華遠地產苦戰(zhàn)長沙 存貨逼近160億

曾在任志強的執(zhí)掌下，華遠地產進入湖南長沙市場已達7年之久，雖占據了長沙的“絕版”地理位置，產品品質也廣受好評，但銷售卻一直不溫不火，倍受煎熬。

難道，沒有任志強站臺的華遠地產正江河日下？長江商報了解，截至2015年第三季度末，華遠地產的“存貨”約為159億元，逼近160億元大關。去年11月任志強瀟灑隱退，而新任掌門人孫秋艷上任面臨的考驗之一，就是越積越大的存貨“堰塞湖”。有業(yè)內人士稱，任志強留給繼任者的是“燙手山芋”。

連日來，長江商報記者專程奔赴長沙，實地探訪華遠地產布局華中地區(qū)首個也是目前唯一一個項目華遠·華中心了解到，開發(fā)商有意將該項目打造成城市標桿項目，甚至成為長沙名片。不過，事情并非想象的那般順利。

當地一位不愿具名的房地產研究人士告訴長江商報記者，嗦粉、吃茶、泡吧、逛街……長沙人愛吃，也會玩，尤其是在娛樂上面不落人后。外地房企多認為長沙是一個價值洼地，然而，時至今日，由于單位集資建房、定向開發(fā)的房子等非正常商品房擠占了相當一部分市場份額等因素，進入長沙市場的外地房企無一不覺得“苦不堪言”。

因此，華遠地產在長沙當前的遭遇絕非孤例。

“另類”開發(fā)商遭遇賣房難

華遠地產在長沙當前舉步維艱，華遠·華中心項目今年前三季度累計完成銷售面積不過30.5萬平方米，還有一半以上的房子等待銷售。

一直以來，華遠地產頗為看重的長沙項目，銷售面積不過2萬平方米。財報顯示，華遠地產在長沙還有72.3萬平米的總建筑面積。

12月16日，長江商報記者探訪發(fā)現(xiàn)，華遠·華中心位于長沙市湘江東岸老城區(qū)，緊鄰湖南人氣最旺的民俗美食街坡子街，可遠眺橘子洲和岳麓山，項目包括住宅、酒店式公寓、商業(yè)、寫字樓和酒店，是華遠地產第一次嘗試城市綜合體項目，也是其在長沙的第一個項目。

華遠地產長沙公司營銷總監(jiān)任鈸文在接受長江商報記者采訪時表示，華遠·華中心并非快周轉項目，一直以來都是按照自己的節(jié)奏在銷售，“項目在長沙的高端住宅市場占有重要地位，銷售金額和面積一直都相當靠前”。

當地房地產市場人士稱，華遠地產長沙分公司總經理許智來是一個很有情懷的人，他曾提及，用最好的建筑材料，加之最高端的小區(qū)配套和服務，即是現(xiàn)代人生活的豪宅。而華遠·華中心的產品也贏得了業(yè)界認可。

一位曾多次參觀華遠·華中心樣板間的開發(fā)商告訴長江商報記者，“項目雄踞長沙核心地段，擁有絕無僅有的地理優(yōu)勢，可謂占據了‘黃金碼頭’。好多開發(fā)商都將房子買在這里，還是因為認可它的品質，認為物有所值。不過，當初華遠地產通過并購拿地，成本也不低。目前來看，這個項目品質不錯，價格不低，賣得也不算很好。”

截至2015年12月18日15時，記者登錄長沙房產政務信息網看到，華遠·華中心項目批準預售總套數為2102套，住宅可售套數為1156套。其中，華遠·華中心A、B座有住宅總套數284套，目前只剩下10套待售；2號樓有住宅907套，已售50套，還有857套待售；3號樓289套住宅目前還未售出一套；4號、5號樓均為非住宅，已售出29套，還有515套可售房源。

不可否認，湘江東岸一直以來就是長沙的商業(yè)中心，配套成熟，交通四通八達，是長沙“五一路時代”下當之無愧的豪宅區(qū)。不過，買房人群就像一座金字塔，位于塔尖的人畢竟是少數。相較于長沙市場不到7000元/平米的均價，該區(qū)域板塊均價在每平方米20000—23000元，而華遠·華中心高于項目所在區(qū)域平均價格5%以上。上述開發(fā)商稱，“長沙地區(qū)有高端消費能力的人畢竟有限，很多人認可它的品質，卻掏不起腰包。而且現(xiàn)在過河也方便，有人算賬說，隨著河西濱江板塊的崛起，在河西500萬可以買兩套豪宅，應該是更劃算一些。”

