去庫(kù)存周期高達(dá)24個(gè)月 沈陽(yáng)樓市有量無(wú)價(jià)如何破

2015年的樓市，一線城市高歌猛進(jìn)，二線城市分化加劇。不同的城市房?jī)r(jià)同比漲跌差異更為明顯。在沈陽(yáng)，開發(fā)商正為有量無(wú)價(jià)而苦惱。未來(lái)，進(jìn)駐這座城市的開發(fā)商，究竟有哪些途徑可以消化掉巨量庫(kù)存？政策的調(diào)整和傾斜，又能否讓這座城市重新成為房企利潤(rùn)的增長(zhǎng)點(diǎn)？在蘇州，房?jī)r(jià)在11月環(huán)比上漲2.81%，超越北上廣深占據(jù)首位，品牌房企紛紛進(jìn)駐蘇州。這是否意味著蘇州樓市進(jìn)入上升通道？蘇州樓市又能否成為開發(fā)商的掘金之地？

相對(duì)三四線城市的巨大庫(kù)存，沈陽(yáng)這座超大型二線城市，按理說(shuō)應(yīng)是房企們的必爭(zhēng)之地，但現(xiàn)實(shí)卻并不樂(lè)觀。當(dāng)?shù)匾晃徊俦P手對(duì)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者直言，“只有銷量，沒(méi)有利潤(rùn)”。

只有銷量沒(méi)有利潤(rùn)？

克而瑞沈陽(yáng)機(jī)構(gòu)提供的數(shù)據(jù)顯示，2015年11月份商品住宅市場(chǎng)存量2948.76萬(wàn)平方米，商品住宅（不含政策性用房）可售面積消化周期為24個(gè)月。庫(kù)存消化周期一般12個(gè)月左右較為平衡，高于18個(gè)月說(shuō)明供過(guò)于求，低于6個(gè)月則為供不應(yīng)求。

沈陽(yáng)一項(xiàng)目的營(yíng)銷總監(jiān)在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)表示，沈陽(yáng)的房地產(chǎn)市場(chǎng)目前仍沒(méi)有回暖跡象，去年主要以降價(jià)贏得市場(chǎng)，但是并不能以價(jià)換量。今年降價(jià)不是開發(fā)商主要的策略，雖然也有樓盤價(jià)格下調(diào)，但更多開發(fā)商是用“分期首付”“零首付”“先租后買”的方式去降低門檻跑量，一些小的開發(fā)企業(yè)很難生存下去。

克而瑞沈陽(yáng)機(jī)構(gòu)提供的數(shù)據(jù)顯示，沈陽(yáng)市2014年全年商品住宅的總成交面積為1093萬(wàn)平方米，成交均價(jià)為6550元/平方米；截至2015年12月16日商品住宅的總成交面積為1203萬(wàn)平方米，成交均價(jià)為6453元/平方米。相比去年，今年量增價(jià)跌，目前市場(chǎng)供需比為0.97。

香港聯(lián)祥地產(chǎn)董事總經(jīng)理杜宏鵬表示，目前沈陽(yáng)房產(chǎn)市場(chǎng)的表現(xiàn)，仍不是很理想，眼下進(jìn)入傳統(tǒng)的冬季淡季，市場(chǎng)壓力還是比較大。價(jià)格相較于去年沒(méi)有提高，從各開發(fā)商表現(xiàn)來(lái)看，標(biāo)桿房企占比越來(lái)越大，市場(chǎng)集約化更明顯。今年市場(chǎng)的供應(yīng)量比較大，供求關(guān)系仍然較為失衡。

造成庫(kù)存高企的原因，早在去年5月22日，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》發(fā)表了《只有銷量沒(méi)有利潤(rùn)？沈陽(yáng)樓市隱現(xiàn)全運(yùn)會(huì)“后遺癥”》，詳盡報(bào)道了沈北新區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)進(jìn)入了“快車道”，以及全運(yùn)會(huì)讓渾南新區(qū)的土地提前透支。拿地的房企將項(xiàng)目集中入市，造成了市場(chǎng)供大于求。

在高庫(kù)存的大背景下，開發(fā)商拿地意愿降低，政府層面也在控制土地出讓。

上述營(yíng)銷總監(jiān)表示，從土地市場(chǎng)來(lái)看，今年沈陽(yáng)土地供應(yīng)量比較少，企業(yè)拿地積極性同樣不高，即便是拿地的企業(yè)，也是品牌企業(yè)，小開發(fā)商基本上不拿地。土地供應(yīng)量在下降。

