深圳引領“二次房改”！ 人才房、安居房、公租房將超100萬套

今天(6月5日)，深圳住建委召開《關于深化住房制度改革加快建立多主體供給多渠道保障租購并舉的住房供應與保障體系的意見(征求意見稿)》新聞通報會。

這份《意見》被稱為深圳1998年房改20年后的“二次房改”，釋放出重大信號：

1到2035年，人才住房、安居型商品房和公共租賃住房總量不少于100萬套2從2018年起，在新增居住用地中，確保人才住房、安居型商品房和公共租賃住房用地比例不低于60%3探索采用住房租賃券的形式發(fā)放住房租賃補貼和人才安居補貼

一、到2035年，人才住房、安居型商品房和公共租賃住房總量不少于100萬套

第一階段(近期)， 2018—2020年建設籌集各類住房42萬套，其中人才住房、安居型商品房和公共租賃住房不少于 25 萬套。

第二階段(中期)，2021—2025年建設籌集各類住房45萬套，其中人才住房、安居型商品房和公共租賃住房不少于25萬套。

第三階段(遠期)， 2026—2035年建設籌集各類住房83 萬套，其中人才住房、安居型商品房和公共租賃住房不少于50萬套。

從2018年起，在新增居住用地中，確保人才住房、安居型商品房和公共租賃住房用地比例不低于60%，同時在新出讓居住用地中提高“只租不售”用地比例。

二、開發(fā)商不能獨大，推動多主體供給

供給主體包括：房地產開發(fā)企業(yè)；住房租賃經營機構；市、區(qū)政府；社區(qū)股份合作公司和原村民；企事業(yè)單位；各類金融機構；社會組織等各類主體。

三、多渠道保障供應，建設大型安居社區(qū)

四、你最關心的問題來了——四類住房如何分配？

1、四類住房未來供應比例是怎么樣的？

市場商品住房，占住房供應總量的 40%左右，以普通商品住房為主，面向符合條件的各類居民供應，租售結合。

人才住房，占住房供應總量的 20%左右，重點面向符合條件的企事業(yè)經營管理、專業(yè)技術、高技能、社會工作、黨政等各方面人才供應，可租可售，建筑面積以小于90 平方米為主，租金、售價分別為屆時同地段市場商品住房租金、售價的 60%左右。對符合條件的高層次人才實行更加優(yōu)惠的政策。

安居型商品房，占住房供應總量的 20%左右，重點面向符合收入財產限額標準等條件的戶籍居民供應，可租可售、以售為主，建筑面積以小于 70 平方米為主，租金、售價分別為屆時同地段市場商品住房租金、售價的 50%左右。

公共租賃住房，占住房供應總量的 20%左右，面向符合條件的戶籍中低收入居民、為社會提供基本公共服務的相關行業(yè)人員、先進制造業(yè)職工等群體供應，建筑面積以 30—60 平方米為主，只租不售，租金為屆時同地段市場商品住房租金的 30%左右，特困人員及低保、低保邊緣家庭租金為公共租賃住房租金的 10%。

2、發(fā)放各種補貼

《意見》提出要“探索采用住房租賃券的形式發(fā)放住房租賃補貼和人才安居補貼”——

面向符合條件的基本住房保障對象發(fā)放住房租賃補貼。

面向符合條件的人才發(fā)放人才安居補貼。

面向符合條件的人才實施購房貸款貼息。

3、哪些人可以買人才住房？

《意見》提出，在深圳工作滿一定年限、取得本市戶籍且符合相關規(guī)定的人才，可申請購買人才住房；符合條件的高層次人才可以申請在一定年限內免租入住相應面積標準的住房；在深全職工作滿5年以上、符合條件的可以按優(yōu)惠政策購買人才住房或者申請獲贈住房產權。

關于人才的定義，深圳住建部答記者問進一步明確指出：

根據《關于完善人才住房制度的若干措施》(深發(fā)〔2016〕13號，以下簡稱13號文)，具有全日制本科及以上學歷(含教育部認可的境外高等院校畢業(yè)的歸國留學人員)，或屬于符合我市產業(yè)發(fā)展需要的技師(國家職業(yè)資格二級及以上)，或列入市人力資源保障部門發(fā)布的緊缺專業(yè)人才目錄，且與本市用人單位簽訂聘用合同或服務協議的各類人才，都屬于人才的范疇，都可納入我市人才住房政策適用范圍。在通常意義上講，一類是高層次人才，另一類是量多面廣的基礎性人才。符合上述條件的，都稱作人才，都可以按規(guī)定租購人才住房。

4、購買人才住房或安居型商品房后多長時間才可以取得完全產權并上市交易？

《意見》指出，出售的人才住房和安居型商品房在一定年限內實行封閉流轉。封閉流轉期間，因另購市場商品住房等法定事由或自身原因需要轉讓的，應當面向其他符合申購條件的對象轉讓，或由政府按規(guī)定回購。

購房人自購房之日起累計在深繳納社保滿15年，或者年滿60周歲且購房滿10年，符合我市人才安居辦法、安居型商品房建設和管理辦法等規(guī)定條件的，可以進入市場流轉，但要向政府繳納一定比例的增值收益。