華遠進入長沙正值房價調控期

“作為華遠布局華中地區(qū)的第一顆棋子，華遠的到來或許不是最好的時機。彼時的長沙，房價正從一片叫好的瘋長期開始進入調控低谷期。”業(yè)內人士告訴長江商報記者，華遠·華中心作為華遠布局長沙的重點項目，是個名副其實的“富二代”，任志強對該項目也頗為重視。

華遠·華中心的前東家為湖南青和投資集團，原定名為“金外灘項目”，2008年，任志強對外公開表示，華遠已獲得該項目公司的實際控制權（占93%的股權），隨后任志強再度宣布，“坡子街可以說是長沙的發(fā)源地，華遠在長沙落戶的首個項目就選擇在這個城市的心臟部位，計劃將在這一項目上投資逾100億元。”

2009年5月15日，華遠·華中心一期啟動拆遷，但項目的進展似乎并不太順利，曾傳出施工過程中發(fā)現(xiàn)文物，一度有重新修改規(guī)劃的風險，不過華遠最終涉險而過；2010年11月再次傳出消息，長沙市坡子街福勝街5號一名24歲青年因項目所屬地塊拆遷問題自縊身亡，后雖澄清為感情問題，但對項目拆遷的影響卻已形成。

多年過去，華遠·華中心A、B兩棟已經進入清盤階段。但是記者走訪發(fā)現(xiàn)，在1期和2期之間依然有一棟與建筑風格格格不入的舊樓立在那里。由于該地的產權問題沒有得到妥善解決，拆遷工作也一直無法進行，即便改動了原有的設計方案，依然破壞了整體打造的高端氛圍。

同時，站在華遠·華中心的營銷中心放眼眺望，南區(qū)大片土地被民宅占據，拆遷是個大難題。華遠地產長沙公司相關負責人在接受長江商報記者采訪時表示，長沙的項目原本是老舊城區(qū)，公司將其分成南北兩區(qū)，北區(qū)目前已陸續(xù)建成多棟超高層建筑；南區(qū)卻還在規(guī)劃中，因拆遷問題，目前甚至連項目進展時間表都無法預計。

“該項目因其不可再造的稀缺地理位置，和開發(fā)商對長沙文化和消費心理的理解，決定了項目的開發(fā)成敗。拿地時，該項目的樓面地價估計已經超過了當時長沙可比區(qū)域的房價，倘若沒有政府的核心支持，尤其是在拆遷和規(guī)劃方面的支持，該項目必然面臨困境。”熟知長沙市場的業(yè)內人士曾預言。

外來房企落入價值“洼地”陷阱

熟悉當地市場的業(yè)內人士稱，外來開發(fā)商都認為，長沙人有錢進行娛樂消費，自然也有錢買房，來之前覺得是一塊價值洼地，來之后才發(fā)現(xiàn)是一個陷坑，單位集資建房、定向開發(fā)的房子和物業(yè)小區(qū)等非正常商品房擠占了相當一部分市場份額，“外地開發(fā)商到長沙來，沒有幾個不后悔的”。

作為長沙房地產市場外來品牌的開拓者，浙江郡原地產總裁徐小衛(wèi)2003年率領當時的浙江南都房產運營團隊進入長沙。“南都進入長沙時，長沙市城區(qū)的房價也就2000元/平米上下，市區(qū)新房的年銷售量在400萬平米左右。公司在長沙的處女作——位于二環(huán)之外的西街花園項目，當年以近3000元/平米的均價面市，受到了市場熱捧。”郡原地產長沙公司高管陳曉康，回憶起當年跟隨徐小衛(wèi)開拓長沙市場時的情景仍激情滿懷。接下來幾年，該團隊還開發(fā)了一系列商品房項目。

然而，令包括徐小衛(wèi)、陳曉康在內的不少外來開發(fā)商高管意想不到的是，多年后的今天，當長沙市區(qū)新房的年銷售量躍上千萬平方米的臺階，房價卻仍是一塊價值“洼地”。