整理克而瑞提供的沈陽(yáng)市近3年的土地出讓數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，土地成交逐年遞減，2013年沈陽(yáng)市土地成交372幅，成交占地面積2156萬(wàn)方，成交總金額516億元；2014年沈陽(yáng)市土地成交213幅，成交占地面積1078萬(wàn)方，成交總金額229億元；2015年截至12月16日，沈陽(yáng)市土地成交142幅，成交占地面積649萬(wàn)方，成交總金額111億元。

沈政辦發(fā)〔2015〕63號(hào)《沈陽(yáng)市人民政府辦公廳關(guān)于做好商品房促銷工作的通知》指出，對(duì)已出讓但至今未按期交付土地的地塊，各區(qū)、縣（市）政府要切實(shí)做好征地等工作，保證于2015年底前交付凈地。對(duì)住房供應(yīng)明顯偏多、去化周期未達(dá)到合理區(qū)間，或在建住宅用地規(guī)模過(guò)大的區(qū)、縣（市）暫停計(jì)劃供應(yīng)。

高庫(kù)存下出路在哪兒

杜宏鵬表示，沈陽(yáng)一些局部區(qū)域，由于動(dòng)遷帶來(lái)的剛性需求由政府采購(gòu)，這緩解了一些板塊很大的壓力。

上述通知也指出，沈陽(yáng)市棚戶區(qū)改造和舊城區(qū)改建項(xiàng)目一律采用貨幣化補(bǔ)償或以政府團(tuán)購(gòu)商品住房、搭建服務(wù)平臺(tái)組織居民自主購(gòu)房等方式安置，打通回遷安置和消化存量商品住房之間的通道。

杜宏鵬認(rèn)為，市內(nèi)的棚戶區(qū)改造、農(nóng)村的城鎮(zhèn)化、農(nóng)民工進(jìn)城買房，短期內(nèi)都有利于沈陽(yáng)的庫(kù)存壓力的緩解。中期來(lái)講，大沈陽(yáng)經(jīng)濟(jì)區(qū)的發(fā)展，輻射到周邊城市，形成農(nóng)村人口進(jìn)入周邊城市，周邊城市人口流入沈陽(yáng)的良性循環(huán)，對(duì)沈陽(yáng)樓市有較大幫助。長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)說(shuō)，遼寧經(jīng)濟(jì)的振興，帶來(lái)購(gòu)買力的提升和信心的恢復(fù)，這對(duì)剛需入市帶來(lái)很大的支撐，但前提是經(jīng)濟(jì)的好轉(zhuǎn)。

2010年4月，經(jīng)國(guó)務(wù)院同意，國(guó)家發(fā)改委正式批復(fù)沈陽(yáng)經(jīng)濟(jì)區(qū)為國(guó)家新型工業(yè)化綜合配套改革試驗(yàn)區(qū)。沈陽(yáng)經(jīng)濟(jì)區(qū)是以沈陽(yáng)市為中心，在半徑百公里范圍內(nèi)，涵蓋沈陽(yáng)、鞍山、撫順、本溪、營(yíng)口、阜新、遼陽(yáng)、鐵嶺8個(gè)省轄市的新興經(jīng)濟(jì)體。遼寧省提出，到2020年沈陽(yáng)經(jīng)濟(jì)區(qū)將基本實(shí)現(xiàn)區(qū)域經(jīng)濟(jì)一體化，綜合實(shí)力達(dá)到中等發(fā)達(dá)國(guó)家水平，成為東北亞地區(qū)重要的經(jīng)濟(jì)中心。

國(guó)務(wù)院去年8月份印發(fā)了《國(guó)務(wù)院關(guān)于近期支持東北振興若干重大政策舉措的意見》，意見指出，要結(jié)合新形勢(shì)、新要求，強(qiáng)化政策支持，創(chuàng)造良好政策環(huán)境，加大工作力度，確保各項(xiàng)政策措施落實(shí)到位。

中國(guó)城市經(jīng)濟(jì)學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)牛鳳瑞認(rèn)為老工業(yè)基地的振興，宏觀政策的松綁，對(duì)住房消費(fèi)的扶持，都會(huì)有利于沈陽(yáng)樓市去化。沈陽(yáng)在東北地區(qū)來(lái)說(shuō)，還是處于極化階段的城市，人口還在增加，但外來(lái)人口進(jìn)駐數(shù)量，仍要取決于沈陽(yáng)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。