上海新江灣城地價遠超房價：誰的囚徒困境

新江灣城，上海東北角“綠肺”、地段價值不菲、城市規(guī)劃高地、大佬和資本輪番攜重金登場；提前透支淪為概念炒作、高地價頻繁易主、首批業(yè)主棄房斷供、豪宅空城—這些關(guān)鍵詞出現(xiàn)在同一個區(qū)域，錯位又真實。

從2005年區(qū)域內(nèi)有土地成交伊始，新江灣城的故事就這樣上演著。十年來，這里公開招拍掛十個住宅地塊，有總價地王、單價地王，紀錄被不斷刷新。十年后的年末，意料之中，這里又誕生了一塊上海總價地王。

只是，誰都不能預料，能否留到最后笑傲全場。可以看到的是，歷年以來，能入駐這里的“卡司”們，盡管來頭不小，但無一例外都裹挾著悲情戲碼，比如美國的鐵獅門、新加坡的仁恒以及國內(nèi)的綠城等。

在新江灣城故事的背后，折射的正是近幾年中國房地產(chǎn)調(diào)控的一團迷霧。在更大的維度上，這亦是中國式財富爭奪與分配的硬傷。以土地財政為依托、偏重于以房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營為先導的堆砌式開發(fā)模式，會走向怎樣的命運？

入局：看得見的那只手

故事里，一直有一雙看得見的手在翻云覆雨。

2001年，上海政府部門對新江灣城區(qū)域進行規(guī)劃，其“國際社區(qū)”的定位已被設(shè)置成“超越古北、超越聯(lián)洋、超越碧云”的高度。而出于對上海市區(qū)唯一天然濕地的保護，當時部分學者、居民和環(huán)保人士就強烈抗議。2003年，自然博物館原副館長、植物學家劉仲苓曾對媒體表示，“一個根本的問題是，城市的總體規(guī)劃沒有考慮到利用現(xiàn)有的自然資源，城市的規(guī)劃太隨意。”造城運動最終還是在“保護性開發(fā)”的基調(diào)上展開。

濕地生態(tài)，是房企開發(fā)商們依托的賣點。彼時，就有開發(fā)商打出了“別的地方是在小區(qū)里建綠化，而我們這里是在綠化里建小區(qū)”的宣傳說辭。

土地的饕餮盛宴開始了。2005-2007年間，珠江投資、華潤置地、綠城、仁恒分別以15.89億元、15.41億元、12.6億元和13.01億元的總價拿下了占地面積為17.68萬平方米、14.42萬平方米、10.07萬平方米和6.5萬平方米的新江灣城地塊。當?shù)貥前鍍r從5617元/平方米一路飆升至6677元/平方米、1.25萬元/平方米、2萬元/平方米。

高潮和轉(zhuǎn)折發(fā)生在2008年1月，國際地產(chǎn)大鱷鐵獅門以67.517億元的歷史高價拿下新江灣城F地塊，是當年全國總價地王。不過，這塊地7498元/平方米的樓板價只是仁恒成交地塊的近1/3。

之后，新江灣城的土地出讓進入停滯階段。同一年，房價下跌，此前在此對賭的開發(fā)商，正在撕裂自身的資金缺口。

地王“負效應(yīng)”浮現(xiàn)：仁恒項目暫停施工，綠城項目部分股權(quán)出售以套現(xiàn)，鐵獅門受經(jīng)濟危機影響欲收縮海外投資。

2008年，新江灣城只成交了上述F地塊。直至2009年12月月末，中建以37.2億元的總價將新江灣城的樓板價直線拉升至3.25萬元/平方米，再度驚艷四座。在當時，這并非一個特別高位的數(shù)字。按照上海鏈家研究部提供的數(shù)據(jù)，2010年，新江灣城商品住宅的成交均價為4.07萬元/平方米。

不過，業(yè)內(nèi)已經(jīng)紛紛不看好這一地王頻出的熱門板塊。上海易居房地產(chǎn)研究院副院長楊紅旭就曾預言，接下來，新江灣城的市場表現(xiàn)會弱于全市，“因為僅僅依靠城市規(guī)劃概念，只能一時風光”。

僵持：危機滋生

一語成讖。2010年，在中央“四萬億”投資的提振下，國內(nèi)房地產(chǎn)進入增長行情。當各地地王一個接一個誕生時，新江灣城卻只有兩塊地黯然成交。

時代周報記者梳理發(fā)現(xiàn)，2010年，新江灣城內(nèi)只在上半年成交兩塊地，買家分別為中石化和上海城投，總價分別為0.13億元和11.08億元。2011年，該區(qū)域內(nèi)無地塊推出和成交。直到2012年，新加坡慶隆集團旗下公司PeakShinesPte.Ltd，力挫萬科和上海城投拿下當年該區(qū)域內(nèi)推出的唯一地塊，總價6.1億元，樓板價8453.33元/平方米。

彼時，關(guān)于新江灣城“無地可推”的擔憂甚囂塵上。事實并非如此，央視財經(jīng)評論員薛建雄對時代周報記者分析指出，按照推出的土地出讓面積估算，新江灣城還有近9000畝土地推出，占總體出讓量的2/3。

