業(yè)內(nèi)專家建言：因城施策重結(jié)構(gòu) 創(chuàng)新思路去庫(kù)存

中新網(wǎng) 上海8月29日電 (記者 于俊)中國(guó)政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)推出了包括“去庫(kù)存”等在內(nèi)的系列積極調(diào)控措施，以促進(jìn)行業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展。剛剛在滬閉幕的易居論壇綜合業(yè)內(nèi)專家和企業(yè)家觀點(diǎn)，建言化解庫(kù)存應(yīng)結(jié)合各地區(qū)的結(jié)構(gòu)性問題、因城施策，更應(yīng)以創(chuàng)新思路拿出對(duì)策。

因城施策去庫(kù)存

上海市房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)會(huì)會(huì)長(zhǎng)沈正超認(rèn)為，房地產(chǎn)庫(kù)存的本質(zhì)是供需關(guān)系問題。上世紀(jì)九十年代以來上海房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的實(shí)踐顯示，供應(yīng)不足→供求平衡→供應(yīng)過度，是交替出現(xiàn)的市場(chǎng)現(xiàn)象，有一定的規(guī)律性。認(rèn)真研究庫(kù)存問題，找出其變化規(guī)律，制定相應(yīng)的預(yù)警和管理對(duì)策，對(duì)于促進(jìn)市場(chǎng)健康發(fā)展具有重要意義。造成房地產(chǎn)商品庫(kù)存過多的原因是多方面的，去庫(kù)存也應(yīng)因城施策，切忌生搬硬套國(guó)家規(guī)定，以防止出現(xiàn)新的庫(kù)存。

華東師范大學(xué)房地產(chǎn)系主任胡金星表示，對(duì)庫(kù)存問題的研究，吻合了當(dāng)前政府供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的導(dǎo)向，但如何化解此類問題，近幾年沒有很精準(zhǔn)的對(duì)策。從城市經(jīng)濟(jì)學(xué)的角度看，不同庫(kù)存背后的租金收益有很大差異。諸如國(guó)際上商業(yè)地產(chǎn)的租金收益率比較高，此類物業(yè)的庫(kù)存壓力就相對(duì)小。國(guó)內(nèi)市場(chǎng)應(yīng)研究物業(yè)收益率等因素，這樣才能提出更為務(wù)實(shí)的去庫(kù)存措施。

具體去化重結(jié)構(gòu)

論壇期間，上海易居房地產(chǎn)研究院流通所所長(zhǎng)崔裴發(fā)布了《房地產(chǎn)庫(kù)存問題研究》報(bào)告，對(duì)“房地產(chǎn)庫(kù)存”作出界定：房地產(chǎn)供給側(cè)持有的、可流通但尚未完成流通，或者尚未被終端需求者使用的房地產(chǎn)。具體而言，新建商品房的庫(kù)存包括現(xiàn)房庫(kù)存、期房庫(kù)存、實(shí)際庫(kù)存、潛在庫(kù)存四類。

報(bào)告披露：2012年―2017年35個(gè)大中城市商品房實(shí)際庫(kù)存中住宅占比震蕩下行，從56.6%下降到44.6%。商品房實(shí)際庫(kù)存已從以住宅為主轉(zhuǎn)為以非住宅為主，商辦用房的庫(kù)存問題變得更加突出。換言之：在全國(guó)平均層面，商品住宅庫(kù)存已為合理水平，但以商辦房為主的非住宅商品房庫(kù)存規(guī)模遠(yuǎn)超合理規(guī)模區(qū)間，去化壓力巨大。而從2005年―2017年全國(guó)不同類型商品房期房銷售面積看，期房銷售的絕對(duì)主力是住宅，商辦房銷售占比非常低，反映出商辦房受自身特性影響，去化難度更高。

施策要有新思路

與會(huì)人士建議，去庫(kù)存應(yīng)與存量房、存量用地等政策管理積極掛鉤，對(duì)于部分庫(kù)存規(guī)模較大的房源，除了關(guān)注“去化”，還可考慮“轉(zhuǎn)性”。如果這方面實(shí)現(xiàn)了政策的銜接和打通，去庫(kù)存的問題就容易解決。

結(jié)合當(dāng)前各大城市正在積極推進(jìn)的租賃市場(chǎng)改革，針對(duì)新建租賃房周期長(zhǎng)、存量物業(yè)改造周期短的特點(diǎn)，政府是否能允許房企收儲(chǔ)某類過剩的房源進(jìn)行改造，從而形成更多的租賃房源。而租賃企業(yè)運(yùn)營(yíng)時(shí)，適當(dāng)考慮停車位的配建和社區(qū)的經(jīng)營(yíng)管理，有助于此類庫(kù)存項(xiàng)目真正為市場(chǎng)所認(rèn)可，并具有更高的市場(chǎng)投資價(jià)值。

上海易居房地產(chǎn)研究院院長(zhǎng)、華東師范大學(xué)終身教授張永岳強(qiáng)調(diào)，研討庫(kù)存問題，對(duì)于當(dāng)前中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)健康持續(xù)發(fā)展非常必要。既要積極推進(jìn)理論方面的探索和思考，也應(yīng)結(jié)合市場(chǎng)階段性的發(fā)展特點(diǎn)做精準(zhǔn)性的策略建議。解決庫(kù)存問題，既能改善房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求關(guān)系，也可有效化解相關(guān)金融風(fēng)險(xiǎn)，符合供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的大方向，有助于更好建立中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)長(zhǎng)效發(fā)展機(jī)制。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。