互聯(lián)網(wǎng)金融風(fēng)險積聚 地產(chǎn)P2P能走多遠(yuǎn)？

在房地產(chǎn)行業(yè)對資金的依賴度不斷提高之時，互聯(lián)網(wǎng)金融似乎成為房企轉(zhuǎn)型過程中的突破口。

12月8日，綠地控股發(fā)布定增預(yù)案，擬定增20.78億股募資301.5億元用于地產(chǎn)、金融投資和償還銀行貸款，其中101.5億元計劃用于金融投資項目，包括設(shè)立投資基金、設(shè)立互聯(lián)網(wǎng)創(chuàng)新金融公司、增資綠地融資租賃有限公司及收購杭州工商信托股權(quán)并增資。

統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，目前50強房企中已有超過四成企業(yè)通過各種方式進入互聯(lián)網(wǎng)金融。華遠(yuǎn)、遠(yuǎn)洋、恒大、銀泰、碧桂園等品牌房地產(chǎn)企業(yè)在今年都加入互聯(lián)網(wǎng)金融行列，紛紛推出相關(guān)產(chǎn)品。

業(yè)內(nèi)人士分析指出，目前大多數(shù)品牌房企推出的互聯(lián)網(wǎng)金融產(chǎn)品安全性較高、收益率也不錯，但整體而言，行業(yè)情況仍然令人擔(dān)憂，互聯(lián)網(wǎng)金融產(chǎn)品難以兌付、平臺公司破產(chǎn)跑路的現(xiàn)象也不在少數(shù)。

房企涌入P2P市場

按照綠地的計劃，其將用兩到三年的時間使P2P金融產(chǎn)品的規(guī)模突破1000億元，注冊用戶突破1000萬，形成跨越式增長的盈利模式。綠地也在今年推出了自己的互聯(lián)網(wǎng)金融產(chǎn)品綠地“地產(chǎn)寶”，年化收益率6.4%。

當(dāng)然，進入P2P領(lǐng)域的房企，并非綠地一家。

中國金茂今年也已開始推出其金融產(chǎn)品，繼金茂更名后推出年化收益率為8.88%的“金茂寶1號”后，今年雙11期間金茂還與匯聯(lián)金控聯(lián)合推出“金茂Q易貸”，年化利息為6.5%。

此外，恒大地產(chǎn)以北京自住房項目“應(yīng)付購房款”為投資標(biāo)的，發(fā)行“恒大購房寶”，融資3億元。旭輝北京聯(lián)合拓之林公司推出“旭財寶”，華遠(yuǎn)地產(chǎn)和諾亞員工寶發(fā)起房地產(chǎn)眾籌合作項目。

在互聯(lián)網(wǎng)金融創(chuàng)新大環(huán)境下，“寶寶”類金融產(chǎn)品成為房企追捧的對象。

“房地產(chǎn)市場是一個可以與互聯(lián)網(wǎng)金融深度結(jié)合的非常優(yōu)質(zhì)的領(lǐng)域。由于市場需求與傳統(tǒng)金融服務(wù)之間的不匹配，導(dǎo)致現(xiàn)有房產(chǎn)金融產(chǎn)品價格較高，比如在二手房的贖樓貸、房產(chǎn)抵押貸融資成本動輒就高達(dá)30%。”搜狐網(wǎng)旗下的互聯(lián)網(wǎng)金融平臺搜易貸COO蔣軒指出。

蔣軒告訴記者，房地產(chǎn)市場的資金需求巨大，從拿地、建房到銷售以及二手房買賣等多個環(huán)節(jié)都能衍生出金融需求，而傳統(tǒng)金融不能有效滿足?；ヂ?lián)網(wǎng)金融平臺小額分散、項目透明的融資形式也能為開發(fā)商在融資的同時提供大量的項目宣傳曝光。

以搜易貸為例，今年搜易貸平臺分別與銀泰、泰禾、恒大等房企的地產(chǎn)項目合作，推出了多種金融產(chǎn)品。憑借與品牌房企的合作，這一互聯(lián)網(wǎng)金融平臺也在一年多時間內(nèi)迅速做大到50億資金規(guī)模。以“銀泰租金寶”產(chǎn)品為例，公開資料顯示，杭州銀泰城的租賃合同超過200份，出租率超過98%，投資者平均收益率超過8.8%。