在2013年和2014年，新江灣城同樣沒有地塊成交。在薛建雄看來，前期過高的土地成本，壓縮了大多數(shù)開發(fā)商的經(jīng)營空間。這一因素對整個新江灣城區(qū)域的傷害正在逐步顯現(xiàn)。

自2010年開始的調(diào)控政策，讓新江灣城和上海其他區(qū)域樓市一樣開始進入高位震蕩期。

新江灣城不少項目的房價在飆升至歷史高位后迅速滑落。以仁恒怡庭為例，上海易居房地產(chǎn)研究院出具的數(shù)據(jù)顯示，2010年，該項目當年開盤均價約為6.29萬元/平方米，歷史最高價在2011年，為6.61萬元/平方米。不過，在2012年-2015年間，該樓盤房價開始回落，分別約為5.64萬元/平方米、6.32萬元/平方米、5.6萬元/平方米和5萬元/平方米。相比當年開盤均價，該樓盤最新價格已出現(xiàn)了近20%的降價。

按照上海鏈家研究部提供的數(shù)據(jù)，新江灣城目前商品住宅的成交均價為4.6萬元/平方米，累計漲幅13%，遠落后于同期全上海市商品住宅47%的漲幅水平。

質(zhì)疑聲音認為，新江灣城板塊的房價已經(jīng)提前被透支。原本這里是希望借助產(chǎn)城融合，通過吸引高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)，帶動商業(yè)的配套，同時規(guī)劃大量低密度住宅來承載產(chǎn)業(yè)人口。只是，這些目前僅存在于美好的愿景中。

按照全國第六次人口普查數(shù)據(jù)，新江灣城街道人口數(shù)為2.7萬人，與此前規(guī)劃控制在8.5萬人差距甚遠。按照9000多萬平方米的土地計算，目前平均每個人占有近400平方米的面積，區(qū)域內(nèi)人口導入不足可見一斑。

前期高價奪地的開發(fā)商，在過去幾年里正急于從當中拔出腳來。時代周報記者梳理發(fā)現(xiàn)，新江灣城區(qū)域內(nèi)不少土地，在過去幾年里逐漸成為上海二級土地中介市場的主角。2009年，綠城危機時將新江灣城D1地塊折價賣給了九龍倉，成為現(xiàn)在的九龍倉璽園；鐵獅門地王在隨后7年時間里，賣地套現(xiàn)不斷上演，其中尚浦領(lǐng)世商辦部分仍然有很大面積尚未開建。

“新江灣城的土地無論是以前、現(xiàn)在還是今后，倒手頻繁是難以避免的。”上海當?shù)胤治鋈耸坷蠲鲗r代周報記者表示。

未來：誰的囚徒困境？

今年11月25日，信達搶了新江灣城D7地塊，這是新江灣城十年里成交總價和樓板價最高的地塊，分別為72.99億元和4.92萬元/平方米。

上海鏈家市場研究部總監(jiān)陸騎麟表示了擔憂，在他看來，這一價格基本已經(jīng)達到周邊項目的在售均價，堪稱昂貴，未來可能要賣到8萬元/平方米以上才能夠保本，為此開發(fā)難度和銷售壓力加大。

而在楊紅旭看來，扣除需要配建的保障房與其建安成本，上述D7地塊的商品住宅樓板價超過6.3萬元/平方米。這一樓板價，堪稱上海最貴的單價地王。如果要做到不虧錢，未來該項目精裝修公寓單價，必須超過8萬元/平方米，疊加產(chǎn)品必須超10萬元/平方米。

目前，區(qū)域內(nèi)有著華潤新江灣九里、九龍倉璽園、建發(fā)江灣萃、仁恒怡庭、中建大公館等一批高端豪宅項目。除了龐大的供應(yīng)量之外，售出項目基本為200平方米左右的大戶型，僅有綠地海珀璞暉以小戶型為主。中國指數(shù)研究院報告認為，板塊內(nèi)庫存基數(shù)仍較大，大平層疊加聯(lián)排聚集將導致單一市場競爭的白熱化。

而本次出讓的D7地塊，此前曾被撤回并更改出讓規(guī)劃，改成搭建保障房及小戶型。

“住宅產(chǎn)品豪宅化價格，”是同策咨詢部張宏偉的看法，在他看來，新規(guī)劃中的600多套中小套型配建，剛好與區(qū)域內(nèi)200平方米左右的大面積段產(chǎn)品形成差異化競爭，不愁出路，房企勢必積極拿地，預計兩年后上市均價至少8萬/平方米以上，這也將帶動新江灣板塊整體價格由現(xiàn)在4.6萬元的均價繼續(xù)上漲。

而楊紅旭則認為，按照房地產(chǎn)周期規(guī)律、豪宅價格變化規(guī)律和新江灣城本身的缺陷，未來兩年新江灣城的公寓豪宅均價，幾乎不可能上漲五成。但他擔憂的是，實際控制人為財政部的央企信達地產(chǎn)，在入駐后不會在此地塊上“傷筋動骨”。未來，或者會出現(xiàn)罕見的地王潮，而玩家將集中于央企與國企中。

這樣的擔憂并非沒有道理，事實上，上海在今年成交的39幅住宅用地中，國企拿地占比達56%。未來，新江灣城會是誰的天下，沒人能給出答案。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。