分析人士：房地產(chǎn)對螺紋鋼需求和價格的影響

通過觀察房地產(chǎn)主要指標(biāo)測試結(jié)果，確定各指標(biāo)之間的領(lǐng)先和滯后期數(shù)以及相關(guān)性，對比供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革前后的鋼鐵行業(yè)數(shù)據(jù)，來判斷房地產(chǎn)行業(yè)指標(biāo)和螺紋鋼需求之間的關(guān)系，以及兩者可能發(fā)生的變化。

　　1、房地產(chǎn)開發(fā)投資完成額

　　房地產(chǎn)開發(fā)投資完成額，是以貨幣形式表現(xiàn)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)(單位)在一定時期內(nèi)，進行房屋建設(shè)及土地開發(fā)所完成的工作量和有關(guān)費用的總稱。一般來說，很多人喜歡用房地產(chǎn)開發(fā)投資完成額來判斷目前房地產(chǎn)行業(yè)的景氣程度，認(rèn)為這是一個領(lǐng)先指標(biāo)且引領(lǐng)螺紋鋼的需求。

　　不過，通過房地產(chǎn)主要指標(biāo)測試結(jié)果可以發(fā)現(xiàn)，無論是在供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革之前還是之后，房地產(chǎn)開發(fā)投資完成額都滯后于螺紋鋼的表觀消費量1—3個月，同樣滯后于螺紋鋼價格1—2個月，并不是螺紋鋼消費需求和價格的領(lǐng)先指標(biāo)。主要原因在于，房地產(chǎn)不是螺紋鋼的唯一下游，其中基建需求也是很重要的一部分?；ň哂心嬷芷谛?，在2011年和2015年房地產(chǎn)投資低迷的時候，基建投資增速帶動了螺紋鋼的消費需求和價格。因此，從指標(biāo)的解釋力度來看，房地產(chǎn)開發(fā)投資完成額目前不是一個好的判斷指標(biāo)，還要結(jié)合基建等其他下游需求情況一同判斷螺紋鋼需求和價格走向。

　　2、商品房銷售面積

　　商品房銷售面積，是報告期已竣工的房屋面積中，已正式交付給購房者或已簽訂(正式)銷售合同的商品房面積。不包括已簽訂預(yù)售合同正在建設(shè)的商品房面積，包括報告期或報告期以前簽訂預(yù)售合同，在報告期已竣工的商品房面積。

　　從以上測試結(jié)果來看，無論是否包括鋼鐵行業(yè)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革之后的數(shù)據(jù)，商品房銷售面積均領(lǐng)先于螺紋鋼的消費需求。在供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革之前，螺紋鋼的表觀消費量和領(lǐng)先2—3個月商品房銷售面積指標(biāo)的相關(guān)系數(shù)均在65%以上，具備較強的正相關(guān)性。在樣本包括了供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革之后的數(shù)據(jù)時，測試結(jié)果顯示，領(lǐng)先2—3個月的商品房銷售指標(biāo)和螺紋鋼需求的相關(guān)性有所減弱，從65%以上減弱到45%左右，說明房地產(chǎn)的影響因素在供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革之后有所減弱，而供給端的影響因素在擴張。目前來看，商品房銷售面積依然是相當(dāng)不錯的領(lǐng)先指標(biāo)。

　　圖為房地產(chǎn)指標(biāo)測試結(jié)果

　　3、房屋新開工面積

　　房屋新開工面積，是報告期內(nèi)新開工的各幢房屋建筑面積，不包括上期開工跨入報告期繼續(xù)施工和上期已停建而在本期開工的房屋建筑面積。這個指標(biāo)能代表目前房地產(chǎn)行業(yè)的真實開工情況，一般用來判斷螺紋鋼的消費預(yù)期，房屋新開工面積越高，螺紋鋼的消費預(yù)期就越高。

　　不過，從測試結(jié)果來看，在供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革之前，房屋新開工面積增速滯后于螺紋鋼表觀消費3個月左右，并且兩者的相關(guān)系數(shù)達到了80%；在供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革之后，房屋新開工面積依然滯后3個月，其中的緣由可能是房屋新開工面積并不是一個靈敏的指標(biāo)，只是一個結(jié)果。

　　經(jīng)過測算，商品房銷售面積領(lǐng)先于新開工面積6個月左右，在銷售面積上升時，預(yù)期房地產(chǎn)行業(yè)景氣度恢復(fù)，并且銷售商品房所得到的資金回籠增加，使得房屋新開工面積增加。然而，在這之前，螺紋鋼的消費需求更加靈敏，并且有了一定提升。由此可見，房屋新開工面積這個指標(biāo)并不是眾所周知的領(lǐng)先指標(biāo)，用它進行螺紋鋼消費需求和價格的預(yù)期判斷不會非常理想。

