1160萬(wàn)元和-504萬(wàn)元，第三季度雖實(shí)現(xiàn)盈利，使得整個(gè)前三季度凈利潤(rùn)達(dá)到2257萬(wàn)元，但仍比去年同期下降75.45%。

值得一提的是，在營(yíng)收下降的情況下，下游客戶對(duì)其拖欠的應(yīng)收賬款反而有所增長(zhǎng)。記者注意到，大龍地產(chǎn)今年第三季度報(bào)告顯示無(wú)應(yīng)收票據(jù)，應(yīng)收賬款則由期初的2.15億元增長(zhǎng)至2.35億元，預(yù)付款也由期初的2811萬(wàn)元減少至2645萬(wàn)元。

不同于應(yīng)收賬款，大龍地產(chǎn)第三季度應(yīng)付賬款反倒有所減少。三季報(bào)顯示其應(yīng)付賬款由期初的3.06億元減少至2.79億元，預(yù)付款由年初的3.22億元減少至2.75億元。

此外，大龍地產(chǎn)今年下半年以來(lái)多位高管人員有所變動(dòng)。7月4日大龍地產(chǎn)發(fā)表公告透露稱，收到董事長(zhǎng)李紹林的書面辭職報(bào)告，李紹林辭去公司董事、董事長(zhǎng)及董事會(huì)戰(zhàn)略委員會(huì)主任委員職務(wù)且今后不再擔(dān)任公司其他職務(wù)。11月28日，大龍地產(chǎn)發(fā)布公告稱，曾在順義大龍城鄉(xiāng)建設(shè)開發(fā)總公司任職的董事高洪瑞與監(jiān)事會(huì)主席袁振東申請(qǐng)辭去職務(wù)，并且此二人將不再擔(dān)任公司任何職務(wù)。

關(guān)于高管離任，大龍地產(chǎn)書面公司本報(bào)：“原董事長(zhǎng)到齡退休，董事及監(jiān)事會(huì)主席因工作調(diào)動(dòng)離職，與公司業(yè)績(jī)無(wú)關(guān)。”

業(yè)務(wù)重點(diǎn)將“重回”北京

為何在今年一二季度出現(xiàn)虧損？大龍地產(chǎn)在半年報(bào)中解釋：“一二季度房地產(chǎn)開發(fā)方面無(wú)新增項(xiàng)目。且受開發(fā)進(jìn)度和區(qū)域市場(chǎng)環(huán)境等因素影響，上半年公司現(xiàn)有項(xiàng)目銷售情況較為低迷。”三季度扭虧為盈的原因則為“三季度順義地區(qū)裕龍華府項(xiàng)目向客戶交房形成結(jié)轉(zhuǎn)收入”，大龍地產(chǎn)向本報(bào)書面回復(fù)道。

此外，大龍地產(chǎn)向本報(bào)解釋，今年毛利率下降是因?yàn)榕c去年相比，今年結(jié)轉(zhuǎn)收入的房地產(chǎn)項(xiàng)目不同。秦志新告訴記者，大龍地產(chǎn)去年結(jié)轉(zhuǎn)的房產(chǎn)項(xiàng)目為地處順義的北京馬坡保障房和地處中山的裕龍君匯。今年結(jié)轉(zhuǎn)的項(xiàng)目為中山裕龍君匯與北京裕龍華府。其中中山項(xiàng)目今年進(jìn)入銷售后期，裕龍華府項(xiàng)目體量較小導(dǎo)致簽約面積同比減少。

記者在大龍地產(chǎn)2015年半年報(bào)中看到，中山地區(qū)裕龍君匯可售面積為21.5萬(wàn)平方米，北京地區(qū)馬坡保障房與裕龍華府的可售面積則分別為9.55萬(wàn)平方米與4.02萬(wàn)平方米，遠(yuǎn)小于中山項(xiàng)目可售面積。

在遭遇毛利率下滑之后，當(dāng)前三線城市房產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)占“大頭”的大龍地產(chǎn)計(jì)劃未來(lái)將房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)重點(diǎn)“重回北京”。其書面回復(fù)本報(bào)稱，“公司目前房地產(chǎn)業(yè)務(wù)重心回歸北京順義本地。但視公司與實(shí)際項(xiàng)目情況，不排除未來(lái)在外埠進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)的可能。”

然而，在北京地價(jià)高企，地王頻現(xiàn)的情況下，重回北京并不意味著開展業(yè)務(wù)順利，能夠?qū)崿F(xiàn)營(yíng)收增長(zhǎng)。

秦志新對(duì)記者說(shuō)：“北京的地價(jià)比二三線城市高很多，并且北京地區(qū)很難拿地。我們現(xiàn)在的情況是，對(duì)于一些競(jìng)爭(zhēng)較激烈的地塊，我們雖參與了拿地但卻未能拿到。還有一些我們參與競(jìng)拍的地塊，則因競(jìng)價(jià)與公司評(píng)估偏離過(guò)大，為保護(hù)投資者利益、降低風(fēng)險(xiǎn)，而最終選擇放棄。我們上市公司要對(duì)投資者負(fù)責(zé)，所以拿地的時(shí)候很謹(jǐn)慎，需盡一切可能避免拿到地開發(fā)之后反倒賠錢。而且地產(chǎn)行業(yè)本就開發(fā)周期長(zhǎng)，風(fēng)險(xiǎn)較高，房企應(yīng)當(dāng)尤其慎重對(duì)待高地價(jià)地塊。”

秦志新向記者坦承：“從全國(guó)各地的情況看，房產(chǎn)行業(yè)毛利率下降是個(gè)普遍趨勢(shì)。我們公司房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)在10年以前利潤(rùn)率要比現(xiàn)在高，現(xiàn)在不止地價(jià)高，其他人工等成本也比過(guò)去高。以前房地產(chǎn)開發(fā)毛利率可能能達(dá)到30%~40%，現(xiàn)在卻只有10%~20%。”

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。