限競(jìng)房之可買與不可買

一番新的斗智斗勇之后，北京已正式進(jìn)入限競(jìng)房新時(shí)代。

之所以用“新時(shí)代”這么嚴(yán)重的詞匯，是因?yàn)閺?016年的930開(kāi)始的大部分供地，都是“限房?jī)r(jià)，競(jìng)地價(jià)”的。不管從開(kāi)發(fā)商還是購(gòu)房者來(lái)看，限競(jìng)房都已成主流戰(zhàn)場(chǎng)，要正視，要重視。

在有司又講了一次國(guó)情之后，部分開(kāi)發(fā)商（比市場(chǎng)評(píng)估價(jià)低超過(guò)15%者）好像吃了點(diǎn)啞巴虧。但嚴(yán)格來(lái)說(shuō)，正是因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商在銷售沒(méi)有完全遵守契約，捆這個(gè)綁那個(gè)，所以才又被有司敲了一次小黑板。

但時(shí)下我們更關(guān)心的是購(gòu)房者。對(duì)于即將噴薄而出的大量限競(jìng)房，大家到底是該買呢？還是該買呢？

先說(shuō)該買的原因。

一、北京是首調(diào)之區(qū)。樓市治理是全國(guó)之標(biāo)桿。拉低或維穩(wěn)房?jī)r(jià)均值，是政治任務(wù)，不容有失。而達(dá)到此一意圖之大招，或說(shuō)主要途徑，就是限競(jìng)房。所以，這個(gè)讓利空間會(huì)是比較實(shí)在的。現(xiàn)在新規(guī)一出，相當(dāng)于告訴購(gòu)房者，至少有15%的空間；此為套利一；

二、對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，特別是剛進(jìn)北京的中小型開(kāi)發(fā)商，北京項(xiàng)目具有特殊性的戰(zhàn)略定位，承擔(dān)著做影響力或品牌效應(yīng)的任務(wù)，主要訴求不是利潤(rùn)。直白地說(shuō)，北京項(xiàng)目可以只賺吆喝不賺錢，再加上北京市場(chǎng)調(diào)控最嚴(yán)，甚至賠點(diǎn)錢，亦可接受；此為套利二；

三、即便是規(guī)模性的開(kāi)發(fā)商，也存在著對(duì)項(xiàng)目的分類，有些項(xiàng)目是利潤(rùn)糧倉(cāng)，有些是打江湖地位的，有的是來(lái)湊規(guī)模的。雖然在一線城市，容易在房?jī)r(jià)做出溢價(jià)，但當(dāng)與政策有沖突或糾結(jié)的時(shí)候，沒(méi)有開(kāi)發(fā)商傻到分不清魚(yú)和熊掌，非得在天下腳下的限競(jìng)房上要利潤(rùn)。此為套利三；

四、雖然天天喊高周轉(zhuǎn)，但大部分開(kāi)發(fā)商從拿地到開(kāi)盤(pán)，也要一年多，再加上5年限售期，購(gòu)房者從買房到能賣房，差不多要6―7年的時(shí)間。根據(jù)中國(guó)樓市的周期規(guī)律，牛熊的轉(zhuǎn)換不會(huì)超過(guò)3年。

而當(dāng)下，北京至少處于階段性低點(diǎn)。當(dāng)然了，有司信誓旦旦聲言調(diào)控不放松甚至不可逆，但如以底部思維觀之，北京市場(chǎng)再向下走的可能性，也并不大。在天朝，國(guó)情至上，政策松動(dòng)的可能性，你不能說(shuō)就絕對(duì)沒(méi)有。

而一旦松動(dòng)，房?jī)r(jià)趨勢(shì)會(huì)是向上的，其次，限競(jìng)房新規(guī)對(duì)購(gòu)房者還是溫柔的：“限競(jìng)房”后期出售時(shí)，不需要補(bǔ)交差價(jià)，增值部分的收益也無(wú)需按比例上交。此為套利四和五。

如果要買的話，北京即將推出的限況房項(xiàng)目有數(shù)十個(gè)之多，咋挑咋選？地段尚可，項(xiàng)目扎堆、內(nèi)有豪宅的地方，配套成熟的可能性更大，如果急著入住，就可以留意這一類；比如朝陽(yáng)孫河的項(xiàng)目，60000到70000元。而離得遠(yuǎn)、現(xiàn)在配套差的項(xiàng)目，可能會(huì)在產(chǎn)品上下的功夫大一些，當(dāng)下的定價(jià)也更低，比如房山和平谷的項(xiàng)目，20000出頭。

但要注意的是：這只是邏輯推理，并不表明開(kāi)發(fā)商一定會(huì)這樣做。主要看身體里是不是流著道德的血液。

下面再說(shuō)不該買，或說(shuō)應(yīng)該謹(jǐn)慎購(gòu)買的原因。

一、開(kāi)發(fā)商是逐利動(dòng)物（其實(shí)大家都是），由于利潤(rùn)空間逼仄，只能在降低成本上打主意，因而連帶在房屋質(zhì)量方面打折扣。這方面，開(kāi)發(fā)商有意無(wú)意埋雷，也是可能的；

二、從道理上說(shuō)，出臺(tái)限競(jìng)房是為了“房住不炒”。但你想想，有的項(xiàng)目很遠(yuǎn)的，配套和交通也不好，算上上班的距離，現(xiàn)在根本不具備居住的條件。那為什么還要現(xiàn)在買？不還是擔(dān)心未來(lái)會(huì)漲價(jià)嗎？那未來(lái)會(huì)漲嗎？不知道。只能說(shuō)，以后的配套一定會(huì)比現(xiàn)在好，交通也一定會(huì)比現(xiàn)在方便。你難道就敢說(shuō)一點(diǎn)投資的意味也沒(méi)有！

三、因?yàn)橄薷?jìng)房只限交易年限，不限交易對(duì)象，所以，如果你的潛意識(shí)里隱存著“投資”的意識(shí)，要注意限競(jìng)房的三個(gè)相對(duì)利空因素，即“高首付、高杠桿、長(zhǎng)周期”，這多多少少會(huì)對(duì)投資成本、便利度和獲利造成影響。這個(gè)具體情況自己具體算吧。

大體上，在北京購(gòu)買限競(jìng)房，不說(shuō)必贏，只說(shuō)難輸。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。