松綁房企發(fā)債融資？發(fā)改委：目前不支持商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目

原本是支持“優(yōu)質(zhì)企業(yè)發(fā)債”，結(jié)果被引向“房地產(chǎn)松綁”話題。

受其影響，12月13日，A股市場(chǎng)房地產(chǎn)、家電、建材等板塊紛紛飄紅，個(gè)股方面，藍(lán)光發(fā)展?jié)q停，南山控股漲9.87%、天津松江、中南建設(shè)、信達(dá)地產(chǎn)、廣宇發(fā)展、保利地產(chǎn)等都有不同程度漲幅。。

雖然國(guó)家發(fā)改委主管媒體馬上“澄清”：企業(yè)債券目前不支持商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，但房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士大多認(rèn)為，此次發(fā)債擴(kuò)容讓整個(gè)市場(chǎng)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的預(yù)期轉(zhuǎn)暖。

房地產(chǎn)調(diào)控政策沒變

2018年12月12日，國(guó)家發(fā)改委網(wǎng)站上發(fā)布了《關(guān)于支持優(yōu)質(zhì)企業(yè)直接融資進(jìn)一步增強(qiáng)企業(yè)債券服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)能力的通知》（發(fā)改財(cái)金〔2018〕1806號(hào)）。

《通知》指出，支持信用優(yōu)良、經(jīng)營(yíng)穩(wěn)健、對(duì)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型升級(jí)或區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展具有引領(lǐng)作用的優(yōu)質(zhì)企業(yè)發(fā)行企業(yè)債券。符合條件的企業(yè)申報(bào)發(fā)行優(yōu)質(zhì)企業(yè)債券，實(shí)行“一次核準(zhǔn)額度、分期自主發(fā)行”的發(fā)行管理方式。而優(yōu)質(zhì)企業(yè)經(jīng)營(yíng)財(cái)務(wù)指標(biāo)參考標(biāo)準(zhǔn)中明確符合一定條件的建筑業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)企業(yè)亦屬于優(yōu)質(zhì)企業(yè)范疇。

《通知》一公布，立即被一些專家和媒體解讀為，發(fā)改委“松綁”優(yōu)質(zhì)房企發(fā)債融資。

但國(guó)家發(fā)改委參與撰寫文件的不具名權(quán)威人士并不認(rèn)同“松綁”一說。

這位人士告訴記者，按照中央關(guān)于房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制建設(shè)的精神，目前企業(yè)債券只支持棚改、保障性住房、租賃住房等有限領(lǐng)域的項(xiàng)目，不支持商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目。國(guó)家發(fā)改委支持優(yōu)質(zhì)企業(yè)直接融資的通知中提到的房地產(chǎn)業(yè)定義非常廣，包括棚改、保障性住房、租賃住房等。這幾年企業(yè)債券在貫徹執(zhí)行國(guó)家房地產(chǎn)調(diào)控方面的政策沒有變化。

事實(shí)上，“發(fā)改委政策一直是限制商業(yè)性房地產(chǎn)融資，只放行保障房、棚戶區(qū)、租賃等房地產(chǎn)開發(fā)。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉說。

為什么“房地產(chǎn)松綁”話題如此火熱，顯而易見，一是“房地產(chǎn)依賴癥”入病太久，二是因?yàn)闃鞘姓娴?ldquo;入冬”了。

記者注意到，中金公司有研究員表示：“明年房地產(chǎn)投資下降或拖累經(jīng)濟(jì)，政策調(diào)整宜早不宜遲。”

中金報(bào)告稱，經(jīng)歷兩年高于預(yù)期的增長(zhǎng)后，預(yù)計(jì)2019年中國(guó)房地產(chǎn)投資可能下降5%至10%之間。地產(chǎn)投資和銷售放緩會(huì)直接拖累GDP增速，也會(huì)間接影響總需求增長(zhǎng)。樓市需求及開發(fā)商融資相關(guān)政策亟需調(diào)整，宜早不宜遲。

報(bào)告認(rèn)為，地產(chǎn)投資放緩對(duì)2019年名義GDP增速的拖累可能達(dá)到1.2個(gè)百分點(diǎn)，而同期地產(chǎn)相關(guān)服務(wù)業(yè)對(duì)名義GDP增速的貢獻(xiàn)也可能減少0.3-0.4個(gè)百分點(diǎn)。

市場(chǎng)對(duì)地產(chǎn)行業(yè)預(yù)期轉(zhuǎn)暖

其實(shí)，客觀來看“優(yōu)質(zhì)企業(yè)發(fā)債”的舉措，還是有相當(dāng)?shù)牧咙c(diǎn)。此次發(fā)債擴(kuò)容讓整個(gè)市場(chǎng)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的預(yù)期轉(zhuǎn)暖。

“企業(yè)債發(fā)行主體擴(kuò)容至優(yōu)質(zhì)房企（包括優(yōu)質(zhì)民營(yíng)房企），資金端逐步改善、融資集中度有望進(jìn)一步提升。”華創(chuàng)證券地產(chǎn)首席分析師袁豪說，雖然本次新規(guī)設(shè)置募集資金禁止投向房地產(chǎn)的負(fù)面清單，但可用于投長(zhǎng)租、保障房等政府倡導(dǎo)項(xiàng)目。

“本次新規(guī)允許使用募集資金用于補(bǔ)充營(yíng)運(yùn)資金的比例從此前的40%提升至50%，對(duì)于優(yōu)質(zhì)房企而言新增了融資渠道，更利于龍頭房企融資集中度進(jìn)一步提升。”袁豪說。

民生證券分析師也認(rèn)為，本次融資新政雖然直接受益的主體有限，但是發(fā)債標(biāo)準(zhǔn)空間較大，潛在房企受益者包含了50強(qiáng)房企中的大多數(shù)。

“我們可以看到新政對(duì)于優(yōu)質(zhì)地產(chǎn)公司的融資端減壓。實(shí)際上，政策的基調(diào)一直是幫助優(yōu)質(zhì)的發(fā)債主體，控制行業(yè)總的信用風(fēng)險(xiǎn)。結(jié)合未來2019年的償付高峰期，此次新政的推出一定程度上反映了監(jiān)管的支持。”民生證券分析師楊柳說。

中國(guó)指數(shù)研究院分析師也向記者表示，按照通知要求，大型房企將獲得更多支持。

據(jù)分析，目前資產(chǎn)總額1500億以上且營(yíng)業(yè)總收入300億以上的上市企業(yè)28家。按照發(fā)改委的“申報(bào)企業(yè)原則上應(yīng)同時(shí)滿足該兩項(xiàng)指標(biāo)”的要求，滿足條件的房企28家，從上市房企資產(chǎn)總額及營(yíng)收的增速來看，預(yù)計(jì)年底有35-40家房企滿足要求。

華夏幸福董秘辦負(fù)責(zé)人表示，發(fā)改委支持優(yōu)質(zhì)企業(yè)直接融資的政策，有利于提振實(shí)體經(jīng)濟(jì)的信心，作為目前A股地產(chǎn)板塊7家符合優(yōu)質(zhì)企業(yè)條件之一的上市公司，新政將有利于進(jìn)一步改善公司債務(wù)結(jié)構(gòu)，滿足業(yè)務(wù)發(fā)展的資金需求。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。