長沙新峰地產研究院的數據顯示，到2008年底，長沙市商品住宅的均價僅為3392元/平米。之后，長沙房價開始持續(xù)上漲，到2013年底達到最高點6259元/平方米。隨后便開始一路下跌，2014年底的均價約5844元/平米，遠遠低于中部地區(qū)武漢、南昌、鄭州、太原、合肥5個省會城市，也落后于國內70個大中城市。

“華遠給長沙項目不僅帶來了技術、資金、人才和管理等方面的支持，也為長沙樓市品質的大幅提升做出過貢獻。但受低房價的拖累，占據繁華地段的華遠·華中心項目，雖擁有完全可與一線城市比肩的高端品質，卻在長沙賣不出價，這不得不令人深思。”來自深圳的地產資深策劃人邰貴軍感慨道。

市場觀察人士表示，由于樓市長期無法提振，部分外來開發(fā)商和民企已經開始看空后市，甚至正在逐步退出長沙市場。

巨大庫存讓市場供需失衡

“開發(fā)商想把房子變成錢，而不是把錢變成房子。”長沙市房地產開發(fā)協(xié)會副秘書長歐陽學海認為，樓市存量依然巨大，長沙房地產開發(fā)商多忙于去化跑量、回籠資金，投資意愿和新開工意愿并不強烈。

長沙市房地產開發(fā)預警預報信息系統(tǒng)數據顯示，截至2015年4月，長沙市本年的房屋施工面積達到了8992.47萬平方米，長沙樓市去化周期預計至少還需要19.4個月。

最近，湖南中原研究中心發(fā)布的《2015年1—11月長沙樓市總結研究報告》指出，經過半年多消化，長沙市場存量得到較大化解——截至2015年11月底，新建商品住宅存量1270萬平米，去化周期縮短為10個月。

“目前相應機構的數據是指長沙已辦了預售證的存量。就像是擺在貨架上沒有賣出的貨，還沒算庫房里的。”歐陽學海表示，目前長沙市項目建到10層辦理完預售許可證才納入存量統(tǒng)計，“但已經建到了10層以上、尚未辦理預售許可證的，也應該算存量”。

巨大的庫存已經讓長沙樓市供需失衡，而一種頗有本地色彩的“公務員小區(qū)”更讓當地商品房銷售備受煎熬。

一位長沙房地產人士透露，以“公務員小區(qū)”為代表的定向商品房開發(fā)，在滿足了一部分群體的利益的同時，也使得相當一部分購房者的有效需求被非正常分流，影響到市場購買的積極性。在長沙，省政府、市政府、區(qū)政府都進行過大搬遷。為解決公務員的上班距離問題，從2000年開始，省、市、區(qū)各級黨政部門“公務員小區(qū)”不斷出現(xiàn)。這些小區(qū)表面上是市場開發(fā)，但實際上是假借市場化的模式，指定開發(fā)商，指定價格。

以“公務員小區(qū)”為代表的定向商品房開發(fā)，在當地已是大行其道。一些國有企事業(yè)單位也借搬遷之機，聯(lián)手開發(fā)商拿地定向開發(fā)商品住宅，有的甚至是由本單位直接注冊房地產開發(fā)公司，尋求各種渠道，以量身定做的方式摘牌土地。

一位在事業(yè)單位上班的長沙本地人告訴記者，自己在單位附近有一套“分配”的房子，另外在外來房企開發(fā)的某樓盤處還有一套住宅。此前有媒體報道稱，有的項目僅憑一張設計圖紙，就以低于周邊市場價一兩千元以上的單價，面向本系統(tǒng)或單位職工集資，緩解開發(fā)商融資難題。由于有價格上的明顯優(yōu)勢，不少有房的公務員或單位職工甚至以10萬至20萬元的價格將指標倒賣。

“本來這一部分有購買力的群體，可以到市場上購買商品房，拉動住房消費。”在長沙進行房地產開發(fā)的申先生曾向媒體大倒苦水，而現(xiàn)在來看，“外來開發(fā)商在長沙市場真是苦不堪言。”

備注：數據僅供參考，不作為投資依據。