專家在滬探討以公共交通為導(dǎo)向的城市開發(fā)

新華網(wǎng)上海11月11日電（梁志超）在當(dāng)前形勢下房企如何尋找新的發(fā)展方向？日前在滬舉辦的易居論壇上，來自全國軌道交通企業(yè)、房地產(chǎn)開發(fā)商和行業(yè)專家認(rèn)為，房企與地鐵公司的合作正在成為TOD（以公共交通為導(dǎo)向的開發(fā)）的主流開發(fā)模式，TOD 項(xiàng)目將成為城市亮點(diǎn)。

據(jù)介紹，TOD是以公共交通為導(dǎo)向的開發(fā)，在規(guī)劃一個居民區(qū)或者商業(yè)區(qū)時，使公共交通的效用最大化的一種規(guī)劃設(shè)計(jì)方式。上海易居房地產(chǎn)研究院院長、華東師范大學(xué)終身教授張永岳指出，中國經(jīng)濟(jì)正在面臨外部挑戰(zhàn)和轉(zhuǎn)型壓力，新形勢下要求房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行多元化的戰(zhàn)略思考，特別是積極探索TOD等細(xì)分領(lǐng)域。

申通地鐵資產(chǎn)管理有限公司總經(jīng)理莊巍認(rèn)為， TOD是一種圍繞站點(diǎn)步行范圍的高密度與復(fù)合化開發(fā)，具有高強(qiáng)度、高密度的多樣土地使用和多樣的土地所有者進(jìn)行的特定開發(fā)，人們能夠在步行范圍內(nèi)解決一切生活所需。由于過去房地產(chǎn)市場的爆發(fā)式的增長，人們對產(chǎn)品的關(guān)注度不夠高，現(xiàn)在房地產(chǎn)正在逐步回歸健康，人們對產(chǎn)品的好壞愈加重視，TOD將迎來發(fā)展機(jī)遇。

上海易居房地產(chǎn)研究院院長助理崔霽提出，TOD已成為房地產(chǎn)行業(yè)新蛋糕，各大房企積極布局，但行業(yè)格局尚未形成。一是TOD開發(fā)對房企來說是一種新的土地獲取方式，通過與軌道交通企業(yè)股權(quán)合作進(jìn)行共同開發(fā)；二是隨著未來各地軌道交通建設(shè)的加快，預(yù)計(jì)將有大量土地來平衡建設(shè)或運(yùn)營資金，TOD發(fā)展空間巨大；三是當(dāng)前全國性房企進(jìn)入TOD領(lǐng)域的不足十家，行業(yè)格局尚未形成，企業(yè)發(fā)展想象空間大。

綠城楊柳郡集團(tuán)總經(jīng)理顧建明認(rèn)為，TOD 項(xiàng)目的特點(diǎn)體現(xiàn)為復(fù)合開發(fā)，單一企業(yè)難以獨(dú)立完成。對地鐵公司來說，與房企合作既可以發(fā)揮其對車輛基地工藝開發(fā)的專業(yè)能力，又可以借助品牌開發(fā)商，對房地產(chǎn)物業(yè)開展市場研判、專業(yè)策劃、規(guī)劃設(shè)計(jì)、品質(zhì)營造等工作，提升項(xiàng)目的溢價能力。對于房企來說，這類車輛基地開發(fā)項(xiàng)目建筑面積一般在50萬平方米以上且有站點(diǎn)配套，是市場上難得的稀缺土地，可藉以打造豐富的物業(yè)產(chǎn)品。

碧桂園集團(tuán)莞深區(qū)域助理總裁郭晉杰認(rèn)為，房地產(chǎn)企業(yè)和地鐵公司合作開發(fā)是房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)入 TOD 最核心的路徑，但合作開發(fā)中也存在著一些門檻。TOD 項(xiàng)目是一種跨界發(fā)展，其結(jié)合了房地產(chǎn)和軌道交通兩個方面，在技術(shù)層面、管理層面、開發(fā)理念上均需要融合。但當(dāng)前我國 TOD 開發(fā)仍以國企合作為主，民企與國企之間進(jìn)行合作，尚存在“玻璃門”，如何建立一個良好的市場機(jī)制是關(guān)鍵。

崔霽對此表示，房企參與 TOD 開發(fā)主要有三大模式：一是房企自身創(chuàng)建軌道資源，如綠地建立地鐵投資發(fā)展公司，在全國多地進(jìn)行地鐵開發(fā)，獲取軌道物業(yè)開發(fā)權(quán)；二是聯(lián)姻具有軌道資源優(yōu)勢的企業(yè)，獲取優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目與土地；三是通過市場化招拍掛獲取與軌交站點(diǎn)有關(guān)的土地，進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)。三種模式中房企與地鐵公司合作開發(fā)將成為TOD的主流開發(fā)模式。

華發(fā)股份華東區(qū)副董事長張正林表示，TOD項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)成為城市亮點(diǎn)、城市樣板與城市標(biāo)桿。一個有品質(zhì)的TOD項(xiàng)目是能夠帶動周邊區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展，經(jīng)濟(jì)效益與社會效益雙豐收。TOD 項(xiàng)目品質(zhì)的提升則需要結(jié)合一體化設(shè)計(jì)、土地提前規(guī)劃、企業(yè)專業(yè)積累、加強(qiáng)前瞻性研究四個方面著手，貫徹軌道上的城市開發(fā)理念，統(tǒng)籌規(guī)劃、綜合開發(fā)，從城市角度考慮形態(tài)外觀，業(yè)態(tài)豐富化、多元化和科技化，并體驗(yàn)感強(qiáng)，交通有機(jī)結(jié)合，真正實(shí)現(xiàn)TOD發(fā)展。

上海易居房地產(chǎn)研究院副院長楊紅旭表示，目前我國房地產(chǎn)行業(yè)形勢嚴(yán)峻，但多元化發(fā)展可以熨平市場周期，可以使企業(yè)發(fā)展更加從容，房企應(yīng)向新方向積極探索謀求突圍。

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