拿了地王等解套 南京樓市高價地王其實很高危

今年以來，南京樓市已然被地王“刷屏”，多個熱點板塊的地王紀錄在幾個月內(nèi)甚至是同一場拍賣會上被刷新，全年20個地王亮相，也成為史上最火“地王年”，而掃描以往市場，高價地王往往會成為樓市中的“高危群體”，地王的風光背后沒準是滿滿的辛酸，開發(fā)周期長、利潤空間小、市場風險大也始終是困擾開發(fā)商的“地王病”，值得市場警惕。

20個地王亮相今年已成最火“地王年”

本周的土地拍賣會上，江寧勝太路G57地塊拍出16389元/㎡樓面價，成為江寧板塊新地王。而據(jù)業(yè)內(nèi)統(tǒng)計，類似這樣的“地王”，今年南京已誕生大大小小共計20個，從而超過了2013年全年18個地王的數(shù)量，晉升史上最熱“地王年”。

統(tǒng)計顯示，今年誕生的20個大小地王中，有18幅地塊樓面價在萬元以上，其中4幅樓面價超過2萬，最高樓面價達到24026元/㎡。僅有板橋和麒麟2塊地王樓面價未過萬，而在2013年，樓面價萬元以上的地塊共有15個，最高樓面價為16979元/㎡。

多數(shù)地王開發(fā)周期長達2年以上

地王亮相總是很風光。然而回顧以往的樓市，地王卻時常命運多舛，甚至陷入“難產(chǎn)”境地。南京樓市第一塊地王的命運就頗為不順，2002年南京土地全面實行“招拍掛”，同年聚寶山地塊被江蘇陽光以9.11億元的價格拿下，被稱為“911”地王，時間足足過去13年，這塊地王一路磕磕絆絆，中途“曬地”就長達5年，至今二期百余套別墅洋房仍在銷售。

另一塊“重量級”地王——城南雨花地王的處境也堪稱艱難，該地塊2010年初由長發(fā)都市拿下，樓面價高達15977元/㎡，成為南京單價地王，直到2013年才被金隅河西地王打破紀錄，不過紀錄保持時間長，地塊晾得也久，雨花地王足足捂了4年未動工，直到去年才開發(fā)成“諸公”項目入市。

記者統(tǒng)計發(fā)現(xiàn)，歷年來南京誕生的高價地王，開發(fā)周期普遍都在2年以上，而包括城北恒盛金陵灣所在的三汊河地王、城東紫金華府所在的顧家營地王、河西中北英郡所在的南湖地王、鼓樓濱江被分割轉讓7次的中冶下關地王等高價地都是幾經(jīng)折騰，拖延時間少則5年，多則10年。

“地王盤”上市快就要貼著成本跑

近兩年，多數(shù)品牌房企開始走快速滾動開發(fā)路線，高價地塊拖延的現(xiàn)象有所好轉。記者統(tǒng)計發(fā)現(xiàn)，2013年土地拍賣誕生的18個地王中，有13個“地王盤”近兩年都已開盤銷售。但這也并不代表地王就能順利解套，事實上正因為快速開發(fā)，很多房價預期被透支的地王，最終只能選擇成本價裸奔，甚至“虧本賣房”，今年4月位于板橋的G03地塊樓面價拍到7226.4元/㎡，成為區(qū)域新地王。地塊開發(fā)的新盤和昌灣景年底即將入市，開發(fā)商對外透露的均價僅為1.2萬元/㎡，最低單價不到1.1萬元/㎡，首付7萬元起，項目營銷負責人直言這個價位已經(jīng)不賺錢，首次推出的小高層房源基本都是在“虧本賣”。

貼著成本賣房的地王盤遠不止一家，去年底首次開盤的城南小行地王恒大華府同樣也是“地價賣房”，該項目2013年拿地樓面價14033元/㎡，首次開盤精裝均價23500元/㎡。麒麟板塊去年入市的中南世紀雅苑，項目樓面地價7000元/㎡，拿地7個月后就開盤，首次開盤打出8.8折賣房，起價1.1萬元/㎡，均價1.3萬元/㎡，也被業(yè)內(nèi)稱為“裸價”，還有去年底入市的仙林前“地王盤”中天銘廷，項目樓面價10259元/㎡，首次開盤均價1.73萬元/平方米。低于周邊很多樓盤。至今項目均價還未達到2萬元/㎡的市場預期。

年內(nèi)多家“地王盤”遭遇爛尾

如果開發(fā)商的資金實力不足以支撐地王盤運作，還可能遭遇爛尾。今年11月G55地塊拍出樓面價14722萬元/㎡，刷新江北地王單價紀錄。而在此之前長達8年時間，江北單價地王的紀錄保持者一直是美達九月森林的G75象山地塊，早在2007年就創(chuàng)下高達12129元/㎡的樓面價，眼下這一“地王盤”卻因資金回籠不暢而爛尾，上百套別墅延期交付，開發(fā)商正在融資找出路，足以成為高價地塊的警示。

