馮侖談中國商業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)型挑戰(zhàn)：消費(fèi)升級(jí)帶來運(yùn)營升級(jí)

5月24日，萬通控股董事長(zhǎng)馮侖23日在江蘇南通談中國商業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)型挑戰(zhàn)。他認(rèn)為，消費(fèi)層級(jí)呈“金字塔”狀，在中國消費(fèi)升級(jí)的當(dāng)下，商業(yè)地產(chǎn)“跟隨”性進(jìn)行運(yùn)營升級(jí)的要求也步步緊逼，挑戰(zhàn)很大。

據(jù)他觀察，地產(chǎn)界有這樣的規(guī)律，即當(dāng)?shù)厝司鵊DP達(dá)到一定水平后，商用不動(dòng)產(chǎn)將成為該地房地產(chǎn)市場(chǎng)的主角，其用途包括寫字樓、購物中心、物流倉儲(chǔ)、教育研發(fā)、醫(yī)療健康等五大類。

在他看來，消費(fèi)升級(jí)有5個(gè)“臺(tái)階”：功能性消費(fèi)，就好比家里買個(gè)了木頭板凳；舒適性消費(fèi)，則類似板凳換沙發(fā)的過程；美感性消費(fèi)，相當(dāng)于沙發(fā)被個(gè)性化功能性沙發(fā)取代；精神體驗(yàn)消費(fèi)，就像是主人坐在漂亮沙發(fā)上與心愛的人一同消磨時(shí)光；而投資收藏消費(fèi)，則相當(dāng)于主人收藏了年代久遠(yuǎn)、有歷史故事的文物沙發(fā)?！澳壳?，中國消費(fèi)者正從舒適性消費(fèi)上升到美感性消費(fèi)的階段。”

巨大的消費(fèi)升級(jí)浪潮給商業(yè)地產(chǎn)帶來挑戰(zhàn)。馮侖坦言，和過去相比，商業(yè)地產(chǎn)營運(yùn)難度飆升：過去比如做出租房屋的招待所，功能非常簡(jiǎn)單，如今運(yùn)行分時(shí)度假酒店、星級(jí)酒店等，因?yàn)橄M(fèi)升級(jí)和潛在需求，商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)營越來越細(xì)分，也愈加復(fù)雜。

不過，商業(yè)地產(chǎn)在快速環(huán)境變化中同樣面臨機(jī)遇。城市更新、聯(lián)合辦公、長(zhǎng)租公寓、房地產(chǎn)信托投資基金(REITs)、裝配式建筑……新商業(yè)形態(tài)涌現(xiàn)，行業(yè)面臨價(jià)值重構(gòu)的臨界點(diǎn)。

據(jù)戴德梁行數(shù)據(jù)，2017年，中國國內(nèi)大宗商業(yè)地產(chǎn)投資額達(dá)2667億元人民幣，同比增長(zhǎng)27%，為歷史較高水平。深圳和廣州投資額增長(zhǎng)顯著。物業(yè)類型上，酒店、服務(wù)式公寓、工業(yè)地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)園等投資比例顯著增加，寫字樓仍是最受歡迎的“那一款”。

一些業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，在一線城市商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)趨于飽和的背景下，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)將向二、三線城市拓展。商辦地產(chǎn)的“下半場(chǎng)”將是存量競(jìng)爭(zhēng)，資產(chǎn)運(yùn)營、買賣、租賃和金融化，是未來值得關(guān)注的市場(chǎng)。

“房地產(chǎn)進(jìn)入‘后開發(fā)’時(shí)期，運(yùn)用的是產(chǎn)品線、全價(jià)值鏈、全商業(yè)模式。而管理運(yùn)營就是這個(gè)‘1’，中國商業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)型必須抓住?！瘪T侖說。

一德集團(tuán)董事長(zhǎng)、江蘇一九一二集團(tuán)總裁陳俊認(rèn)為，中國商業(yè)地產(chǎn)走進(jìn)了“3.0”時(shí)代，能否“接住”消費(fèi)需求升級(jí)、適應(yīng)多元化消費(fèi)場(chǎng)景，至關(guān)重要。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。