2016年樓市前瞻：分化嚴(yán)重 一線城市飆漲

中國經(jīng)濟(jì)進(jìn)入L型狀態(tài)

經(jīng)濟(jì)學(xué)家最近預(yù)計(jì)，中國至少要到2018年才能扭轉(zhuǎn)下行趨勢，即至少明后兩年還要持續(xù)經(jīng)濟(jì)增速調(diào)整。彭博新聞社最近調(diào)查12位經(jīng)濟(jì)學(xué)家的預(yù)測結(jié)果顯示，6人都預(yù)計(jì)2018年會是中國經(jīng)濟(jì)走勢的轉(zhuǎn)折點(diǎn)，另有5人預(yù)計(jì)要到2019年或者更久之后才會轉(zhuǎn)向。這意味著，中國政府要保住“十三五”經(jīng)濟(jì)增長底線還面臨挑戰(zhàn)。上月中國國家主席習(xí)近平表示，從到2020年GDP翻一番的目標(biāo)看，2016年至2020年經(jīng)濟(jì)年均增長至少要達(dá)到6.5%。

中國統(tǒng)計(jì)局公布的今年第三季度GDP同比增速為6.9%，前兩季度均為7%。三季度增速創(chuàng)2009年一季度以來新低，增速仍高于此前分析師預(yù)期。一些投資者對數(shù)據(jù)仍有懷疑。此前華爾街見聞文章提到，有研究人士指出，在9月固定資產(chǎn)投資和工業(yè)產(chǎn)出數(shù)據(jù)雙雙大幅放緩的背景下，三季度GDP超預(yù)期令人意外。

上述調(diào)查還顯示，經(jīng)濟(jì)學(xué)家認(rèn)為，中國的PPI和固定資產(chǎn)投資也還會經(jīng)歷一段低谷。約64%的受訪者預(yù)計(jì)，已經(jīng)連續(xù)45個月增長下滑的PPI要到2018年才能止跌回升。42%的受訪者預(yù)計(jì)，固定資產(chǎn)投資到2018年才會恢復(fù)升勢，另有同樣比例的受訪者預(yù)計(jì)得到2019年。

全球經(jīng)濟(jì)與金融分析機(jī)構(gòu)RoubiniGlobalEconomicsLLC駐新加坡的經(jīng)濟(jì)學(xué)家DailiWang表示，其對中國經(jīng)濟(jì)走勢拐點(diǎn)的預(yù)測是基于2018年推行市場改革，反復(fù)是衡量改革反對力量的晴雨表，2017-18年的中央政治局委員換屆應(yīng)該是鞏固當(dāng)前領(lǐng)導(dǎo)者力量的臨門一腳。

與這些經(jīng)濟(jì)學(xué)家相比，國內(nèi)分析人士并沒有更樂觀，也預(yù)計(jì)中國經(jīng)濟(jì)增速換擋會持續(xù)相當(dāng)一段時間。國泰君安證券首席宏觀分析師任澤平本月初發(fā)表前瞻研判認(rèn)為，未來中國經(jīng)濟(jì)是L型，L型會有三到五年，目前還沒到談復(fù)蘇的時候。任澤平也在本月初提及，政策方面尚未滿足需要的政治經(jīng)濟(jì)條件。其認(rèn)為，現(xiàn)在中國已經(jīng)進(jìn)入政策落地試點(diǎn)期，當(dāng)然離大規(guī)模的攻堅(jiān)期還需要政治經(jīng)濟(jì)條件，大致在明年，最晚2017年開始出現(xiàn)。屆時將決定未來五到十年，甚至三十年的制度基礎(chǔ)。

和經(jīng)濟(jì)的持續(xù)低迷相比，中國樓市呈現(xiàn)出冰火兩重的分化景象。而地產(chǎn)行業(yè)在十年間一直是中國經(jīng)濟(jì)的支柱行業(yè)。或許冰火兩重的地產(chǎn)現(xiàn)象，會對經(jīng)濟(jì)低迷產(chǎn)生局部提振作用。

