二手房市場半年考：多城熱度退減 量價穩(wěn)定成常態(tài)

2018年上半年是政策和市場激烈博弈的半年。

一方面市場繼續(xù)保持較高熱度，二手房市場在一線城市回暖跡象明顯。這其中既有受政策抑制的需求自然釋放，也有一系列利好政策諸如人才引進的帶動。但在二手房市場也看到了較為明顯的市場分化：隨著持續(xù)1年的價格調(diào)整，北京觀望需求開始積極入市，雖然距離市場高點仍有較大差距，但是已經(jīng)有走出低谷的跡象，而上海卻沒有展現(xiàn)出這種市場爆發(fā)力；二三線城市市場兩重天，重慶 、武漢量價齊升，天津、石家莊等幾個城市卻愈發(fā)呈現(xiàn)出有價無市的狀態(tài)。這其中有政策的影響，在價格持續(xù)上漲后，市場可能需要更多的時間消化。而據(jù)我們7月2日發(fā)布的重點城市城區(qū)一二手房倒掛結(jié)果顯示，在新房價格受到嚴格管控的背景下，二手房價格可能存在短期明顯的偏高。

另一方面政策調(diào)控逐步加強，不斷地查漏補缺。先是住房城鄉(xiāng)建設部約談12城市，大部分城市繼續(xù)進行調(diào)控加碼。隨后多個城市頒布新政禁止企業(yè)購房，30城嚴格整頓銷售市場，市場熱度被一輪又一輪的調(diào)控影響。開發(fā)商融資渠道受阻，現(xiàn)金流的安全比以往任何時候都更加重要。市場的整體環(huán)境比以往任何時刻可能都更加嚴肅。

從全國20個重點城市掛牌量價變化來看，2018年上半年市場整體較為穩(wěn)定，在政策調(diào)控壓制和市場需求恢復的沖突中，掛牌均價呈現(xiàn)穩(wěn)中緩漲態(tài)勢，6月掛牌均價相較于1月上漲1.76%。

從時間變化來看，掛牌價格二季度呈現(xiàn)明顯的上漲趨勢。2月受春節(jié)返鄉(xiāng)影響，二手房掛牌均價小幅下跌。由于新房供應不足，但需求一直旺盛，3月后二手房市場持續(xù)火熱，開啟三連漲模式。

從掛牌量情況來看，全國20個重點城市平均掛牌量一季度穩(wěn)定在10萬套左右，3月市場市場升溫，掛牌量有所上漲。4月，隨著熱點城市人才引進政策帶動，政策限制的需求定期釋放，部分觀望需求開始入市，需求上漲帶動市場價格上漲幅度較大，掛牌量也隨之大幅上漲，高達12萬套左右，呈現(xiàn)量價齊漲態(tài)勢。

隨著市場成交量的上漲，掛牌房源被快速消耗，6月掛牌量微降，但相較1月掛牌量仍然上漲14.17%，表明市場現(xiàn)階段仍然較熱。

在經(jīng)過2018年上半年的市場變化后，全國20個重點城市2018年6月掛牌價分化明顯。其中，北京、深圳、上海位于第一梯隊，掛牌價遙遙領(lǐng)先于其他城市，展現(xiàn)出一線城市強大的吸引力和高房價的支撐能力。廣州、杭州、南京、天津位于第二梯度，杭州和南京由于2016年市場持續(xù)火熱，房價上漲較快，杭州更是領(lǐng)跑二線城市，掛牌均價僅次于4個一線城市。蘇州、珠海、武漢等城市受2017年去庫存影響較大，加之其城市本身有一定的競爭優(yōu)勢，房價領(lǐng)先于其他二線城市。

中西部二線城市房價與東部城市相比，仍然差距較大。重慶、昆明、長沙在選定的20個重點城市中排在最后3位，均價不足北京四分之一。

從2018年上半年漲降價房源量變化情況來看，除2月漲降價房源量下跌外，其他月份均在不斷增長。漲價房源量方面，一直處于穩(wěn)定增長狀態(tài)，這主要由于業(yè)主對市場普遍持有積極心態(tài)，對房源進行漲價銷售。降價房源量方面，6月降價房源量上漲較快，主要是因為部分業(yè)主急于套現(xiàn)出手或者換房，主動選擇降價減少換房周期。兩種需求上漲導致漲價、降價量驟增。

漲價量/降價量波動較大，1月，漲價量/降價量達到近半年的最低點，僅有0.4。隨后市場回暖，漲價量上漲速度大于降價量上漲速度。6月，市場持續(xù)保持熱度，降價量快速上漲，漲價量/降價量的比例為0.44。

從全國20個重點城市掛牌價變化幅度來看，14個城市掛牌價有不同程度上漲，6個城市掛牌價下跌，顯示出不同城市二手房市場出現(xiàn)不同的走勢。

西安、重慶、大連、長沙、昆明等城市由于市場較熱，二手房交易活躍，2018年上半年掛牌價上漲幅度超過或接近5%。其中西安掛牌價漲幅最大，高達11.3%，其次為重慶，漲幅為8.9%。蘇州、成都等城市受調(diào)控影響，特別是成都，經(jīng)歷了市場由熱轉(zhuǎn)冷的變化，上半年掛牌價累計漲幅僅在1%左右。而珠海、鄭州、石家莊等城市由于前期市場漲幅較大，市場后勁不足，在政策高壓下市場遇冷，掛牌價紛紛下跌。珠海、鄭州下跌幅度超過4%。

從歷史走勢來看，成交量價格曲線走勢滯后于成交量曲線。2018年5月，20城二手房均價同比漲幅有所擴大，各地也相繼出臺了不同程度的調(diào)控政策，預計后續(xù)價格將重新收窄，二手住宅價格

同比曲線”可能在三季度進入負區(qū)間。

后續(xù)來看，隨著全國整體信貸環(huán)境的收緊和

因城施策”不斷細化，預計下半年二手房成交量將重新回落至歷史平均水平以下，但考慮到剛需支撐，下降空間有限。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。