“房企目前推出的互聯(lián)網(wǎng)金融產(chǎn)品大多還是與企業(yè)的產(chǎn)品相結(jié)合，主要目的是解決房企本身的融資問題，同時也借助互聯(lián)網(wǎng)金融給買房者提供更多的金融工具，讓購房者買房更靈活。此外，也有部分產(chǎn)品是以理財收益為目的，為企業(yè)做品牌營銷。”戴德梁行北中國區(qū)策略發(fā)展顧問部負(fù)責(zé)人對記者表示。

存兌付風(fēng)險

不過，作為投資者來說，互聯(lián)網(wǎng)金融產(chǎn)品的投資風(fēng)險仍然是需要特別關(guān)注的重點。

金融信息平臺銀率網(wǎng)發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，11月跑路的P2P平臺共64家，環(huán)比上月激增433%。此外，還有公開數(shù)據(jù)顯示，截至2015年11月底，累計互聯(lián)網(wǎng)金融問題平臺達(dá)到1157家，占總平臺數(shù)量的31%。

11月24日，位于武漢的財富基石投資管理有限公司公告稱，由于融資方近期開發(fā)的項目無法實現(xiàn)正常銷售導(dǎo)致資金短缺，造成財富基石推介的基金等產(chǎn)品可能無法按期兌付。而財富基石則是武漢華氏地產(chǎn)集團投資的一個金融平臺，其出售的理財產(chǎn)品主要是為旗下項目融資。

“目前問題比較大的主要是涉及中小房企的部分互聯(lián)網(wǎng)金融項目，由于一些中小房企在售項目較少，且銷售項目主要集中于二三線城市，一旦項目出現(xiàn)去化困難、回款緩慢，房企就會出現(xiàn)資金周轉(zhuǎn)不力的局面，這類房企發(fā)售的金融類產(chǎn)品也會出現(xiàn)兌付危機。”上述戴德梁行北中國區(qū)策略發(fā)展顧問部負(fù)責(zé)人指出。

不僅如此，目前互聯(lián)網(wǎng)金融平臺也對房企項目加強了監(jiān)管。

以搜易貸的項目運作為例，目前搜易貸做的產(chǎn)品一般期限較短，一年期以內(nèi)的產(chǎn)品居多，同時開發(fā)商的還款賬戶由搜易貸監(jiān)管，購房人的按揭貸款到賬后，會直接給搜易貸投資人償還本息。

“從目前來看，互聯(lián)網(wǎng)金融行業(yè)仍處于早期發(fā)展階段，隨著行業(yè)逐漸成熟，行業(yè)內(nèi)的平臺整合也在所難免。”平川國際一位負(fù)責(zé)人對記者表示，作為一家互聯(lián)網(wǎng)+物聯(lián)網(wǎng)的綜合金融產(chǎn)業(yè)集團，平川國際在擴張中已將資本安全放在發(fā)展首位。

據(jù)了解，銀監(jiān)會牽頭制定的P2P管理辦法已成型，于12月開始向社會征求意見，并將于明年年中落地，同時設(shè)有18個月左右的過渡期。

“實際上，對于品牌房企而言，推出互聯(lián)網(wǎng)金融產(chǎn)品的目的更多還是在于連接客戶資源。”遠(yuǎn)洋地產(chǎn)集團戰(zhàn)略部一位高管對記者表示，對于開發(fā)商而言，購房者買房多為一次性買賣，無法體現(xiàn)客戶“黏性”，但房企推出多種金融類、服務(wù)類產(chǎn)品后，就能增強客戶對企業(yè)品牌的認(rèn)可，從而轉(zhuǎn)化成繼發(fā)性客戶。

華遠(yuǎn)地產(chǎn)總經(jīng)理孫懷杰曾表示，目前房企推出的互聯(lián)網(wǎng)金融產(chǎn)品很難盈利，相關(guān)費用甚至還會增加，但金融產(chǎn)品推出后，客戶忠誠度高了，原先有30%的老帶新客戶，現(xiàn)在能達(dá)到40%至50%。

“現(xiàn)有金融產(chǎn)品往往需要通過物業(yè)抵押和擔(dān)保的方式實現(xiàn)，對于借款方而言模式重，財務(wù)負(fù)債率高，互聯(lián)網(wǎng)金融類產(chǎn)品有待進一步創(chuàng)新。”蔣軒指出。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。