2015年樓市，分化嚴(yán)重

2015的中國樓市，分化現(xiàn)象極為嚴(yán)重。從數(shù)據(jù)上看，1-10月，全國新建商品住宅銷售面積同比增長7.9%，北京、上海、廣州、深圳四大一線城市新房銷售面積的漲幅高達(dá)52%，而同期40大重點(diǎn)城市漲幅為23%。這僅僅體現(xiàn)了優(yōu)質(zhì)城市的房地產(chǎn)市場在復(fù)蘇，而對廣大三四線城市，人口甚至出現(xiàn)了負(fù)增長，對中央要求的去庫存，即便有銀行信貸政策和行政手段干預(yù)，大形勢依然沒有轉(zhuǎn)機(jī)。而北京、上海、深圳，由于新房庫存壓力小而人口增長快，供小于求而使得量價齊漲。

本輪大城市樓市回暖，而一線城市房價繼續(xù)飆升，是政策刺激的結(jié)果。2014年出現(xiàn)了2008年以來第一次銷量下滑，因此在政策層面出現(xiàn)了限購令解除、二套房貸款松動，連續(xù)降息的手段。2015年3月初的政府工作報告中，提出“支持居民自住和改善性住房需求”，去掉了“抑制投機(jī)投資性需求”的表述。表明了中央既鼓勵住房消費(fèi)，又不提抑制投機(jī)投資。這種態(tài)度僅僅在2009年出現(xiàn)過。

3月底“330新政”出臺，降低二套房首付比例至四成，同時把二手房營業(yè)稅免征時間從5年下調(diào)至2年。“330新政”對一線城市，供求關(guān)系依然有利于賣方的北京上海一線城市有顯著利好，而對三四線城市影響甚微，甚至讓消費(fèi)能力的人繼續(xù)離開三四線城市，而扎堆到一線城市的核心區(qū)域，大大推高了北京、上海、深圳核心區(qū)的房價，在這些城市，單價10萬元甚至20萬以上的房產(chǎn)項(xiàng)目已經(jīng)不是新聞。二手房市場反應(yīng)更加靈敏，以深圳表現(xiàn)最為例，11月二手房價的同比漲幅已經(jīng)超過50%。而京滬深三地今年二手住宅成交量預(yù)計(jì)能達(dá)到去年的2倍。

5次降息4次降準(zhǔn)之后，2015版“930”出臺——對非限購城市首付比例從30%下調(diào)至25%。但因?yàn)檫@個政策對限購的一線城市并不適用，“新930”政策也未能改變?nèi)木€樓市整體低迷的局面。預(yù)計(jì)到年底時，全國新建住宅銷售面積年度增幅為6.5%，其中40位重點(diǎn)城市增長20%，而40城市以外的發(fā)展中地區(qū)年增幅僅為3%。

2016年，大城市全面企穩(wěn)

高盛投資研究部房地產(chǎn)行業(yè)分析師王逸12日在上海出席“高盛2015年大中華區(qū)峰會”時表示，房地產(chǎn)投資的持續(xù)減速以及土地出讓/新開工的同比下滑支撐了該機(jī)構(gòu)對于2016年房價持穩(wěn)前景的信心。今年前8個月的新開工面積/銷售面積之比降至6年低點(diǎn)，這應(yīng)該支撐房地產(chǎn)價格在今年年內(nèi)以及明年穩(wěn)步回升。

“近期A股市場震蕩、人民幣突然貶值以及經(jīng)濟(jì)走勢疲弱再度導(dǎo)致房地產(chǎn)股遭到拋售，推動我們研究范圍內(nèi)海外上市股票估值降至周期低點(diǎn)。”王逸稱。