同樣的例子還有今年8月宣布破產(chǎn)的常州華光，2007年華光地產(chǎn)曾高價拿下江寧兩幅地塊，樓面價分別達到4145元/平方米和4204元/平方米。創(chuàng)下江寧板塊當時的地價新高，但因無力支付土地出讓金，次年兩塊地就被政府收回。2008年華光又以3.23億元拿下江寧G114地塊，拿地后又是7年未動，該地塊曾傳出開工計劃，還準備進行再融資，但今年初融資計劃被緊急叫停，華光的資金鏈也宣告斷裂，G114地塊隨即轉手中航。

在今年曝出資金鏈緊張的昆侖沃華，2013年也曾拿下城北邁皋橋兩幅地塊和仙林大浦塘地塊，樓面價分別達到9247元/㎡和14212元/㎡，都成為區(qū)域地王，但今年城北項目“悠山醉月”一度陷入停工，此后由綠城接盤才告“復活”，仙林大浦塘地塊則一直荒廢，目前綠城正準備接手入駐，尚未恢復開工。

“高價地塊如果價格和產(chǎn)品定位不合理，房企實力又不過關，很有可能會引發(fā)滯銷的惡性循環(huán)。”南京林業(yè)大學城市與房地產(chǎn)研究中心主任孟祥遠認為，一些品牌實力不強的開發(fā)商，如果超過自身能力高價拿地，后期風險極大。

高價拿地卻幫周邊樓盤做嫁衣

業(yè)內(nèi)專家認為，上市房企由于業(yè)績需要必須擴大土地儲備，今年南京樓市表現(xiàn)亮眼，國內(nèi)房企紛紛來寧搶地，地價由此攀升，對于拿地企業(yè)來講也是有些不得已，但房價除了成本以外主要還是由市場面決定，地價走高并非一定會引發(fā)房價迅速上漲。

記者了解到，城北邁皋橋去年底至今地王頻出，目前除了地王盤恒大翡翠華庭下半年精裝修房源均價率先突破2.5萬元/㎡以外，其余幾家價格過2萬的樓盤則基本沒有太大漲幅，部分純新盤此前打出2.5萬元/㎡的價格預期，開盤價也只在2.2萬—2.3萬元/㎡。片區(qū)內(nèi)的純新盤金浦御龍灣10月中旬首開，至今成交才剛過一半。南京房地產(chǎn)促進會秘書長張輝表示，城北地價接連攀升，但區(qū)域房價的抗性仍然存在，“在地價較高的邁皋橋區(qū)域就有多家樓盤去化率比較低，其中也不乏高價盤，銷售相對較好的反而是價格較低的堯化門一帶。”

事實上，地王亮相第一時間拉動的不是房價，而是周邊樓盤“地價跑量”的步伐。每逢新地王亮相，朋友圈總會被周邊樓盤發(fā)出的“賀電”刷屏，隨后便是跑量開始。10月底位于金馬路的G41地塊樓面價拍出了19529元/㎡，成為城東新地王，位于馬群的純新盤中垠紫金觀邸緊接著就釋放出均價約2萬元/㎡的消息，并且打出“地價賣房”的口號，到11月27日這天南京一次性拍出三個地王，當晚該項目搶推開盤，折后均價19000元/㎡，比周邊“面粉價”還低，為進一步刺激買家出手，現(xiàn)場還打出了“今天不買明天就漲2000—3000元/㎡”的標語。有購房者形容開發(fā)商“就是等著地王來抬轎子的”。

麒麟板塊今年一直缺乏配套利好，下半年庫存量高達2000多套，這里的樓盤對于地王則更加渴望。10月底麒麟G46地塊拍出8260元/㎡的樓面價，成為區(qū)域地王，周邊樓盤立刻啟動跑量計劃。相距不遠的銀億東城下半年房價一直停留在萬元左右，地王亮相后迅速打出“地價抵房價，首付15萬”口號，以此拉動剛需客出手。緊鄰G46地塊的麒麟山莊，這里的價格一年沒漲，均價一直徘徊在1.2萬元/㎡，去年至今待售房源還有200多套，地王亮相后不僅沒漲價，反而加緊促銷走量。

在高價地密集的城北，這里的樓盤更早時間就掀起了“地價走量”的熱潮。8月28日南京土地拍賣誕生“王炸”，燕子磯G26地塊樓面價正式過萬，周邊項目電建地產(chǎn)海賦尚城立刻打出“房價不漲對不起地王”的口號，并且宣稱要提價，刺激購房者出手。不過記者了解到，該項目其實早在年初入市時就已經(jīng)在宣傳城北地價過萬，以此拉動跑量，但一年來效果并不佳，迄今未止上半年推出的房源還沒賣光，價格也未大漲。

“地王一亮相，反而給周邊樓盤制造了跑量機會。”有業(yè)內(nèi)人士對記者表示，眼下房子并非完全好賣，地王又是最好的“興奮劑”，不少樓盤已陷入“賣房靠地王”的怪圈，開發(fā)商甚至會坐等周邊地塊拍出高價再推房，等到“抬轎子”的地王盤真正入市時，卻未必能攤到好處，高價拿地反而成了“為他人做嫁衣”。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。