　　根據(jù)以上測試結(jié)果，截至供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革之前的數(shù)據(jù)顯示，螺紋鋼消費需求增速要領(lǐng)先價格4—5個月，并且具有較高的正相關(guān)性，相關(guān)系數(shù)達到了65%。不過，在供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革之后，樣本數(shù)據(jù)的測試結(jié)果顯示，之前顯著的正相關(guān)性明顯減弱，領(lǐng)先4—5個月的螺紋鋼需求增速和價格的正相關(guān)性從65%下降到15%。這一結(jié)果表明，在供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革之后，作為重要的下游需求終端，房地產(chǎn)對螺紋鋼價格的影響發(fā)生了變化，需求只能作為螺紋鋼價格剛性的托底，而去產(chǎn)能和環(huán)保限產(chǎn)政策對螺紋鋼價格的影響大幅提升。

　　房地產(chǎn)周期的客觀波動規(guī)律

　　房地產(chǎn)周期對房地產(chǎn)行業(yè)的重要性，就如同經(jīng)濟周期對宏觀經(jīng)濟的重要性，房地產(chǎn)行業(yè)的波動不僅對我國經(jīng)濟有重大影響，對螺紋鋼等建筑材料的需求影響也非常大，55%以上的螺紋鋼都用于房地產(chǎn)行業(yè)。因此，研究房地產(chǎn)周期的客觀波動規(guī)律，能更好地預(yù)測房地產(chǎn)行業(yè)走向，也能更好地判斷螺紋鋼需求情況和價格變動。

　　本文采用全國房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)的時間序列數(shù)據(jù)，利用HP濾波法(是一種時間序列在狀態(tài)空間中的分析法，相當(dāng)于對波動方差的極小化)作為趨勢周期進行分解，然后得到下圖中代表Trend的趨勢線和代表Cycle的周期線。根據(jù)完整周期中波峰、波谷的情況，可以得到，從1998年開始到2018年8月，房地產(chǎn)行業(yè)共進行了7輪周期，并且目前還處于第7輪周期的尾部階段，平均下來每輪房地產(chǎn)周期的長度在37.2個月，也就是3年左右時間，如果在今年成功筑底，那么就是房地產(chǎn)完整的第7輪周期，也是新一輪周期的開始。

　　具體來看，通過HP濾波法，分解出全國房地產(chǎn)開發(fā)景氣度指數(shù)，最后得到房地產(chǎn)行業(yè)的周期時間，然后用同樣的周期來分割房地產(chǎn)行業(yè)的重要指標(biāo)，比如，房地產(chǎn)開發(fā)投資完成額、商品房銷售面積、房屋新開工面積，以此來觀察這些指標(biāo)在周期內(nèi)的表現(xiàn)情況和規(guī)律。

　　觀察下圖可以看出，從2009年開始的第5輪周期到現(xiàn)在第7輪周期的尾部，將近10年時間(三輪小周期)，這些房地產(chǎn)重要指標(biāo)也同樣呈現(xiàn)出了符合3年一個小周期的趨勢，并且可以非常明顯地觀察到，房地產(chǎn)銷售面積同比增速是最貼近之前得出的周期時間分割的指標(biāo)。

　　同時也可以看出，商品房銷售面積也引領(lǐng)房地產(chǎn)開發(fā)投資和新開工面積指標(biāo)，所以銷售面積是房地產(chǎn)行業(yè)中最主要的研究指標(biāo)，這一點從對于房地產(chǎn)指標(biāo)、螺紋鋼消費需求和價格的交叉相關(guān)系數(shù)測試結(jié)果也能驗證。每一輪房地產(chǎn)周期都是商品房銷售面積1年左右的同比增速上行趨勢，加上接下來兩年的增速同比下降趨勢，形成一個完整的房地產(chǎn)小周期。每輪小周期跟隨商品房銷售面積而動，因為只有銷售面積提高了，房地產(chǎn)開發(fā)商才能有動力、才有充足的資金去購置土地，在工地進行新的開工，而螺紋鋼現(xiàn)貨價格則是跟隨房屋新開工面積而動。

　　比如，在第4輪周期中，房屋新開工面積在2008年3月達到周期內(nèi)的最高點，隨后的4月和5月螺紋鋼現(xiàn)貨價格也隨之達到歷史新高(5710元/噸)，同時商品房銷售面積在2007年的9月達到了頂峰，領(lǐng)先于新開工面積和開發(fā)投資完成額；在第5輪周期中，新開工面積同比增速在2010年5—10月都保持歷史新高水平，隨后在2011年2月螺紋鋼現(xiàn)貨價格漲到新高點，同時商品房的銷售面積同比增速是在2009年11月達到高峰值的。