但是，王逸也表示，中國房地產(chǎn)市場目前的供應(yīng)面收縮已達(dá)到創(chuàng)紀(jì)錄的水平：住宅土地出讓繼2014年同比下滑34%之后，今年前8個月同比收縮了41%，大約相當(dāng)于過去五年均值的一半；同樣地，新開工面積繼2014年同比下滑11%之后，今年前8個月收縮了17%。而另一方面，由于降息和政府放松了住房抵押貸款限制，今年前8個月交易量同比上升了7%。因此，各線城市的房地產(chǎn)庫存均呈下降走勢。

房地產(chǎn)投資的持續(xù)減速以及土地出讓/新開工的同比下滑支撐了2016年房價持穩(wěn)前景的信心。2015年前8個月中，全國房地產(chǎn)交易量同比上升了7%，而且各線城市均呈普遍回升之勢。年初至今，曾在2014年經(jīng)歷最大降幅的“一線城市”以及“其他二線城市”均實(shí)現(xiàn)了最強(qiáng)勁的交易量復(fù)蘇。

另一方面，投資活動在2014年放緩之后依舊非常疲弱。繼2014年雙雙下滑之后，今年前8個月的土地出讓交易量同比下降41%，新開工同比下降17%。因此，今年前8個月的新開工面積/銷售面積之比降至6年低點(diǎn)，高盛認(rèn)為這應(yīng)該支撐房地產(chǎn)價格在今年年內(nèi)以及明年穩(wěn)步回升。

2016年全國樓市依然會在艱難的去庫存過程中，但顯然，發(fā)達(dá)城市已率先復(fù)蘇。除一線城市的房價保持2015的高漲幅外，二線城市核心區(qū)域?qū)^續(xù)帶動整體房價的上漲。這些城市的共同特點(diǎn)是基本面良好，新房存量低，人口增長穩(wěn)定且年齡結(jié)構(gòu)合理，二手市場發(fā)展成熟。二胎政策對二線城市的利好也將比一線城市明顯。排名前50-60位的重點(diǎn)城市，這些城市樓市已率先企穩(wěn)，對開發(fā)商而言，預(yù)期明年大型房企銷售規(guī)模有望繼續(xù)提升。

一線城市仍將繼續(xù)領(lǐng)跑全國樓市，無論是短期還是長遠(yuǎn)角度考慮，一線城市由于人口增長提供的穩(wěn)定住房需求，同時土地供應(yīng)有限，未來樓市表現(xiàn)仍將好于中小城市。

以一線城市北京為例，2015年北京單價十萬元以上高端住宅成交爆發(fā)，簽約套數(shù)達(dá)到了225套，而在2014年全年，北京僅成交24套。位于西三環(huán)邊的葛洲壩龍湖西宸原著項(xiàng)目，屬于典型的一線城市、核心區(qū)域、別墅稀缺產(chǎn)品，也是率先銷售證拿到25萬元/平米的豪宅項(xiàng)目。該項(xiàng)目全年簽約額預(yù)計(jì)達(dá)到30億元，是2015年新盤中最為搶眼的地產(chǎn)項(xiàng)目之一。

今年截至目前，北京土地市場成交100宗地塊，合計(jì)成交金額高達(dá)1920.77億元，突破了2014年全年創(chuàng)造的1916.9億元的歷史年度紀(jì)錄。由于土地市場的火熱，讓冬季房產(chǎn)并不安靜。仍以西宸原著為例，這個項(xiàng)目在12月加推了220平米平層產(chǎn)品。由于北京地價的高漲，導(dǎo)致開發(fā)商控總價的思路明確，戶型面積在200平米以上的舒適類產(chǎn)品顯得越發(fā)稀缺。開發(fā)商在冬季加推產(chǎn)品，思路依然是——一線城市，核心區(qū)域，稀缺產(chǎn)品，高售價，會有眾多買家青睞，這個特點(diǎn)在2016年會越發(fā)突出。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。