5、市民購買了商品房后，還能否購買人才住房或安居型商品房？購買了人才住房或安居型商品房后，還能否購買商品房？

深圳住建委答記者問指出，出售的人才住房和出售的安居型商品住房均是由政府提供優(yōu)惠政策，以限定套型面積、銷售價格以及轉讓年限等，面向符合條件的人才群體或戶籍居民供應，屬于政策性支持住房，主要目的是要解決人才群體或戶籍居民的住房困難問題。因此，根據人才住房和安居型商品房的相關規(guī)定，如果申請人和共同申請人在本市購買了市場商品住房(包括在本市擁有任何形式住房)，或者在本市享受過購房優(yōu)惠政策、在申請受理日之前一定年限內在本市轉讓過自有住房等，均不可以申請購買人才住房或安居型商品房。

出售的人才住房和出售的安居型商品房，實行一定年限內封閉流轉制度。市民購買了上述兩種住房后，在封閉流轉期間，如另行購買市場商品住房，應當面向其他符合申購條件的對象轉讓，或由政府按規(guī)定回購。需要說明的是，對于高層次人才的購房優(yōu)惠政策，目前市有關部門正在抓緊研究制定當中。

6、如何處理新舊政策銜接問題？

《意見》中明確，按照“老人老辦法、新人新辦法”的原則，妥善解決已取得備案回執(zhí)及已在冊的公共租賃住房、安居型商品房輪候家庭的租購住房問題，確保改革平穩(wěn)過渡，新舊政策有序銜接。具體辦法將通過修訂《深圳市人才安居辦法》《深圳市安居型商品房建設和管理暫行辦法》，制定《深圳市公共租賃住房建設和管理辦法》予以明確。修訂或制定上述辦法將按照立法程序進行，面向社會廣泛公開征求意見，做到科學決策、民主決策、依法決策。

7、新政策出臺后房地產市場還限購限貸嗎？

深圳住建部答記者問指出，新政策出臺后，現有的房地產調控政策不變，要通過嚴格落實各項調控措施，確保房地產市場持續(xù)健康穩(wěn)定發(fā)展。

專家觀點

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進：

嚴躍進告訴中國證券報記者，此次政策可以看出，深圳的起點是很高的，是站在“四個走在全國前列”的定位上進行改革。

從投資端的角度看，未來預計關于租賃市場的企業(yè)投資會有更多的優(yōu)惠政策，租賃改革春風正吹起。

多主體供給方面，其實是對各市場參與主體的資格和對于的產品線給予了規(guī)定。深圳此次規(guī)定了8類主體，基本上對目前有意向參與租賃市場的主體進行了概況。其中開發(fā)商側重在商品化的住房，當然這一點可以做更深的理解，其實就是自持型的只租不售的租賃住房。而對于租賃專業(yè)企業(yè)、政府、人才住房機構、社區(qū)村民、企事業(yè)、金融機構、社會組織等，其實都給予了較多的政策明確，利好相關主體在租賃業(yè)務上的投資和運營。

意見稿最后提出的主要措施，有幾個措施是比較新的：

1、土地出讓中規(guī)定了只租不售的比例要提高，這個對開發(fā)商拿地是有啟發(fā)的，即潛在的銷售類住房的用地其實未來還會壓縮，這是需要開發(fā)商做一個判斷的。

2、明確上蓋物業(yè)中未來租賃住房的發(fā)展模式，這對于部分軌交物業(yè)開發(fā)來說會有較大的影響。

3、明確了對保障對象的核查工作，而且強調了大數據等技術，這有助于未來住房租賃市場的人員審核和精準保障。

4、首次提出了“以租抵購”的思路，這是比較務實的，當前完全讓人才去租房而不去購房，還是有點困難的，但是如果有先租后購的模式，而且租賃后可以享受購房方面的優(yōu)惠，那么租房政策的推動就更加容易了。

5、政策明確了住房政策性金融機構的改革，其實就是明確了未來公積金銀行在租賃市場上會給予更大的支持。

政策強調了“保障”，最核心的一點內容是，土地出讓凈收益中的10%比例資金，將用于安居工程建設。這和近期險資進入租賃市場的改革是有類似邏輯的，即資金到位，就利好租賃市場的開工和建設，所以資金到位依然是當前租賃市場提速的最關鍵因素。

深圳市房地產研究中心研究員李宇嘉：

一、深圳二次房改是一個標志性的事情，因為今年是房改二十周年，房改當時就是最先從深圳開始的，所以深圳做這次改革具有標桿性的意義。深圳住房制度改革順應了國家房住不炒的趨勢。

二、人才住房、安居型商品房和公共租賃住房用地比例不低于 60%，以后相對而言，商品住房的體量要逐步的減少。

三、征求意見稿指出，到 2035 年，新增建設籌集各類住房共 170 萬套，其中人才住房、安居型商品房和公共租賃住房總量不少于100 萬套。這個170萬套的目標還是很難達到，如果保持這么大體量的話，必須要在土地資源和財政支持上能夠有巨大突破，但是現土地資源突破就很難。深圳過去建的許多人才項目由于配套比較差，區(qū)域比較偏，并不太受市場歡迎，甚至造成一定閑置。

頂層設計毫無疑問是正確的，但具體落地還是要靠每個五年規(guī)劃和每個年度的計劃，包括土地計劃、資金計劃、區(qū)域安排等，依靠任務分解和各職能部門配合?，F在最困擾就是土地資源的緊縮以及規(guī)劃的調整，實際上深圳現在有大量的工業(yè)園區(qū)，那么是不是要調規(guī)劃，調規(guī)劃非常難，涉及到要保留多少產業(yè)用房等。

備注：數據僅供參考，不作為投資依據。