　　目前房地產(chǎn)行業(yè)在第7輪的小周期中，與前幾輪周期的情況不同，房屋新開工面積在2016年4月達到最高值，隨后下降且一直保持平穩(wěn)，但是在這段時間內(nèi)螺紋鋼現(xiàn)貨價格卻一路上漲，其中的主導(dǎo)因素不再是房地產(chǎn)下游需求，而是供給端的改革。2016年年初，國務(wù)院明確要求從2016年開始用5年時間壓減粗鋼產(chǎn)能1億—1.5億噸；2018年政府工作報告也提出，今年要再壓減煉鋼產(chǎn)能3000萬噸以上。實際上，到今年年底將會壓減總煉鋼產(chǎn)能1.5億噸。

　　整體來看，在去產(chǎn)能、打擊地條鋼、采暖季環(huán)保限產(chǎn)、常態(tài)化環(huán)保限產(chǎn)等政策的影響下，螺紋鋼價格已經(jīng)非常具有彈性。供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革前，螺紋鋼價格和房地產(chǎn)周期有著緊密聯(lián)系，但是在供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革后，看上去兩者的聯(lián)系已經(jīng)不大，但是供給端帶來的是螺紋鋼價格彈性提高，真正代表螺紋鋼價格的還是下游房地產(chǎn)的剛性需求。

　　數(shù)據(jù)顯示，2018年6月，全國商品房銷售面積累計值同比增加3.32%，其中6月單月的商品房銷售面積同比增加4.5%。從平滑3個月的單月商品房銷售面積增速來看，6月只是比5月略有增加，所以目前房地產(chǎn)持續(xù)筑底的過程對判斷螺紋鋼價格未來走向非常重要。

　　供給側(cè)改革以后的庫存情況

　　在供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革后，庫存數(shù)據(jù)也更多影響著螺紋鋼價格。庫存數(shù)據(jù)其實是每月粗鋼和螺紋鋼的產(chǎn)量數(shù)據(jù)，最能體現(xiàn)當(dāng)前的螺紋鋼下游需求情況，所以并不是庫存的絕對值影響了螺紋鋼價格，而是庫存數(shù)據(jù)背后的下游需求情況影響了螺紋鋼價格。下游需求猶如房地產(chǎn)的剛性需求，隱性決定了螺紋鋼價格中樞，隨后表現(xiàn)在庫存數(shù)據(jù)的變化影響螺紋鋼價格。在鋼鐵行業(yè)推進供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革以后，市場更加關(guān)注庫存情況，疊加限產(chǎn)停產(chǎn)政策的影響，螺紋鋼價格的彈性也就越高。

　　對于庫存周期中市場的主動補庫，最主要的驅(qū)動因素就是市場對于下游需求的預(yù)期，只有預(yù)期下游需求釋放得好，市場才會出現(xiàn)主動補庫，并不是庫存處于低位才會有補庫行為。例如，市場預(yù)期房地產(chǎn)行業(yè)將出現(xiàn)“金三銀四”行情，便會進行冬儲的補庫行為。除了“金三銀四”，“金九銀十”也是房地產(chǎn)行業(yè)的黃金期，那么在七八月是否也會有與之相對應(yīng)的補庫行為呢？

　　觀察上表發(fā)現(xiàn)，在2011—2015年的7、8月沒有出現(xiàn)明顯的補庫情況，但是從2016年供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革以后有了些許改變，2016—2017年的28周到41周都有螺紋鋼社會庫存累積的特點，然后在9—10月經(jīng)歷庫存去化的過程。同時，受供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的影響，鋼廠螺紋鋼庫存同比往年要少，比如，2016年的29周到41周的螺紋鋼庫存要同比2015年少16.81%；2017年的螺紋鋼庫存要同比2015年少30.56%。

　　鋼廠庫存保持低位，社會庫存也保持低位，并且在螺紋鋼價格并不弱勢的前提下，通過預(yù)期“金九銀十”的下游需求市場進行補庫。究其原因，可能是在螺紋鋼價格強勢的基礎(chǔ)上，鋼廠庫存和社會庫存的去化速度依然較快，說明市場對于下游需求的釋放非常樂觀，那么主動補庫的行為也在情理之中了。

　　目前來看，今年下半年市場預(yù)期房地產(chǎn)需求釋放依然存有韌性，這為螺紋鋼需求提供了支撐，但是考慮到目前螺紋鋼價格處于高位，所以本輪補庫可能會延后，這也使得螺紋鋼價格后市回調(diào)力度不會特別大，基本保持高位振蕩走勢。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。